Contrato promessa de compra e venda: o que é?

Saiba o que é e quais as regras do contrato promessa compra e venda, do sinal no contrato e ainda alguns cuidados a ter.

Contrato promessa de compra e venda: o que é?
O que saber.

O contrato promessa de compra e venda, mesmo não sendo obrigatório, é frequentemente utilizado em negócios como a compra de determinado imóvel ou fração autónoma. Assim, o contrato promessa antecede o contrato definitivo, ou seja, é um contrato preliminar, sendo, deste modo, uma figura contratual jurídica relevante em situações onde, por exemplo, o contrato prometido carece de escritura pública, mas esta não pode ser efetuada no imediato, quando o objeto do contrato, como uma casa, ainda não se encontra pronto, mas uma ou ambas as partes quer assegurar o seu direito ou até servir como prova de seriedade de ambas as partes.

O contrato promessa compra e venda pode também incluir entrega de um sinal. O contrato promessa obedece a determinadas regras e o não cumprimento tem implicações. Saiba mais sobre o contrato promessa compra e venda.
 

O que é o contrato promessa de compra e venda

O contrato promessa está preconizado legalmente no artigo 410.º, e seguintes, do Código Civil (CC) e é um documento/acordo escrito entre quem promete vender e quem promete comprar, assinado por ambas as partes. Não sendo obrigatório porque, por exemplo, a transmissão de uma habitação obriga à celebração de escritura pública, é fulcral para garantir que os promitentes vendedores/comprador vão realizar o negócio definitivo, sendo habitual incluir a entrega de uma quantia em dinheiro, denominada de sinal.

Quando se trata de um contrato promessa compra e venda de imóvel ou fração autónoma deve ainda nele constar o reconhecimento presencial da assinatura dos promitentes vendedor/comprador e a certificação, pelo notário, da existência da respetiva licença de utilização ou construção, bem como a identificação do próprio imóvel. O contrato promessa é assim um contrato preliminar que assegura os direitos e deveres das partes e as condições estabelecidas para o negócio, no período que decorre entre a data do mesmo e do contrato definitivo, através da realização da escritura pública de compra e venda (altura em que o contrato promessa deve ser também apresentado).

 

Sinal

O sinal no contrato promessa é uma quantia em dinheiro entregue na data da assinatura do mesmo, reduzida ao preço total do imóvel, que garante a salvaguarda de ambas as parte em como o contrato promessa resulta num contrato definitivo. Em caso de incumprimento do contrato promessa compra e venda:
  • Se for o promitente vendedor a não cumprir, este terá que devolver à outra parte o valor do sinal em dobro;
  • Se for o promitente comprador a entrar em incumprimento, a outra parte pode ficar com o valor do sinal.
 
 

Cuidados a ter

  • Certifique-se que inclui a identificação completa de ambas as partes, do imóvel (se for o caso) e respetiva licença de habitação/construção, preço da transação, forma de pagamento, valor do sinal, reforços de sinal e respetivo calendário;
  • Não se esqueça de incluir o prazo máximo para a celebração do contrato definitivo. Para a definição desse prazo importa saber, junto da Conservatória do Registo Predial da área do imóvel em questão, quanto tempo demora a emitir os registos provisórios;
  • Antes de celebrar o contrato promessa assegure a aprovação do crédito;
  • Certifique-se da inexistência de ónus ou encargos – como hipotecas ou penhoras - que incidam sobre o imóvel que pretende adquirir. Pondere incluir no contrato promessa compra e venda uma cláusula que o afaste (comprador) dessa eventual responsabilidade.


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