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Arrendamento de curta duração: tudo o que precisa de saber

Se tem um imóvel para alugar para turismo, descubra o que deve saber sobre o arrendamento de curta duração, nomeadamente a legislação e os impostos aplicáveis.

Arrendamento de curta duração: tudo o que precisa de saber
Conheça a legislação e os impostos aplicáveis

O arrendamento de curta duração é cada vez mais uma realidade nas grandes cidades, pelo que se tem um imóvel para arrendar a turistas, é importante estar informado.

Neste artigo, vamos falar-lhe sobre a lei do alojamento local, que é onde se enquadra o arrendamento de curta duração.

Tudo o que precisa saber sobre o arrendamento de curta duração


O arrendamento de curta duração consiste no arrendamento de um imóvel a turistas. Enquadra-se no alojamento local que, apesar de estar regulamentado desde 2008, só em 2014 com a entrada em vigor do Decreto-Lei nº 128/2014 é que passou a ter um regime próprio. Em 2015, foi revisto e alterado com o Decreto-Lei 63/2015.

alojamentos locais

O que é o alojamento local?

O alojamento local, onde se enquadra o arrendamento de curta duração, é um estabelecimento que, apesar de não reunir as condições para ser um empreendimento turístico, presta serviços de alojamento ou arrendamento temporário a turistas, mediante remuneração, e que reúna os requisitos legais.

Que tipo de estabelecimentos pode ser considerado alojamento local?

Qualquer estabelecimento que não seja empreendimento turístico, como uma moradia, apartamento ou um estabelecimento de hospedagem, está inserido no arrendamento de curta duração e enquadrado no alojamento local.

De salientar que se está a habitar o espaço e aluga apenas um quarto, por exemplo, também este é considerado arrendamento de curta duração. Havendo lugar a remuneração, é obrigatório o registo.

O que é necessário para fazer arrendamento de curta duração?

Se está interessado em arrendar um apartamento ou moradia para fins turísticos, então tem de fazer o registo do mesmo através do Balcão do Empreendedor.

De acordo com a informação disponibilizada no site, “este registo é efetuado mediante mera comunicação prévia, obrigatória e condição necessária para a exploração de estabelecimento de alojamento local”.

Que dados são necessários para o registo?

De acordo com a informação contida no Decreto-Lei 128/2014, os documentos necessários para fazer o registo de estabelecimento de alojamento local são os seguintes:

a) Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa coletiva;

b) Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;

c) Cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel;

d) Cópia simples do contrato de arrendamento e, caso do contrato não conste prévia autorização para a prestação de serviços de alojamento ou subarrendamento, documento autenticado contendo tal autorização do senhorio do imóvel, no caso de o requerente ser arrendatário do imóvel;

e) Cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento.

Como é feita a declaração à Autoridade Tributária?

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Uma vez que o alojamento local se enquadra no exercício da atividade de prestação de serviços, os rendimentos são tributados pela categoria B – trabalhadores independentes – e não na F como acontece com os arrendamentos residenciais.

Como são tributados os rendimentos oriundos do alojamento local?

Dependendo depois do valor dos rendimentos anuais, pode ter a opção de ficar no regime simplificado ou contabilidade organizada, caso sejam inferiores a €200.000. Se os rendimentos forem superiores a €200.000, é obrigatório o regime de contabilidade organizada.

No regime simplificado, apenas paga imposto sobre 35% dos rendimentos oriundos do alojamento local, sendo os restantes 65% considerados despesas inerentes à atividade.

No regime de contabilidade organizada, o rendimento tributável é determinado pelos termos e regras do IRC.

Há lugar a pagamento de IVA?

Se os valores declarados forem inferiores a €10.000 anuais e estiverem enquadrados no regime simplificado, não há lugar a pagamento de IVA.

Todos os valores superiores, ficam sujeitos a IVA à taxa de 6%. Estes valores cobrados aos clientes do arrendamento de curta duração, têm depois de ser comunicados às Finanças na declaração mensal ou trimestral de IVA.

Como funciona com a Segurança Social?

Os pagamentos à Segurança Social dependem da situação laboral. Se é apenas trabalhador independente, terá naturalmente de fazer o pagamento das prestações da Segurança Social. No entanto, se trabalha por conta de outrem e já faz descontos para a Segurança Social ou se é reformado, então está isento.

Como emitir faturas?

Naturalmente, se está a ser remunerado por um serviço, terá de passar fatura. Pode optar por emitir uma fatura-recibo (recido verde) diretamente no Portal das Finanças ou, se preferir, pode comprar um livro de faturas com tipográfica certificada ou ainda obter um software de gestão certificado.

E se receber estrangeiros no estabelecimento de alojamento local?

Caso os turistas a quem arrenda o espaço sejam estrangeiros, saiba que tem obrigatoriedade de os comunicar ao SEF – Serviço de Estrangeiros e Fronteiras. Cada estrangeiro deve ser comunicado individualmente e sempre na entrada e saída. No Portal SEF encontra informação mais detalhada.

Quais as obrigações do proprietário da licença do alojamento local?

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Como detentor de uma licença para alojamento local, tem diversas obrigações em relação aos turistas que recebe. Assim, o estabelecimento em causa deve seguir as regras abaixo.

a) Deve estar ligado à rede pública de abastecimento de água ou estar dotado de sistema privativo de abastecimento controlado;

b) Deve ainda estar ligado à rede pública de esgotos;

c) Deve ter água fria e quente;

d) Deve reunir sempre as melhores condições de higiene e limpeza;

e) Deve ter uma placa a identificar como alojamento local, caso seja um estabelecimento de hospedagem;

f) Tem de ter livro de reclamações disponível em cada um dos estabelecimentos de alojamento local;

g) Se o estabelecimento tiver capacidade para mais de 10 pessoas, deve seguir as regras de segurança contra incêndios e para tal deve consultar o Decreto-Lei nº 220/2008;

h) Se o estabelecimento tiver capacidade para menos de 10 pessoas, deve ter equipamento de primeiros socorros, extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores, e deve ainda ter bem visível o número nacional de emergência – 112.

Para além disso, o estabelecimento de alojamento local deve ainda:

a) Ter um sistema que permita vedar a entrada de luz do exterior;

b) Ter um sistema nas instalações sanitárias que garanta privacidade aos utilizadores;

c) Estar adequadamente mobilado e com os utensílios necessários;

d) Ter uma janela com comunicação para o exterior para assegurar as condições de ventilação;

e) Ter portas com sistema de segurança para garantir a privacidade dos utentes.

Se ainda assim tem dúvidas, pode consultar a secção de Perguntas Frequentes sobre a legislação do alojamento local no site do Turismo de Portugal.

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