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Mónica Carvalho
Mónica Carvalho
24 Ago, 2020 - 10:28

Rescisão do contrato de arrendamento: regras e prazos que deve conhecer

Mónica Carvalho

A rescisão do contrato de arrendamento interessa tanto a senhorios, como a inquilinos. Tome nota do que diz a lei, para não entrar em incumprimento.

rescisão de contrato de arrendamento

A rescisão do contrato de arrendamento é um procedimento simples, mas que obriga ao cumprimento de algumas regras e, sobretudo, de alguns prazos.

A lei que regula estas matérias é a Lei nº 31/2012 de 14 de agosto e, entre outros aspetos, ela explica como os senhorios e/ou inquilinos podem pôr fim ao contrato de arrendamento celebrado entre as partes. Fique a saber tudo!

Rescisão do contrato de arrendamento em tempos de pandemia: o que deve saber

contas de casa

Apesar de a Lei nº 31/2012 de 14 de agosto regular esta temática, os tempos que vivemos obrigam a outras medidas criadas pelo Governo para proteger a população mais fragilizada economicamente durante a pandemia.

Nesse sentido, deve saber que, de acordo com artigo 8º da Lei n.º 1-A/2020, ficam suspensas pelos senhorios as denúncias de contratos de arrendamento (habitacionais e não habitacionais), assim como as execuções de hipotecas sobre imóveis que sejam habitação própria e permanente, até 30 de setembro de 2020.

Esta é apenas uma das medidas excecionais e temporárias de resposta à situação epidemiológica provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2 e da doença COVID-19 que suspende, então:

De igual modo, e porque a complexa situação que vivemos assim o exige, o Governo criou o Programa de Estabilização Económica e Social (PEES), onde se abordam várias medidas de proteção da habitação durante a pandemia. Conheça-as, no sentido também de perceber se poderá usufruir de algum destes programas.

Reconversão de Alojamento Local

Aproveitar as unidades de alojamento local que passam por notórias dificuldades e destiná-las à habitação pública a custos acessíveis por via da reconversão destes espaços para o arrendamento habitacional é o objetivo deste programa.

Proteção do arrendamento habitacional

Trata-se de um apoio financeiro concedido pelo Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) às famílias e senhorios com baixos recursos que tenham sofrido quebras significativas de rendimentos.

Bolsa Nacional de Alojamento Urgente e Housing First 

O Governo anunciou ainda a criação de uma Bolsa Nacional de Alojamento Urgente que irá complementar a oferta pública de habitação, de modo a poder dar resposta às necessidades urgentes de alojamento.

Enquadram-se nessa situação pessoas em situação de sem‑abrigo, emergências decorrentes de situações de catástrofe ou pandemia, situações de precariedade extrema do alojamento, de perda de habitação por incumprimento ou ainda de violência doméstica.

Parque habitacional público de habitação a custos acessíveis

Este programa implica a disponibilização de património do Estado que esteja desocupado para fins habitacionais, mesmo que tal implique obras de reabilitação ou de construção nova.

Rescisão do contrato de arrendamento: como fazer

Todos os contratos de arrendamento celebrados com prazo certo e com duração superior a 30 dias renovam-se automaticamente no seu termo, por períodos sucessivos de igual duração, a menos que seja mencionado algo em contrário no contrato de arrendamento.

Tendo isto em mente, também qualquer uma das partes pode opor-se a essa renovação, denunciando ou rescindindo o contrato, seguindo, para isso, alguns passos.

rescindir contrato de arrendamento

Comunicação da denúncia

Quando uma das partes quer rescindir o contrato de arrendamento deve comunicar essa vontade à outra parte, tendo de o fazer por escrito e em carta registada. Esse documento deve conter a identificação clara do remetente, do destinatário e os motivos da rescisão.

O remetente deve guardar uma cópia da carta enviada, assim como do registo da mesma, de forma a servir de comprovativo.

Cumprimento dos prazos

O prazo legalmente estabelecido para a comunicação da rescisão varia de acordo com a duração do contrato de arrendamento, ou seja, irá depender do prazo inicial do contrato ou da sua renovação.

Assim, e de acordo com os artigos 1097º e 1098º da lei nº 31/2012 de 14 de agosto, podemos dizer que, no geral, quanto maior for a duração do contrato, maior é o prazo de denúncia que qualquer uma das partes tem de cumprir. De seguida, dizemos-lhe que prazos são esses, quer para o senhorio, quer para o inquilino.

Rescisão do contrato de arrendamento: prazos de denúncia para o senhorio

A comunicação da vontade de rescindir o contrato de arrendamento por parte do senhorio deve ser feita com uma antecedência maior do que se essa denúncia for por vontade do inquilino. Assim:

Duração do contratoComunicação da rescisão
Igual ou superior a 6 anos240 dias
De 1 a 6 anos120 dias
De 6 meses a 1 ano60 dias
Menos de 6 meses1/3 do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação

Rescisão do contrato de arrendamento:: prazos de denúncia para o inquilino

No caso de ser o inquilino a querer abandonar o imóvel, os prazos de comunicação são diferentes.

Duração do contratoComunicação da rescisão
Igual ou superior a 6 anos120 dias
De 1 a 6 anos90 dias
De 6 meses a 1 ano60 dias
Menos de 6 meses1/3 do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação

Razões para a resolução do contrato por parte do senhorio

Ao contrário do inquilino, a lei estabelece que o senhorio tem de justificar o porquê da rescisão do contrato de arrendamento. A lei prevê 3 motivos principais:

  • Necessidade do imóvel para habitação própria ou de descendentes em primeiro grau;
  • Ter rendas em atraso superiores a três meses;
  • Demolição, execução de obras de remodelação ou restauro profundo que obrigue à desocupação do imóvel ou que tenha um custo de 25% do valor patrimonial tributário constante da matriz do locado ou proporcionalmente calculado, incluindo imposto sobre valor acrescentado.

Trâmites seguidos pelo procedimento especial de despejo

Nalguns casos, o processo poderá não ser tão pacífico como o desejado e o senhorio poderá ver-se obrigado a proceder a uma ordem de despejo. Para esses casos, foi criado, junto da Direção-Geral da Administração da Justiça, o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), destinado a assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo, constituído pelas seguintes fases:

  1. O senhorio apresenta o requerimento de despejo, junto do BNA;
  2. O BNA promove a notificação do arrendatário;
  3. Se o arrendatário não colocar oposição ao pedido de despejo, o balcão emite o título de desocupação do imóvel, com base no qual o senhorio pode proceder ao despejo imediato. Neste caso, só deve haver intervenção do tribunal se o arrendatário se recusar a entregar o imóvel;
  4. Se o arrendatário se opuser ao pedido de despejo, alegando que não se verifica o fundamento invocado pelo senhorio, há lugar à intervenção do juiz, num processo judicial especial e urgente, para o qual é necessário a prestação da caução, o pagamento da taxa de justiça e o depósito das rendas vencidas.

O procedimento especial de despejo apenas pode ser utilizado com contratos de arrendamento cujo imposto de selo tenha sido liquidado ou cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de IRS ou IRC.

Quer seja senhorio, quer seja inquilino, já sabe que há alguns procedimentos e regras a cumprir, na hora de avançar com a rescisão do contrato de arrendamento.

Como tal, antes de dar qualquer passo, informe-se bem sobre os prazos e assegure-se de que a rescisão do contrato de arrendamento é feita de forma correta, cumprindo todos os passos enunciados na lei. Só assim poderá evitar problemas e complicações e conseguir uma rescisão do contrato de arrendamento sem problemas.

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