Se é senhorio (ou mesmo se é inquilino), deve ficar a saber o que se deve fazer se o inquilino não paga a renda – informação que, com certeza, lhe interessa. Não é fácil estar no papel de quem tem a receber, nem de quem é devedor. Por essa razão, é importante conhecer quais os vários passos a dar perante o incumprimento do pagamento das rendas. Informe-se e tome nota do que diz a lei.
O que fazer se o inquilino não paga a renda? 4 perguntas e respostas
Antes de nos debruçarmos sobre este assunto, há que distinguir alguns cenários. Em alguns casos, o inquilino pode, com efeito, atrasar-se no pagamento de uma renda ou não a pagar de todo ou, em outros casos, pode repetir esse não pagamento durante vários meses.
Cada caso, merece uma atitude e uma ação diferentes por parte do senhorio e é isso que vamos, aqui, tentar esclarecer.
1. O que se deve fazer, se o inquilino não pagar um mês de renda?
Nos casos em que o inquilino falha um mês de renda, o dever do senhorio é notificar o inquilino de imediato, informando-o para que ele proceda ao pagamento da devida renda no prazo de 10 dias.
Após esta notificação, existem dois cenários possíveis. O inquilino pode pagar a renda em falta ou continuar a não pagar nem essa, nem as rendas dos meses subsequentes.
2. O que se deve fazer, se o inquilino não pagar três meses de renda?
No caso da situação de incumprimento de pagamento se mantiver por três meses, o senhorio pode dar início a uma ação de despejo.
Conferir decreto-lei nº 31/2012, de 14 de Agosto (artigos 1048°, 1083º e 1084º)
Para tal, deverá dar entrada a um procedimento especial de despejo, meio processual pelo qual se efetiva a cessação do arrendamento, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes.
Este procedimento, de tramitação eletrónica, corre exclusivamente nos termos do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) e para o iniciar o senhorio deve preencher o formulário de requerimento de despejo, juntar todos os documentos solicitados e pagar a taxa de justiça (caso não esteja isento da mesma).
3. O que se deve fazer, se o inquilino assume não tiver meios para pagar a renda?
Neste caso, naturalmente que o senhorio pode, igualmente, dar início a uma ação de despejo. No entanto, em algumas situações, é também possível que o senhorio possa ajudar o inquilino a conseguir algum tipo de apoio para o pagamento das rendas ou, então, ambas as partes tentarem negociar, de forma a encontrar um valor de renda confortável para todos.
4. Outros casos
Há, ainda, uma outra situação que pode legitimar que o senhorio ponha fim ao contrato de arrendamento. A Nova Lei das Rendas sustenta esta ação do senhorio, caso o inquilino, num mesmo ano, se atrase mais de quatro vezes, seguidas ou intercaladas, no pagamento da renda, considerando-se atraso exceder em 8 dias a data de pagamento da renda.
Sempre que o senhorio decida pela cessação do contrato, ele deve, primeiramente, enviar uma carta ao inquilino, comunicando o fundamento da sua decisão e explicando em que termos da lei o atraso no pagamento da renda lhe dá o direito de terminar o contrato de arrendamento. Esta comunicação deve ser feita por escrito, através de carta registada com aviso de receção.
É, ainda, possível que este comunicado seja feito por um representante legal – advogado, solicitador ou agente de execução ou, também, por meio de uma notificação avulsa, através de um requerimento apresentado no tribunal.
Fundamentos para a cessação de contrato e ação de despejo
Fundamentos para a cessação do contrato de arrendamento, de acordo com o artigo 1083º, do decreto-lei nº 31/2012, de 14 de Agosto
Fundamento da resolução
1. Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2. É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente quanto à resolução pelo senhorio:
- a) A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
- b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
- c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio;
- d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072.º;
- e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
3. É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.os 3 a 5 do artigo seguinte.
4. É ainda inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato, não sendo aplicável o disposto nos n.os 3 e 4 do artigo seguinte.
5. É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato.”
Fundamentos do procedimento especial de despejo
- Resolução do contrato de arrendamento por não pagamento de duas ou mais rendas mensais ou quando o inquilino pagar a renda com atraso superior a oito dias, num período de doze meses, desde que o faça quatro vezes seguidas ou interpoladas;
- Cessação de contrato por revogação (existe um acordo de revogar o contrato de arrendamento, em que ambos acordam pôr termo ao contrato em determinada data, mas o inquilino não desocupa o local);
- Caducidade pelo decurso do prazo;
- Oposição à renovação do contrato de arrendamento;
- Denúncia livre do contrato de arrendamento pelo senhorio;
- Denúncia do contrato de arrendamento para dar habitação ao senhorio ou aos filhos deste ou para realizar obras profundas;
- Denúncia do arrendatário.
Agora que sabe como proceder se o inquilino não paga a renda, já pode agir com base nos direitos que lhe são garantidos por lei.