Regulamento do Condomínio

O que é e para que serve o regulamento do condomínio. Regras de convivência entre condóminos e qual a legislação aplicável.

Regulamento do Condomínio
Tudo o que necessita saber.

O regulamento do condomínio é um conjunto de regras gerais e abstratas, destinado a disciplinar a ação dos condóminos no usufruto e administração do prédio. O regulamento do condomínio vincula todos os que usem ou venham a usar poderes de facto sobre a fração autónoma, tais como os condóminos, arrendatários ou comodatários. No entanto, o regulamento não substitui a legislação aplicável sobre determinada matéria referida no primeiro, ou seja, apenas a pode completar, nunca refutar.
 

Regulamento do Condomínio - legislação

O regulamento do condomínio está preconizado legalmente no Código Civil (CC) português, concretamente nos artigos 1418.º n.º 2 e 1429.º-A. Segundo os mesmos:
  • O regulamento pode estar anexo ao título constitutivo (documento formalizado por escritura pública que comprova que um prédio ou conjunto de prédios se encontrar no regime de propriedade horizontal), disciplinando o seu uso, gozo e conservação, quer das suas partes comuns, quer das frações autónomas;
  • Se o regulamento não fizer parte do título constitutivo e havendo mais de quatro condóminos, é da responsabilidade da assembleia de condóminos ou do administrador de condomínio a elaboração de um regulamento com os mesmos objetivos. O título constitutivo e o regulamento do condomínio podem coexistir, sendo, habitualmente, o primeiro mais amplo que o segundo.
 
Um regulamento do condomínio pode conter, por exemplo:
 

Obras

Um das questões que mais discussão gera nos condomínios são as obras. Aqui há que distinguir dois tipos de obras: partes comuns (obrigatórias, como de conservação e manutenção, ou não, como os melhoramentos) e nas frações autónomas (que cada condómino pretende realizar, mas que pode colidir com os direitos dos outros condóminos ou com o título constitutivo).
 
  • Partes comuns: devem ser aprovadas pela assembleia de condóminos, mas quando existam casos de urgência, podem ser ordenadas pelo administrador ou por outro condómino. Somente a assembleia de condóminos pode deliberar as obras, necessitando da aprovação de dois terços do valor total do prédio. As despesas devem ser assumidas por todos os condóminos na percentagem das suas quotas (apenas o tribunal pode isentar o seu pagamento a algum condómino);
  • Frações autónomas: Se as obras implicarem mexer na linha arquitetónica ou estética do edifício, o condómino também necessita de ter a aprovação de 2/3 dos votos da assembleia de condóminos. 
 

Convivência

Outra questão importante no regulamento do condomínio é a convivência entre condóminos, nomeadamente os barulhos e a presença de animais.
 

Barulhos

Cada condómino pode produzir ruídos (toleráveis) em sua casa até às 22 horas (durante os dias úteis) e até as 24 horas (aos fins-de-semana). No caso de obras, e emissão de ruídos limita-se ao período compreendido entre as 8 e as 20 horas dos dias úteis. Sempre que um condómino se sentir lesado por barulhos fora deste período e não chegue a um entendimento pode apresentar queixa às autoridades.
 

Animais

Quando compra ou aluga uma casa deve ser informado se de que existe um regulamento que impede o acesso a animais (deve estar afixado no imóvel). Nada pode ser regulamentado a posteriori que o impeça de ter animais em casa. Isto porque o CC considera os animais um bem das pessoas e a Portaria n.º 1427/2001 diz que, “sempre que sejam respeitadas as condições de salubridade e tranquilidade da vizinhança”, cada condómino pode ter no seu prédio até três cães ou quatro gatos adultos, até a um máximo de quatro animais.
 

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