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Contrato promessa compra e venda: o que é e para que serve

Apesar de o contrato promessa compra e venda não ser obrigatório, é importante para garantir os direitos e deveres dos indivíduos envolvidos num negócio.

Contrato promessa compra e venda: o que é e para que serve
Este contrato deve obedecer a certas regras antes de ser assinado

contrato promessa compra e venda é bastante comum em Portugal, pois é recorrentemente estabelecido para acordar a futura compra de um imóvel ou de um terreno. Este documento está definido no Código Civil como sendo “a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato” (art. 410.º n.º 1 do Cód. Civil).

O referido contrato, assinado por quem promete vender (promitente-vendedor) e por quem promete comprar (promitente-comprador), é uma das fases que antecedem o contrato definitivo de compra e venda de uma casa, por exemplo. As assinaturas têm de ser reconhecidas presencialmente pelas duas partes envolvidas no negócio.

No entanto, o documento deve obedecer a determinadas regras antes de ser assinado, de forma a cumprir o acordo alcançado pelas duas partes.

Contrato promessa compra e venda: requisitos

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Para se realizar um contrato deste tipo no caso de compra e venda de um imóvel, por exemplo, devem ser incluídos os seguintes documentos:

1. Identificação do vendedor e comprador, que deve incluir nome completo, morada, estado civil, número de identidade e de contribuinte fiscal;

2. Identificação do imóvel, onde deve ser indicada a localização, tipologia, existência de partes integrantes ou afetas à fração ou imóvel (garagem, arrecadação ou piscina, por exemplo), descrição predial e inscrição matricial;

3. Menção de que o imóvel será vendido livre de quaisquer ónus e encargos;

4. Data de prazo para a realização da escritura pública (contrato definitivo) de compra e venda e consequências desse prazo ser ultrapassado;

5. Preço da aquisição e forma de pagamento;

6. Valor do sinal dado como adiantamento;

7. Calendarização dos reforços do sinal, casos estes existam, bem como as datas para os respetivos pagamentos;

8. Licença de utilização, de construção ou prova de que esta foi pedida à Câmara Municipal, ou declaração que a substitua;

9. Identificação de sanções no caso da escritura pública de compra e venda não ser realizada na data convencionada;

10. Referência à execução específica, que permite, a qualquer uma das partes, obter sentença judicial que produza os efeitos da declaração negocial em falta.

Utilidade do contrato promessa compra e venda

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Apesar de este documento não ser obrigatório, é importante para garantir os direitos e deveres dos indivíduos envolvidos no negócio, uma vez que oficializa a transação e as suas condições.

Torna-se conveniente assinar um contrato promessa nos casos em que ainda não se encontram reunidas as condições necessárias para a realização da escritura de compra e venda, como por exemplo:

  • O imóvel não dispor de licença de utilização;
  • A construção do imóvel não estar concluída;
  • O comprador não ter o montante necessário para a compra;
  • O comprador ainda estar a aguardar a aprovação do financiamento bancário.

Vantagens do contrato

Mesmo que a formalização de uma escritura pública não demore muito tempo, nunca será tão rápida como a realização de um contrato promessa, pois este documento permite formalizar com rapidez um documento vinculativo entre o vendedor e o comprador. As partes interessadas podem assim assegurar a formalização do negócio no prazo acordado.

Neste contrato é também garantida uma segurança jurídica em caso de atraso ou incumprimento do contrato.

Sinal e incumprimento do contrato

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Dá-se o nome de sinal a uma cláusula acessória do contrato. Esta designação serve para referir a quantia em dinheiro a entregar pelo promitente comprador ao promitente vendedor na data da assinatura do contrato promessa compra e venda.

Se o sinal acordado por escrito não for cumprido pelo promitente comprador, a consequência consiste em o promitente vendedor poder ficar com o sinal. Caso o incumprimento seja feito pelo promitente vendedor, o comprador pode exigir o sinal a dobrar.

Quando ambas as partes não cumprem o contrato, a solução consiste em passar pela restituição do sinal em singelo.

Crédito

Assegure-se previamente de que o banco está disposto a emprestar-lhe a quantia de que precisa. Outra opção é tentar incluir uma cláusula que anule o contrato na eventualidade de não conseguir o crédito solicitado.

Prazo para a escritura

Confirme se no contrato está escrito o prazo ou uma data para a celebração da escritura. Caso não esteja, peça para essa informação ser acrescentada. O prazo deverá assegurar uma margem de segurança para evitar que o comprador perca o sinal.

Recibo

Não entregue nenhuma quantia sem a contrapartida de um recibo, ou então certifique-se de que o contrato refere o valor avançado.

Registos

Como os registos provisórios são os documentos mais difíceis de obter, informe-se junto da Conservatória do Registo Predial da área do imóvel em causa quanto tempo demoram a emitir. Esta informação pode ter influência nos prazos que constam do contrato.

Eficácia real do contrato

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Designa-se de eficácia real uma eficácia acrescida ao contrato promessa de compra e venda estabelecida pela lei. Esta medida pode atingir também terceiros, e não apenas as duas partes envolvidas no negócio.

A eficácia real tem de constar na escritura pública e ser registada. Se for realizada, o promissor comprador ganha um direito real de aquisição sobre o bem imóvel em questão, independentemente de quem seja à data o seu proprietário.

Contrato promessa compra e venda: cuidados a ter

Antes de assinar o documento, ambas as partes devem verificar se nele constam informações como:

1. Identificação completa das partes que celebram o contrato, a identificação do objeto do contrato (na maioria das vezes, um imóvel), a licença para habitação, o valor do sinal, o montante dos reforços e o calendário dos pagamentos;

2. Prazo máximo para a celebração do contrato definitivo;

3. Incluir uma cláusula que afaste o comprador da responsabilidade de responder a ónus ou encargos que incidam sobre o imóvel, como hipotecas ou penhoras;

4. Assegurar que o crédito foi aprovado;

5. Se existir um condomínio, pedir ao vendedor as últimas atas das assembleias de condóminos.

Assegure-se ainda de que o contrato promessa compra e venda inclui a garantia de que não existem dívidas às autoridades fiscais relacionadas com o imóvel, resultantes da compra ou utilização por parte do vendedor.

Deve ter também a indicação de que o prédio está em regulares condições de habitabilidade e com todo o equipamento, eletricidade, redes internas e de instalação de água, esgotos e gás em normais condições de funcionamento.

O que acontece se o contrato não for cumprido

Há sanções caso a escritura não seja concretizada, que podem estar previstas no contrato promessa compra e venda. Caso não estejam, aplicam-se as regras gerais do Código Civil.

Se o incumprimento for da parte do comprador, este perde o direito a todos os valores pagos como sinal ao vendedor. De salientar que “a lei estabelece que todas as importâncias entregues ao promitente-vendedor têm caráter de sinal”.

Quando é o vendedor a estar em falta, este tem de restituir ao comprador o dobro do valor do sinal pago, como já foi referido anteriormente neste artigo.

A parte não faltosa pode, em alternativa, recorrer ao tribunal para pedir a execução específica do contrato, com a finalidade de conseguir uma sentença do tribunal que permita o cumprimento coercivo do contrato promessa de compra e venda.

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Cátia Tocha Cátia Tocha

Formada em Ciências da Comunicação pela Universidade Autónoma de Lisboa, onde concluiu Licenciatura e Mestrado, começou o seu percurso como jornalista na Rádio. Hoje, escreve sobre diferentes áreas e tem já alguns anos de experiência na escrita para meios online.