O cálculo do Valor Patrimonial Tributário (VPT) permite à Autoridade Tributária avaliar os ativos imobiliários em Portugal. Como tal, sabemos que o VPT não representa o valor comercial do imóvel, mas antes o valor fiscal do imóvel.
Assim, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) incide sobre o VPT dos prédios rústicos e urbanos situados no território português, o que constitui receita dos municípios onde os mesmos se localizam. Para isso, o VPT deve ser determinado por avaliação, com base na declaração do sujeito passivo.
Para que serve o Valor Patrimonial Tributário?
Existem várias aplicações do VPT. No entanto, as mais frequentes são IMI, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo, sendo estes os cálculos:
- IMI = Taxa do IMI do concelho x VPT
- IMT = Taxa IMT do escalão x VPT
- Imposto do Selo = 0,8% x VPT
Como se calcula o Valor Patrimonial Tributário?
O Valor Patrimonial Tributário é calculado de acordo com a seguinte fórmula:
VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Mas o que significa cada uma destas parcelas? Entenda melhor.
Vc: Valor base dos prédios edificados
De acordo com o artigo 39º do CIMI, é referente ao custo médio de construção por metro quadrado.
A: Área bruta de construção
Corresponde, então, ao somatório da área bruta privativa e das áreas brutas dependentes, resultando num coeficiente que varia entre 1 e 1,60.
Ca: Coeficiente de afetação
Varia entre 0,08 e 1,20 consoante o destino do imóvel para estacionamento, armazéns, indústria, habitação, comércio ou serviços, pré-estabelecidos no artigo 41º do CIMI.
Cl: Coeficiente de localização
Varia entre 0,4 e 3,5 reduzindo-se o para 0,35 em meios rurais e nos casos de habitações dispersas. Para o cálculo deste coeficiente entram quatro fatores de influência:
- Existência de transportes públicos próximos da casa;
- Acessibilidades, o que diz respeito à qualidade e quantidade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas;
- Presença de equipamentos e infraestruturas sociais, como escolas, comércio e serviços públicos;
- Localização numa zona de elevado valor de mercado imobiliário.
Cq: coeficiente de qualidade e conforto
Oscila entre 0,5 e 1,7 e consiste no conjunto dos elementos que conferem maior comodidade ao prédio urbano.
Exemplos desses elementos são a garagem, piscina, campos de ténis, elevadores, ar condicionado, etc. No CIMI, encontram-se divididos em duas categorias: por um lado, os “majorativos” e, por outro lado, os “minorativos”, sendo atribuído um dado valor a cada um dos constituintes destas classes.
Cv: coeficiente de vetustez
O coeficiente de vetustez está fixado entre 0,4 e 1 e refere-se ao número de anos da habitação, isto é, à antiguidade da mesma.
Este é um coeficiente a ter debaixo de olho, uma vez que, como está relacionado com a idade do imóvel, poderá ter impacto no valor a pagar de IMI. Como este coeficiente diminui com o aumento da idade do imóvel, menor será o VPT e, por isso, pelo menos em princípio, menor será o valor a pagar de IMI.
Importa, por isso, avaliar periodicamente (de três em três anos) se vale a pena pedir uma reavaliação do VPT, até porque, se o coeficiente de vetustez não for atualizado, continuará a pagar IMI como se o imóvel fosse novo, quando na realidade já tem vários anos. Lembre-se apenas que uma eventual descida no coeficiente de vetustez pode ser compensada por subidas noutros parâmetros que constituem o VPT. Faça as contas, simule e perceba se, no seu caso, vale a pena pedir uma reavaliação do VPT.
Em suma, o cálculo do VPT é baseado em todo este conjunto de coeficientes, que são indicadores do valor fiscal da habitação em causa.
Qualquer alteração ao VPT só é válida quando houver menção do ano em que as alterações forem efetuadas e dos documentos que as justifiquem, segundo o artigo 106º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.
Valor Patrimonial Tributário dos terrenos para construção
Se está a pensar em comprar terreno para construir casa, então, saiba que o cálculo varia um pouco. O VPT dos terrenos para construção é o resultado ponderado de três elementos:
- O valor da área de construção autorizada ou prevista;
- A localização geográfica do terreno;
- A área não ocupada pela futura construção.
Pode calcular-se da seguinte forma:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x % Veap
- Vt = valor patrimonial tributário;
- Vc = valor base dos prédios edificados;
- A = [Aa + Ab x 0,3] x Caj + Ac x 0,025 + Ad x 0,005
- Aa = área bruta privativa autorizada ou prevista;
- Ab = área bruta dependente autorizada ou prevista;
- Caj = coeficiente de ajustamento de áreas;
- Ac = área do terreno livre que resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação das edificações autorizadas ou previstas, até ao limite de duas vezes a área de implantação;
- Ad = área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação;
- Ca = coeficiente de afetação das edificações autorizadas ou previstas;
- Cl = coeficiente de localização;
- % Veap = percentagem do valor das edificações autorizadas ou previstas com terreno incluído
Como simular o Valor Patrimonial Tributário do imóvel?
Para simular este valor, em primeiro lugar, é preciso saber qual é o coeficiente de localização. Para tal, basta aceder ao Simulador de Valor Patrimonial Tributário disponível no site da Autoridade Tributária e Aduaneira.
É necessário inserir a morada completa e depois, ao clicar em cima da residência, aparecerá o valor do coeficiente de localização. Carregue em cima desse valor. Após fazer isto, aparecerá um quadro com a discriminação dos coeficientes de localização. Preencha-o de acordo com os dados que lhe explicamos.
No fim, carregue em “Calcular”, obtendo, assim, uma simulação do VPT.
Artigo originalmente publicado em julho de 2019. Última atualização em novembro de 2023.
- Portal das Finanças: Código do Imposto Municipal sobre Imóveis