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Ficha Técnica de Habitação: o que é e para que serve

A Ficha Técnica de Habitação é o cartão de cidadão de um imóvel. Este documento deve ser sempre consultado antes da aquisição de uma casa.

Ficha Técnica de Habitação: o que é e para que serve
Consulte a Ficha Técnica de Habitação antes de comprar casa

Está a pensar em comprar casa? Então, o melhor é saber tudo sobre a Ficha Técnica de Habitação e qual a sua importância para a tomada de uma decisão.

Este bilhete de identidade permite obter informação essencial sobre o imóvel a comprar. O promotor imobiliário tem a obrigação de facultar aos interessados este documento.

Saiba que sem Ficha Técnica da Habitação não é possível realizar a escritura de compra e venda. O banco que irá financiar a compra do imóvel não concede crédito sem se assegurar de que o documento foi entregue ao cliente.

Deixamos-lhe um conjunto de informações sobre a Ficha Técnica da Habitação, que vão ajudar a compreender a importância deste documento e a informação que deve conter.

O que é a Ficha Técnica da Habitação


A Ficha Técnica da Habitação é um documento onde estão descritas as características técnicas e funcionais de um prédio para habitação.

Este bilhete de identidade do imóvel tem de estar concluído aquando o término de obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do prédio.

Saliente-se que só as frações habitacionais de um prédio estão obrigadas a ter Ficha Técnica da Habitação.

Qual é o objetivo do documento?

O Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de Março, e o seu modelo aprovado pela Portaria n.º 817/2004, de 16 de Julho, são a base legal da Ficha Técnica da Habitação.

O objetivo do legislador foi reforçar os direitos dos potenciais compradores à informação e proteção dos seus direitos económicos aquando da compra de um prédio urbano para habitação. A transparência do mercado foi também tida em conta.

Todos os imóveis têm Ficha Técnica da Habitação?

Não. A Ficha Técnica da Habitação (FTH) só é exigida para os prédios que foram construídos ou foram alvo de obras de reconstrução, ampliação ou alteração após a entrada em vigor da legislação que a enquadra, ou seja, após 30 de março de 2004.

Há, portanto, exceções:

  • Prédios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (Decreto- Lei n.º 38 382, de 7 de Agosto de 1951);
  • Prédios edificados que, a 30 de março de 2004, tivessem já licença de utilização ou tivesse requerido a sua emissão.

A quem cabe a responsabilidade de elaborar o documento?

É o promotor imobiliário que tem a seu cargo a elaboração da Ficha Técnica da Habitação do imóvel. As informações que integram o documento são da responsabilidade do promotor, em colaboração com o técnico responsável da obra, e devem estar de acordo com o projeto executado.

O documento tem de ser, obrigatoriamente, assinado pelo promotor imobiliário e pelo técnico responsável da obra. O promotor imobiliário deve manter, por um mínimo de 10 anos, a FTH e é obrigado a depositar um exemplar na câmara municipal da área do imóvel.

Ficha Técnica da Habitação: o que é e para que serve

E se a FTH não estiver de acordo com a obra executada?

Caso a informação constante da Ficha Técnica da Habitação não esteja conforme a obra realizada, há lugar a contra ordenação. O IMPIC – Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção é a entidade competente para instruir o processo por contra ordenação.

O queixoso tem de se apresentar no IMPIC acompanhado dos meios de prova, identificação da entidade promotora, indicação da localização do edifício e da fração em causa, cópia da FTH e a data de entrada do requerimento entregue pelo dono de obra na câmara municipal para a emissão da licença de utilização, assim como da data da respetiva emissão.

Para situações de irregularidades estão previstas coimas, que podem atingir os 44.890 euros. Se o queixoso conseguir provar que teve prejuízos pode pedir uma indemnização ao promotor imobiliário e ao técnico responsável da obra.

Quando é que o comprador tem acesso à FTH?

O comprador recebe o original da Ficha Técnica da Habitação no momento da escritura. No entanto, o profissional que está a comercializar o imóvel está obrigado a disponibilizar cópia da FTH, caso já exista, ou a versão provisória do documento.

Esta obrigação permite ao potencial comprador aceder à informação sobre o imóvel e, assim, decidir de forma conscienciosa.

Onde se encontra o modelo da FTH?

O modelo da FTH está disponível, em formato digital, nas páginas do IMPIC, no LNEC – Laboratório Nacional de Engenharia Civil e no Instituto do Consumidor.

Que informações deve ter?

A Ficha Técnica da Habitação não pode ser manuscrita, à exceção das assinaturas dos técnicos, e tem que ser redigida em português, de forma clara e percetível.

Deve conter informações detalhadas sobre:

  • O promotor e a equipa técnica;
  • O loteamento e/ou empreendimento;
  • O apartamento;
  • Outras informações obrigatórias e complementares.

O comprador tem obrigações?

Depois de adquirir o imóvel, é obrigado a conservar a FTH enquanto o bem for seu e, em caso de venda, transmiti-lo ao novo proprietário.

Se o imóvel for arrendado, a FTH terá de ser facultada, pelo proprietário ou mediador, ao futuro arrendatário, antes da assinatura do contrato.

Alterações em curso

O Governo decidiu que deixará de ser obrigatório apresentar a Ficha Técnica da Habitação e o Livro de Obra aquando da conclusão de obras num prédio urbano.

O objetivo é simplificar e, por isso, as informações dos dois documentos passarão a estar disponíveis no Livro Eletrónico de Obras, assim como o certificado energético do imóvel.

Esta medida, prevista pelo Governo no âmbito do Simplex+ 2016, foi estabelecida pela Resolução do Conselho de Ministros n.º 76/2017. Esta mudança ainda não entrou em vigor.

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