Saiba o que é o regime de arrendamento vitalício

Em 2021 o Conselho de Ministros voltou a aprovar o decreto-lei que estabelece o novo regime de arrendamento vitalício – em vigor desde então. O Direito Real de Habitação Duradoura (DHD) – designação oficial – não é nada mais nada menos do que um regime que permite garantir uma maior estabilidade habitacional.

E como? Basicamente, permitindo às famílias permanecer numa habitação por um período vitalício, desde que seja entregue ao senhorio da habitação uma caução que pode variar entre os 10% e 20% e o pagamento de uma prestação mensal.

Neste artigo vamos esclarecê-lo sobre os principais pontos a ter em conta no regime de arrendamento vitalício, uma modalidade que lhe dá uma maior flexibilidade comparada com a compra de uma casa, mas ao mesmo tempo lhe confere uma segurança que os contratos de arrendamento nem sempre conseguem oferecer.

Regime de arrendamento vitalício: tudo o que precisa saber

O novo regime de arrendamento vitalício consegue “conciliar as necessidades de estabilidade e de segurança na ocupação do alojamento, cruciais para o desenvolvimento da vida familiar, com as de flexibilidade e mobilidade, que derivam de uma maior mutabilidade das dinâmicas pessoais, familiares e profissionais”.

Mas, então, o que quer isto dizer exatamente? Nós explicamos: o morador – já que legalmente não se pode designar de inquilino – e/ou titular do DHD, passa a ter o direito de residir toda a vida numa habitação, mas sempre com a possibilidade de renunciar ao contrato.

Na verdade, esta medida está inserida em todo um conjunto de diplomas que vêm consolidar a estratégia definida no âmbito da Nova Geração de Políticas da Habitação e vai encontrar aqui uma situação intermédia entre a compra de um imóvel – que requer um grande esforço financeiro – e o arrendamento standard.

Como pode obter esta regalia?

No âmbito do regime de arrendamento vitalício e para que tenha o direito de permanência vitalícia na casa dos proprietários, é necessário o pagamento de uma caução inicial que pode situar-se entre os 10% e 20% do valor do imóvel.

Além deste valor que paga à cabeça, precisa, claro está, de pagar a mensalidade como num arrendamento normal.

Obrigações contratuais

Quanto ao conteúdo, o contrato deve conter, especialmente, esta informação: 

• Montante da caução;
• Valor das prestações mensais e anuais;
• Declaração do morador a aceitar o estado de conservação da habitação.

Quanto às formalidades do contrato, este deve:

• Ser celebrado por escrito;
• Ser feito através de escritura pública ou por documento particular com reconhecimento presencial de assinaturas;
• Ser inscrito no registo predial pelo morador no prazo de 30 dias a contar da celebração do mesmo.

Quem pode desistir do contrato?

Outra das vantagens que protege o morador com este regime de arrendamento vitalício é o facto de apenas o morador poder desistir do contrato. E as boas notícias continuam! No caso de ter permanecido apenas durante dez anos na casa, o valor da caução é-lhe totalmente devolvido pelo proprietário.

A partir desse marco, passa a perder 5% do valor total da caução por cada ano de permanência. A partir dos 30 anos de habitação, o morador já não tem direito a qualquer caução, mas fica também salvaguardado que o contrato é vitalício.

Quando é que os contratos atualmente existentes se convertem para o regime de arrendamento vitalício?

De acordo com a legislação em vigor, os contratos de arrendamento a prazo devem ser convertidos em vitalícios em dois casos:

1. Na situação do arrendatário ter habitado a casa até 1990 e o inquilino tiver completado 65 anos até 2004;
2. Na situação do arrendatário ter entrado na habitação entre 1990 e 1999 e tenha atualmente 65 anos.

Nota que, no entanto, em nenhum destes casos se aplicam quaisquer benefícios fiscais.

Principais vantagens do regime de arrendamento vitalício

São várias as mais valias de estar sob um contrato habitacional no regime de arrendamento vitalício.

Para o morador:

• O esforço financeiro é bem menor do que no caso de querer comprar uma casa e haver a necessidade de dar um sinal significativo;
• O risco é também menor no caso de não ter total estabilidade profissional e financeira – a qualquer momento pode denunciar o contrato e recebe, inclusivamente, o valor da caução paga desde que desista nos primeiros dez anos de contrato;
• Permite uma maior estabilidade familiar, sem riscos e medo de perder a casa de um momento para o outro;
• Se, por eventualidade, necessitar de crédito para financiar a caução, pode hipotecar o DHD;
• Diminui, por consequência, o risco de endividamento quando comparado com uma situação de crédito habitação.

Para o proprietário:

• O proprietário passa também a ter mais capital disponível, sem que isso implique vender o seu património;
• A rentabilidade será à partida mais estável;
• Terá uma redução de encargos com a gestão do seu património;
• Conta ainda com uma redução do risco de incumprimento por parte do morador graças à caução entregue (à qual podem ser deduzida eventuais incumprimentos).

Obrigações de ambas as partes

O morador está obrigado a:

• Utilizar a habitação apenas para sua residência permanente. Para outros fins, terá de ter autorização do proprietário;
• Pagar as taxas municipais que sejam eventualmente devidas; 
• Realizar e suportar os custos de obras de conservação do imóvel.

Por sua vez, o proprietário deve:

• Assegurar o estado de conservação, pelo menos médio, da habitação no momento da sua entrega;
• Suportar os custos das obras e de quaisquer outros encargos relativos às partes comuns do prédio; 
• Se houver condomínio, tem de suportar o pagamento das quotas; 
• Realizar obras de conservação extraordinária, como, por exemplo em canalizações interiores e exteriores de águas e esgotos ou no sistema elétrico. 

O regime de arrendamento vitalício pode cessar?

Sim, pode terminar através de três formas: 

1. Se existir incumprimento definitivo do morador ou do proprietário; 
2. Se o morador decidir que não quer continuar a residir naquela habitação; 
3. Por morte do morador ou do último morador no caso de o contrato ter sido constituído a favor de mais do que uma pessoa.

Esqueça os avisos para sair em ‘x’ meses e ultimatos para comprar o imóvel ou abandoná-lo. Com esta medida de regime de arrendamento vitalício todos ficam protegidos, tanto os inquilinos como os proprietários!

Para muitas pessoas, este poderá muito bem ser aquele regime de equilíbrio entre um arrendamento e uma compra efetiva que há tanto tempo procuravam.