Permuta de imóveis: é melhor do que comprar ou vender?

A permuta de imóveis é uma alternativa às formas tradicionais de comprar ou vender casa. Apesar de ter vantagens e de ser, aparentemente, mais simples, há obrigações legais e fiscais que importa não descurar.

Comprar ou vender um imóvel é sempre um encontro de vontades: alguém está a vender e outra pessoa quer comprar. No entanto, pode ocorrer que dois proprietários queiram trocar de casa. Isto é, um tem para venda o imóvel que o outro quer comprar e vice-versa.

Neste caso, pode ser feita uma permuta de imóveis. O processo, no entanto, envolve mais do que uma simples troca de chaves.

O que é a permuta de imóveis?

Embora haja uma transmissão de propriedade, não existe, no Código Civil, o conceito de permuta de imóveis.

No entanto, o artigo 939º do Código Civil acaba por desfazer as dúvidas que possam existir sobre o enquadramento legal deste tipo de negócio. “As normas da compra e venda são aplicáveis aos outros contratos onerosos pelos quais se alienem bens ou se estabeleçam encargos sobre eles”, diz o artigo.

Aponta, ainda, as condições: “na medida em que sejam conformes com a sua natureza e não estejam em contradição com as disposições legais respetivas”.

Isto significa que a permuta de imóveis tem, assim, de cumpir as mesmas regras que se aplicam à compra e venda de imóveis. Ou seja, tem de seguir procedimentos legais, incluindo a realização de uma escritura.

Como se processa a permuta de imóveis?

O primeiro passo pode ser o mais difícil: encontrar um proprietário que queira comprar a sua casa e quem por sua vez, esse mesmo proprietário tenha o imóvel que lhe interessa. Para ser mais fácil encontrar o que procura, poderá recorrer às bolsas de permutas que algumas imobiliárias disponibilizam.

Terá então de negociar valores. Por exemplo, se a sua casa vale 200.000 euros e a que vai comprar 150.000, o outro proprietário terá pagar 50.000 euros.

Existindo acordo mútuo, os dois proprietários terão de assinar o contrato-promessa de compra e venda (CPCV), cumprindo o que está estipulado na lei sobre esse documento.

Isto é, terá de incluir, por exemplo o valor dos dois imóveis, a data da celebração do negócio e a penalização a aplicar se uma das partes não cumprir o contrato. Terá também de ser feito o reconhecimento das assinaturas.

A escritura é igualmente necessária, assim como toda a documentação dos proprietários e a que está relacionada com o imóvel.

Se existirem hipotecas sobre os imóveis, é necessário pedir ao banco o distrate. Ou seja, o documento que comprova a liquidação do empréstimo.

E quanto aos impostos a pagar?

Sendo um negócio que envolve uma transação de imóveis, há também obrigações fiscais a cumprir. No entanto, optar pela permuta de imóveis permite alguma poupança. É o que acontece com o Imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT).

Numa compra e venda, o imposto é calculado com base no valor do imóvel e aplica-se, regra geral, a imóveis de valor superior a 92.407 euros. Em caso de permuta, só vai incidir sobre a diferença de valor entre os dois imóveis. O mesmo acontece com o Imposto do Selo.

No caso de existirem mais-valias no negócio, o proprietário que lucrar com a permuta terá de declarar esse montante na declaração de IRS (Anexo G). No entanto, sendo feito um reinvestimento para habitação própria e permanente, pode existir isenção de mais-valias, desde que se cumpram as condições previstas na lei.

A isenção aplica-se igualmente a imóveis anteriores a 1 de janeiro de 1989.

Permuta de imóveis: quais as vantagens?

O facto de poupar nos impostos é, desde logo, uma das grandes vantagens da permuta de imóveis.

O processo de permuta pode ser mais rápido e menos burocrático do que uma compra e venda, o que também é vantajoso se tem pressa em mudar de casa.

Se a sua casa atual está a ser paga com recurso ao crédito e o imóvel que vai permutar tem um valor aproximado, não será necessário fazer novo empréstimo. O valor não altera e a única mudança será no imóvel que está hipotecado.

Esta é igualmente uma boa opção nos casos em que dois herdeiros recebem 50% de um imóvel. Se trocarem entre si essas duas metades, cada um pode ficar com apenas um. Assim, é mais fácil dar-lhe o uso que se desejar, seja para habitação própria ou venda.

E as desvantagens?

A grande desvantagem desta forma de negociar imóveis é a dificuldade em encontrar proprietários compatíveis. Isto é, cada um ter a casa que corresponde exatamente aos desejos do outro.

Se tivermos em conta a quantidade de fatores envolvidos na escolha de uma casa – preço, localização, tipologia, acabamentos, etc. – é fácil perceber que pode não ser fácil encontrar a correspondência correta entre dois proprietários. Assim, o processo até pode ser mais lento do que a compra e venda ou exigir mais negociações.

O recurso a imobiliárias que tenham a opção de permuta de imóveis pode ser uma ajuda.