Não importa a situação em que se encontre. Seja inquilino ou o senhorio, é sempre útil conhecer o que diz atualmente a nossa legislação sobre vender imóvel com o inquilino lá a viver.
Afinal, o que podemos fazer nos casos em que se pretende vender o imóvel com o inquilino ainda a habitá-lo? As dúvidas aparecem de ambos os lados: os proprietários, que geralmente são os senhorios, querem saber se podem vender um imóvel que se encontra arrendado nesse momento e os inquilinos gostam sempre de saber a sua situação e direitos em vigor no caso do imóvel ser vendido.
Vender imóvel com o inquilino: direito de preferência
A possibilidade do senhorio vender imóvel com o inquilino está consagrada na lei, mas existem algumas ressalvas que é necessário salvaguardar e que estão patentes na lei, que sofreu algumas alterações a 30 de outubro de 2018.
Vender imóvel com o inquilino ainda a habitá-lo tem de obedecer a determinados procedimentos, e os seus inquilinos têm direito de preferência, após um período de contrato de arrendamento de 2 anos. Este direito, na verdade, não é novo. O que aconteceu foi que o tempo foi reduzido de 3 para 2 anos, o que constituiu um passo em direção à proteção do inquilino.
De acordo com a legislação, é necessário cumprir 2 requisitos para usufruir do direito de preferência legal:
- Possuir um contrato de arrendamento, com todas as prestações em dia do local arrendado há mais de 2 anos (conforme a alínea a) do nº 1 do artigo 1091 do Código Civil);
- Mesmo fazendo um novo contrato, o direito permanece no caso de caducidade do seu contrato, por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado e não for exigível a restituição do prédio nos termos previstos no artigo 1053º do Código Civil (conforme a alínea b) e no nº 1 e 2 do artigo 1091º do Código Civil.
Como devem proceder ambas as partes?
Regra nº.1 já sabe: caso o inquilino detenha um contrato de arrendamento há pelo menos 2 anos, ele tem direito de preferência na compra e venda do imóvel, quer nos arrendamentos de prazo indeterminado, quer em arrendamento de prazo certo.
Assim, caso o senhorio opte por vender o imóvel, ele terá de informar o inquilino sobre todos os pressupostos (disponíveis) associados à possível venda (cláusulas do contrato, por exemplo) e terá ainda de aguardar os 8 dias ou 30 dias, conforme se trate de um direito de preferência convencional ou preferência legal, respetivamente, prazo este que o arrendatário dispõe para exercer o seu direito, antes de celebrar o contrato definitivo de compra e venda.
Caso o arrendatário decida não usufruir da sua preferência, ele não vai ficar sem a sua casa! O que acontece é que o contrato de arrendamento transfere-se com o imóvel, passando o novo proprietário a assumir o papel de senhorio. Nesta eventualidade o contrato continuará a seguir os seus termos, tal como antes da venda do imóvel.
Nestes casos, o senhorio deve ainda comunicar por escrito (juntamente com elementos identificativos do novo senhorio) ao inquilino de que o imóvel foi vendido a um terceiro, que terá de assumir todas as obrigações a si inerentes nos termos do contrato de arrendamento assinado e legislação aplicável, não sendo por isso necessário efetuar qualquer alteração ao contrato.
E quando o direito de preferência não é respeitado?
Nas situações em que o senhorio não cumpra a obrigação de dar conhecimento da venda, saiba que o inquilino tem o direito de aplicar uma ação judicial sobre o mesmo. Idealmente, essa ação deve ser colocada nos 6 meses seguintes ao conhecimento dado pelo seu senhorio.
Mais alterações que importa conhecer
Além destas alterações referidas anteriormente, importa conhecer uma outra alteração importante da nova lei, que diz respeito ao direito de preferência do inquilino no caso de prédios que ainda não tenham sido constituídos em propriedade horizontal.
Quem explica é a própria DECO, Associação de Defesa do Consumidor:
“são prédios que não estão divididos em frações autónomas, registadas individualmente. Nestes casos, embora o prédio esteja registado como um todo, o inquilino poderá beneficiar do direito de preferência”.
Quer isto dizer que o inquilino pode, neste caso, comprar o apartamento pelo valor proporcional ao valor total de venda. Para que isso aconteça, o proprietário tem de comunicar ao inquilino os valores envolvidos.
Ou seja, é possível vender imóvel com o inquilino ainda a habitá-lo. Deve, no entanto, cumprir o que está previsto na lei e dar conhecimento ao inquilino, para que lhe seja permitido uma tomada de decisão, mediante os seus direitos e deveres, sobre a casa que está a arrendar.