Rescisão do contrato de arrendamento: o que saber?

Saiba como proceder à rescisão do contrato de arrendamento e quais as alterações impostas pelo novo regime jurídico do arrendamento urbano.

Rescisão do contrato de arrendamento: o que saber?
Quais os prazos e condições em vigor?

A Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Com a entrada em vigor desta lei, a 12 de Novembro de 2012, foram introduzidas algumas regras no que à rescisão do contrato de arrendamento diz respeito. É sobre essas condições que lhe vamos falar. 


O que diz a lei em relação à rescisão do contrato de arrendamento? 

O NRAU define, no artigo 1094.º, os tipos de contrato. Diz o artigo que o “contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada”, sendo que nos casos de “contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada”. O mesmo artigo estipula que em caso de “silêncio das partes, o contrato tem-se como celebrado por duração indeterminada”. 

Se o artigo 1096.º estabelece as condições para a renovação automática do contrato, o mesmo artigo também diz que “qualquer das partes se pode opor à renovação, nos termos dos artigos seguintes”. Esta questão é abordada ainda antes deste artigo, mais concretamente no artigo 1055.º, que estabelece as condições para oposição à renovação e que constitui uma das novidades deste NRAU, uma vez que reduziu de seis meses (aproximadamente 180 dias) para 120 dias o prazo de antecedência mínima da comunicação de oposição à renovação dos contratos de arrendamento de duração igual ou superior a seis anos.

O mesmo artigo define um prazo de 60 dias para a comunicação da oposição da renovação do contrato, nos casos de contratos com duração igual ou superior a um ano de duração e inferior a seis anos. Já para os contratos com uma duração inicial igual ou superior a três meses e inferior a um ano. Para contratos com uma duração inferior a três meses, deve cumprir-se um terço do prazo da mesma. 

Estes mesmos prazos de antecedência mínimos devem ser igualmente cumpridos pelos inquilinos de arrendamento de duração indefinida que pretendam, também eles, denunciar o contrato. No entanto, aqui a denúncia só é permitida após passados, pelo menos, seis meses de contrato. 



Rescisão do contrato de arrrendamento: o papel do senhorio e do inquilino

No que à oposição da renovação concerne, há que distinguir duas modalidades: a oposição por parte do senhorio ou do inquilino/arrendatário. Aqui entram em “ação” os artigos 1097.º e 1098.º. Em ambos os casos há prazos a cumprir relativamente à comunicação da decisão. O quadro abaixo resume essas condições: 

rescisão
O senhorio pode ainda determinar a rescisão do contrato de arrendamento em determinadas situação (artigo 1101.º), nomeadamente: 
  • Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau
  • Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado
  • Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois anos sobre a data em que pretenda a cessação 
  • Nestes casos, a lei obriga o senhorio ao pagamento de uma indemnização correspondente a um ano de renda ao arrendatário ou, em alternativa, a garantir o realojamento do mesmo. 

Outra das novidades do NRAU tem a ver com a compensação por parte do senhoria, caso este, no prazo de três meses e por um período mínimo de dois anos não ocupe o imóvel, de acordo com as razões invocadas, ou não proceda ao início das obras fica obrigado a pagar ao arrendatário uma indemnização equivalente a 10 anos de renda



Informe-se! 

Como sempre, estas informações não dispensam a consulta da legislação em vigor.

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