Despejo de inquilinos: o que deve saber

Infelizmente, os casos de despejo são mais frequentes do que possa pensar. Saiba o que diz a lei a este respeito. 

Despejo de inquilinos: o que deve saber
Saiba quais as razões que podem levar a um despejo e como se processa

Um contrato de arrendamento, como qualquer outro tipo de contrato, pressupõe um compromisso entre duas partes. Este compromisso, se respeitado, funciona de feição, mas quando uma das partes – entenda-se o inquilino – não cumpre com as suas obrigações (o pagamento da renda) pode terminar em despejo.  

O despejo é um ato judicial, sempre que imposto por lei, usado para fazer cessar o arrendamento. No entanto, o despejo de inquilinos foi durante anos um processo demasiado moroso, nomeadamente quando senhorios e inquilinos entravam em litígio. Atualmente o cenário é diferente, em muito graças à criação, em 2013, do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), cujas funções assentam no tratamento do procedimento especial de despejo, tendo por missão agilizar os processos de despejo de inquilinos. 

Cabe ao BNA, em exclusivo, dar seguimento ao procedimento especial de despejo, a forma mais adequada e eficaz de cessar o arrendamento sempre que o inquilino entre em incumprimento, ou seja, o requerimento de despejo do senhorio deve ser entregue no BNA, que transmite a ordem de despejo ao inquilino. Saiba tudo o que deve conhecer sobre o despejo.


O que diz a lei acerca do depejo? 

Na secção III da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) está definida a ação de despejo. Diz a lei, no artigo 14º, que “a ação de despejo destina -se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a forma de processo comum declarativo”. 

No mesmo documento, na Secção IV (relativa à resolução e caducidade do contrato) são ainda listadas as razões que podem justificar um despejo. Entre as justificações possíveis encontram-se as seguintes: 
  • Incumprimento do inquilino no pagamento das suas obrigações contratuais
  • Caducidade do contrato de arrendamento
  • Fim do contrato por revogação
  • Oposição à renovação
  • Denúncia livre pelo senhorio/inquilino
  • Oposição do inquilino à execução de obras coercivas
  • Denúncia do senhorio para sua própria habitação, dos seus filhos ou para obras profundas.
 

Como se processa uma ação de despejo?

Perante uma das situações anteriores, podem os senhorios ativar o Procedimento Especial de Despejo através do BNA. Este Procedimento Especial de Despejo é “aplicável nos casos de cessação do contrato por acordo (revogação), por oposição à renovação quer do senhorio quer do arrendatário, por caducidade pelo decurso do prazo fixado no contrato, por denúncia do contrato pelo senhorio ou pelo arrendatário, por resolução com fundamento em mora do pagamento de rendas e por resolução com fundamento na oposição do arrendatário à realização de obras”, conforme se pode ler na página do BNA.

Para recorrer ao BNA, o contrato de arrendamento terá de estar registado nas Finanças e o senhorio deve ter os impostos em dia. 
Para formalizar o Procedimento Especial de Despejo, o senhorio deve entregar o pedido de despejo no BNA, por internet ou papel, através do formulário disponibilizado no respetivo portal, juntamente com:
  • Cópia do contrato de arrendamento
  • Comprovativo do pagamento do imposto de selo ou do pagamento do IRS/IRC referente aos últimos quatro anos (ou desde o início do contrato, nos casos mais recentes)
  • Cópia da comunicação ao inquilino do que origina o despejo

Depois de entregue o pedido e despejo, o senhorio dispõe de dez dias para efetuar o pagamento da taxa de justiça, data em que o procedimento se considera iniciado.

É também a contar dessa data que o BNA dispõe de 15 dias para notificar o inquilino do procedimento de despejo (carta registada com aviso de receção).

Recebido o procedimento de despejo, o inquilino dispõe de 15 dias para desocupar o imóvel, pagando ao senhorio o valor reclamado terminando o processo, ou continuar na casa, mesmo que não se opondo ao despejo (aqui o BNA emite uma ordem de desocupação do mesmo), ou opor-se ao pedido de despejo, seguindo o processo para tribunal (os inquilinos só o devem fazer se estiverem convictos de que a razão está do seu lado, pois os custos da oposição são avultados), ou pode ainda pedir para desocupar a habitação mais tarde, seguindo o processo para tribunal (poderá conseguir ficar na casa, no máximo, mais cinco meses).

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