Teresa Campos
Teresa Campos
23 Nov, 2018 - 10:56
pessoa a assinar contrato

Rescisão do contrato de arrendamento: regras e prazos

Teresa Campos

A rescisão do contrato de arrendamento é um assunto que interessa tanto a senhorios, como a inquilinos. Esteja atento e tome nota do que diz a lei.

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A oposição à renovação de um contrato de arrendamento habitacional, vulgarmente conhecida por rescisão do contrato de arrendamento, trata-se de um procedimento simples, mas que obriga ao cumprimento de algumas regras e, sobretudo, de alguns prazos.

A lei que regula estas matérias é a lei nº 31/2012 de 14 de agosto e, entre outros aspetos, ela explica como os senhorios e/ou inquilinos podem pôr fim ao contrato de arrendamento celebrado entre as partes. Fique a saber tudo!

Rescisão do contrato de arrendamento: saiba o que diz a lei

Primeiro, é importante perceber como funciona o contrato de arrendamento, no que respeita ao seu processo de renovação.

Todos os contratos de arrendamento celebrados com prazo certo e com duração superior a 30 dias renovam-se automaticamente no seu termo, por períodos sucessivos de igual duração, a menos que seja mencionado algo em contrário no contrato de arrendamento.

Tendo isto em mente, também qualquer uma das partes pode opor-se a essa renovação, denunciando ou rescindindo o contrato, seguindo para isso alguns passos.

rescisão do contrato de arrendamento

Comunicação da denúncia

Quando uma das partes quer rescindir o contrato de arrendamento deve comunicar essa vontade à outra parte, tendo de o fazer por escrito e em carta registada. Esse documento deve conter a identificação clara do remetente, do destinatário e os motivos da rescisão. O remetente deve guardar uma cópia da carta enviada, assim como do registo da mesma, de forma a servir de comprovativo.

Cumprimento dos prazos

O prazo legalmente estabelecido para a comunicação da rescisão varia de acordo com a duração do contrato de arrendamento, ou seja, irá depender do prazo inicial do contrato ou da sua renovação. Além disso, a lei prevê, ainda, um outro “tipo” de rescisão denominada “oposição à renovação do contrato”, a qual também possui prazos diferentes, em função da duração do contrato e de quem denuncia – se o senhorio ou se o inquilino.

Assim, e de acordo com os artigos 1097º e 1098º da lei nº 31/2012 de 14 de agosto, podemos dizer que, no geral, quanto maior for a duração do contrato, maior é o prazo de denúncia que qualquer uma das partes tem de cumprir. De seguida, dizemos-lhe que prazos são esses, quer para o senhorio, quer para o inquilino.

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Prazos de denúncia para o senhorio

A comunicação da vontade de rescindir o contrato de arrendamento por parte do senhorio deve ser feita com uma antecedência maior do que se essa denúncia for por vontade do inquilino.

Assim, para contratos com duração igual ou superior a 6 anos, o senhorio deve comunicar a sua intenção de rescindir o contrato ao inquilino com uma antecedência mínima de 240 dias. Já se a duração do contrato for de 1 a 6 anos, a antecedência desce para os 120 dias. Nos contratos com duração de 6 meses a 1 ano, o aviso prévio apenas tem de ser enviado com 60 dias de antecedência. Finalmente, para contratos inferiores a 6 meses, o senhorio dispõe de 1/3 do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.

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Prazos de denúncia para o inquilino

No caso de ser o inquilino a querer abandonar o imóvel, os prazos de comunicação são diferentes.

Em contratos com 6 ou mais anos, o inquilino tem 120 dias para notificar o senhorio da sua intenção; em contratos de 1 a 6 anos o prazo reduz para os 90 dias; já em arrendamentos com duração de 6 meses a 1 ano o aviso prévio deve seguir com 60 dias de antecedência; e, finalmente, em contratos com menos de 6 meses, o inquilino dispõe do mesmo tempo que o senhorio neste caso: 1/3 do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.

Duração do contrato de arrendamentoPrazo do aviso prévio
Senhorio6 anos ou mais240 dias
1 a 6 anos120 dias
6 meses a 1 ano60 dias
Menos de 6 meses1/3 do prazo
Inquilino6 anos ou mais120 dias
1 a 6 anos90 dias
6 meses a 1 ano60 dias
Menos de 6 meses1/3 do prazo

Razões para a resolução do contrato por parte do senhorio

Ao contrário do inquilino, a lei estabelece que o senhorio tem de justificar o porquê da rescisão do contrato de arrendamento. A lei prevê 3 motivos principais:

  • necessidade do imóvel para habitação própria ou de descendentes em primeiro grau;
  • ter rendas em atraso superiores a três meses;
  • demolição, execução de obras de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do imóvel ou que tenha um custo de 25% do valor patrimonial do mesmo.

Nota: naturalmente que, neste último caso, o senhorio terá de entregar na Câmara Municipal os devidos comprovativos das obras e pagar uma indemnização ao inquilino, equivalente a dois anos de renda.

Assim, quer seja senhorio, quer seja inquilino, já sabe que há alguns procedimentos e regras a cumprir, na hora de avançar com a rescisão do contrato de arrendamento.

Antes de dar qualquer passo, informe-se bem sobre os prazos e assegure-se de que a rescisão do contrato de arrendamento é feita de forma correta, cumprindo todos os passos e indicações aqui deixados. Só assim poderá evitar problemas e complicações e conseguir uma rescisão do contrato de arrendamento absolutamente pacífica.

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