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Imposto sobre mais valias: o que é e como funciona

O imposto sobre mais valias é um dos mais importantes no momento de vender uma casa. Saiba do que se trata e em que casos é aplicado.

Imposto sobre mais valias: o que é e como funciona
Considere os impostos quando vender a casa

Se quer ou está a pensar em vender a casa, o imposto sobre mais valias é dos primeiros a entrar para a equação. Este imposto, muitas vezes esquecido na hora de negociar um preço, pode fazer toda a diferença para o vendedor e, não raras vezes, torna o lucro da venda praticamente insignificante.

Importa, por isso, saber o que é o imposto sobre mais valias, como se aplica e de quanto será a contribuição no seu caso.

O que é e a quem se aplica o imposto sobre mais valias?


imposto sobre mais valias

O imposto sobre mais valias é uma tributação especial sobre o dinheiro ganho pelos cidadãos na venda de imóveis.

O que são mais valias?

As mais valias são o lucro que o vendedor tem ao alienar um imóvel. Para ser justo, o imposto não incide sobre o valor total da casa, mas apenas sobre a fatia de dinheiro que é lucro.

Por exemplo, se comprar uma casa por 100 mil euros e vender por 150 mil, o imposto sobre mais valias incide sobre os 50 mil que teve de lucro.

Em que casos se aplica o imposto?

O imposto sobre mais valias é cobrado pelo Estado nas vendas de imóveis que tenham sido comprados depois de 1 de janeiro de 1989 (que foi quando nasceu o código do IRS). As vendas de imóveis que tenham sido comprados antes dessa data não está sujeita a IRS, mas tem de ser considerada na declaração anual do vendedor.

Como se calcula o imposto


O imposto sobre as mais valias incide sobre metade do lucro ganho com a venda. No entanto, o Estado aceita descontar o dinheiro que tiver gasto com a valorização da casa nos 5 anos anteriores (desde que guarde as faturas, claro).

Despesas com melhorias do imóvel (substituição de janelas, portas, telhados, etc.), com mediação imobiliária ou com a certificação energética podem ser descontadas no imposto e reduzir a contribuição a entregar ao fisco.

O mesmo acontece com o Imposto sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis – que pagou quando comprou a casa -, que pode ser descontado no valor total do imposto sobre mais valias se ainda tiver guardado o comprovativo de pagamento.

Como declarar o imposto sobre mais valias


imposto sobre mais valias

Os dados relativos à venda de imóveis devem ser registados no campo 401 do anexo G do modelo 3 do IRS. Lá deve constar o valor por que comprou a casa inicialmente, o valor por que a vendeu e as despesas que pretende deduzir sobre o imposto das mais valias. Entre o campo 501 e 516 devem ainda constar as informações relativas ao crédito habitação, se ele existir.

Vender casa não é um negócio tão simples assim e é importante conhecer bem a carga fiscal a que está sujeito – não só para evitar ver-se em maus lençóis dali a uns meses, quando descobrir que tem dívidas ao fisco sem saber, mas também porque todos os encargos devem estar considerados na hora de negociar um preço para o imóvel.

Faça bem as contas e garanta que as mais valias que espera conseguir não são radicalmente reduzidas pelo fisco e não o deixam “na mão” na hora de comprar uma nova habitação.

Quem está isento do imposto sobre mais valias?


Para conseguir isenção do imposto sobre mais valias o primeiro requisito é que o imóvel vendido seja de habitação própria e permanente do contribuinte e da respetiva família. O valor das mais valias também deve ser reinvestido na totalidade na compra de outro imóvel de habitação própria e permanente.

Assim, se vender a sua casa de habitação permanente mais cara do que comprou, mas reinvestir o lucro todo na compra de uma nova casa para habitação permanente, o Estado perdoa-lhe a carga fiscal sobre as mais valias.

Este benefício é válido desde 24 meses antes da realização da venda e até 36 meses depois da mesma, ou seja, se já tiver comprado uma casa no momento em que vender a sua ainda pode pedir isenção do imposto sobre mais valias, alegando que a nova habitação “absorveu” o lucro da antiga.

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