Cálculo do IMI: saiba como fazê-lo e evite surpresas

Se está a pensar em comprar casa ou quer apenas ter as finanças em dia, é importante saber fazer o cálculo do IMI. Continue a ler para aprender como.

Cálculo do IMI: saiba como fazê-lo e evite surpresas
Não se deixe assustar pela temida fórmula e saiba com o que contar

Para fazer o cálculo do IMI a pagar é preciso primeiro saber qual o valor patrimonial tributário do imóvel, que é no fundo o valor da sua casa. Depois de conhecido este valor, tudo se torna muito mais simples.

O valor patrimonial tributário, bem como a maior parte das outras variáveis para cálculo do IMI, pode ser consultado na caderneta predial do seu imóvel.

No entanto, alguns dos valores podem ter sofrido alterações. Conhecer a fórmula poderá significar poupança no momento de pagar o imposto.

A temida fórmula de cálculo do IMI

A fórmula utilizada para fazer o cálculo do valor patrimonial tributário pode parecer muito complicada à primeira vista. Mas depois de perceber todas as variáveis, deixará de oferecer tantas dúvidas.

Valor patrimonial tributário = VC x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Não desista já. As 6 variáveis que compõem esta fórmula são as seguintes:

  • VC: valor base dos prédios edificados;
  • A: área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
  • Ca: coeficiente de afetação;
  • Cl: coeficiente de localização;
  • Cq: coeficiente de qualidade e conforto;
  • Cv: coeficiente de vetustez.

É normal que continue um pouco confuso. Continue a ler para perceber cada uma das variáveis e aprenda a fazer o cálculo do IMI.

1. Valor base dos prédios edificados

Este valor é fixado anualmente pelo governo e, portanto, pode simplesmente ser consultado online. Em 2017. foi fixado em 603€. No entanto, e porque é importante perceber a que corresponde, passamos a explicar.

O valor base dos prédios edificados é o custo médio de construção por metro quadrado, somado ao valor do metro quadrado do terreno de implantação. Este segundo é, por convenção, fixado em 25% do custo médio de construção por metro quadrado.

Pelo oitavo ano consecutivo, o custo médio de construção por metro quadrado foi, em 2017, fixado em €482,40. Este valor contempla custos diretos e indiretos relacionados com a construção do edifício, tais como materiais, mão-de-obra, equipamento, administração, energia, comunicações e outros consumíveis.

Assim sendo, o valor do metro quadrado do terreno de implantação será 25% de €482,40, ou seja, €120,60.

E, finalmente, o valor base dos prédios edificados é € 482,40 + € 120,60, ou seja, €603.

Nota: este é o valor de 2017 e não é necessariamente o que lhe interessa, a menos que o seu imóvel tenha sido construído ou reavaliado este ano.

casa em cima de calculadora

2. Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação

É fácil perceber que esta segunda variável tem a ver com a área do seu imóvel. No entanto, a forma como ela é calculada não é assim tão simples.

Mais uma vez, a menos que tenha feito obras que tenham alterado a área do seu imóvel, o valor para cálculo poderá ser consultado na caderneta predial. Para os mais curiosos, passamos a explicar.

A área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação é calculada da seguinte forma:

A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad

  • Aa representa a área bruta privativa;
  • Ab representa as áreas brutas dependentes;
  • Caj representa o coeficiente de ajustamento de áreas;
  • Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação;
  • Ad representa a área de terreno livro que excede o limite de duas vezes a área de implantação.

3. Coeficiente de afetação

Esta variável está relacionada com o tipo de utilização a que se destina o imóvel.

Os diferentes coeficientes são:

  • Comércio: 1,20;
  • Serviços: 1,10;
  • Habitação: 1,00;
  • Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados: 0,70;
  • Armazéns e atividade industrial: 0,60;
  • Comércio e serviços em construção tipo industrial: 0,80;
  • Estacionamento coberto e fechado: 0,40;
  • Estacionamento coberto e não fechado: 0,15;
  • Estacionamento não coberto: 0,08;
  • Prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade: 0,45;
  • Arrecadações e arrumos: 0,35.

4. Coeficiente de localização

Esta variável está relacionada com a zona onde o imóvel se insere, uma vez que algumas zonas são mais taxadas do que outras na altura de cálculo do IMI.

Para saber qual o coeficiente de localização atual do seu imóvel, deve consultar o site do SIGIMI – Sistema de informação geográfica do imposto municipal sobre imóveis.

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5. Coeficiente de qualidade e conforto

Esta variável de cálculo do IMI está naturalmente relacionada com a qualidade e o conforto do seu imóvel. Ela poderá aumentar ou baixar o valor a pagar, uma vez que tem coeficientes majorativos e minorativos, que deve somar ou subtrair à unidade. Eles são os seguintes:

Prédios urbanos destinados a habitação


Majorativos

  • Moradias uni-familiares: até 0,20;
  • Localização em condomínio fechado: 0,20;
  • Garagem individual: 0,04;
  • Garagem coletiva: 0,03;
  • Piscina individual: 0,06;
  • Piscina coletiva: 0,03;
  • Campos de ténis: 0,03;
  • Outros equipamentos de lazer: 0,04;
  • Qualidade construtiva: até 0,15;
  • Localização excecional: até 0,10;
  • Sistema central de climatização: 0,03;
  • Elevadores em edifícios de menos de quatro pisos: 0,02;
  • Localização e operacionalidade relativas: Até 0,20.

Minorativos

  • Inexistência de cozinha: 0,10;
  • Inexistência de instalações sanitárias: 0,10;
  • Inexistência de rede pública ou privada de água: 0,08;
  • Inexistência de rede pública ou privada de eletricidade: 0,10;
  • Inexistência de rede pública ou privada de gás: 0,02;
  • Inexistência de rede pública ou privada de esgotos: 0,05;
  • Inexistência de ruas pavimentadas: 0,03;
  • Inexistência de elevador em edifícios com mais de três pisos: 0,02;
  • Existência de áreas inferiores às regulamentares: 0,05;
  • Estado deficiente de conservação: até 0,05;
  • Localização e operacionalidade relativas: até 0,10.

 

Prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços


Majorativos

  • Localização em centro comercial: 0,25;
  • Localização em edifícios destinados a escritórios: 0,10;
  • Sistema central de climatização: 0,10;
  • Qualidade construtiva: até 0,10;
  • Existência de elevador(es) e ou escada(s) rolante(s): 0,03;
  • Localização e operacionalidade relativas: até 0,20.

Minorativos

  • Inexistência de instalações sanitárias: 0,10;
  • Inexistência de rede pública ou privada de água: 0,08;
  • Inexistência de rede pública ou privada de eletricidade: 0,10;
  • Inexistência de rede pública ou privada de esgotos: 0,05;
  • Inexistência de ruas pavimentadas: 0,03;
  • Inexistência de elevador em edifícios com mais de três pisos: 0,02;
  • Estado deficiente de conservação: até 0,05;
  • Localização e operacionalidade relativas: até 0,10.

 

caneta e calculadora

6. Coeficiente de vetustez

Esta última variável tem a ver com o tempo decorrido desde que foi emitida a licença de utilização ou desde que foram concluídas as obras de construção do imóvel.

A cada espaço de tempo decorrido corresponde um dos coeficientes listados a seguir:

  • Menos de 2 anos: 1;
  • 2 a 8: 0,90;
  • 9 a 15: 0,85;
  • 16 a 25: 0,08;
  • 26 a 40: 0,75;
  • 41 a 50: 0,65;
  • 51 a 60: 0,55;
  • Mais de 60: 0,40.

Cálculo do IMI em função da taxa do seu município

Depois de saber qual o valor patrimonial tributário do imóvel, é importante saber qual a taxa aplicada pelo seu município para efeito de cálculo do IMI.

Por exemplo, se o valor patrimonial tributário do imóvel em causa é de 150.000€ e pertence ao município do Montijo, onde a taxa aplicada é de 0,40%, deve multiplicar 150.000€ por 0,004, o que daria um valor a pagar de 600€.

Alguns municípios oferecem ainda um pequeno desconto no IMI a famílias com filhos.

As taxas dos municípios para cálculo do IMI em 2017 podem ser consultadas na lista que se segue:

  • Abrantes: 0,40%
  • Águeda: 0,30%
  • Aguiar da Beira: 0,30%
  • Alandroal: 0,50%
  • Albergaria-a-Velha: 0,30%
  • Albufeira: 0,30%
  • Alcácer do Sal: 0,30%
  • Alcanena: 0,42%
  • Alcobaça: 0,37%
  • Alcochete: 0,45%
  • Alcoutim: 0,30%
  • Alenquer: 0,39%
  • Alfândega da Fé: 0,45%
  • Alijó: 0,45%
  • Aljezur: 0,35%
  • Aljustrel: 0,33%
  • Almada: 0,36%
  • Almeida: 0,30%
  • Almeirim: 0,40%
  • Almodôvar: 0,30%
  • Alpiarça: 0,30%
  • Alter do Chão: 0,30%
  • Alvaiázere: 0,35%
  • Alvito: 0,30%
  • Amadora: 0,35%
  • Amarante: 0,30%
  • Amares: 0,30%
  • Anadia: 0,30%
  • Angra do Heroísmo: 0,30%
  • Ansião: 0,40%
  • Arcos de Valdevez: 0,35%
  • Arganil: 0,38%
  • Armamar: 0,35%
  • Arouca: 0,30%
  • Arraiolos: 0,30%
  • Arronches: 0,30%
  • Arruda dos Vinhos: 0,39%
  • Aveiro: 0,45%
  • Avis: 0,30%
  • Azambuja: 0,38%
  • Baião: 0,30%
  • Barcelos: 0,35%
  • Barrancos: 0,30%
  • Barreiro: 0,39%
  • Batalha: 0,30%
  • Beja: 0,36%
  • Belmonte: 0,30%
  • Benavente: 0,35%
  • Bombarral: 0,37%
  • Borba: 0,45%
  • Boticas: 0,30%
  • Braga: 0,35%
  • Bragança: 0,30%
  • Cabeceiras de Basto: 0,30%
  • Cadaval: 0,38%
  • Caldas da Rainha: 0,30%
  • Calheta (Açores): 0,45%
  • Calheta (Madeira): 0,30%
  • Câmara de Lobos: 0,33%
  • Caminha: 0,34%
  • Campo Maior: 0,30%
  • Cantanhede: 0,38%
  • Carrazeda de Ansiães: 0,30%
  • Carregal do Sal: 0,30%
  • Cartaxo: 0,45%
  • Cascais: 0,38%
  • Castanheira de Pera: 0,45%
  • Castelo Branco: 0,30%
  • Castelo de Paiva: 0,30%
  • Castelo de Vide: 0,30%
  • Castro Daire: 0,30%
  • Castro Marim: 0,40%
  • Castro Verde: 0,30%
  • Celorico da Beira: 0,50%
  • Celorico de Basto: 0,32%
  • Chamusca: 0,30%
  • Chaves: 0,35%
  • Cinfães: 0,30%
  • Coimbra: 0,34%
  • Condeixa-a-Nova: 0,30%
  • Constância: 0,37%
  • Coruche: 0,34%
  • Corvo: 0,30%
  • Covilhã: 0,35%
  • Crato: 0,30%
  • Cuba: 0,30%
  • Elvas: 0,40%
  • Entroncamento: 0,35%
  • Espinho: 0,45%
  • Esposende: 0,30%
  • Estarreja: 0,35%
  • Estremoz: 0,33%
  • Évora: 0,45%
  • Fafe: 0,30%
  • Faro: 0,45%
  • Felgueiras: 0,33%
  • Ferreira do Alentejo: 0,40%
  • Ferreira do Zêzere: 0,30%
  • Figueira da Foz: 0,40%
  • Figueira de Castelo Rodrigo: 0,30%
  • Figueiró dos Vinhos: 0,36%
  • Fornos de Algodres: 0,45%
  • Freixo de Espada a Cinta: 0,45%
  • Fronteira: 0,30%
  • Funchal: 0,30%
  • Fundão: 0,40%
  • Gavião: 0,30%
  • Góis: 0,35%
  • Golegã: 0,35%
  • Gondomar: 0,35%
  • Gouveia: 0,37%
  • Grândola: 0,37%
  • Guarda: 0,40%
  • Guimarães: 0,35%
  • Horta: 0,30%
  • Idanha-a-Nova: 0,30%
  • Ílhavo: 0,38%
  • Lagoa (Açores): 0,30%
  • Lagoa (Algarve): 0,36%
  • Lagos: 0,38%
  • Lajes das Flores: 0,30%
  • Lajes do Pico: 0,30%
  • Lamego: 0,40%
  • Leiria: 0,38%
  • Lisboa: 0,30%
  • Loulé: 0,30%
  • Loures: 0,39%
  • Lourinhã: 0,35%
  • Lousã: 0,40%
  • Lousada: 0,30%
  • Mação: 0,30%
  • Macedo de Cavaleiros: 0,30%
  • Machico: 0,30%
  • Madalena: 0,30%
  • Mafra: 0,45%
  • Maia: 0,39%
  • Mangualde: 0,40%
  • Manteigas: 0,30%
  • Marco de Canaveses: 0,45%
  • Marinha Grande: 0,30%
  • Marvão: 0,30%
  • Matosinhos: 0,43%
  • Mealhada: 0,30%
  • Meda: 0,40%
  • Melgaço: 0,32%
  • Mértola: 0,38%
  • Mesão Frio: 0,44%
  • Mira: 0,30%
  • Miranda do Corvo: 0,30%
  • Miranda do Douro: 0,30%
  • Mirandela: 0,40%
  • Mogadouro: 0,30%
  • Moimenta da Beira: 0,40%
  • Moita: 0,38%
  • Monção: 0,30%
  • Monchique: 0,30%
  • Mondim de Basto: 0,30%
  • Monforte: 0,30%
  • Montalegre: 0,30%
  • Montemor-o-Novo: 0,30%
  • Montemor-o-Velho: 0,40%
  • Montijo: 0,40%
  • Mora: 0,30%
  • Mortágua: 0,30%
  • Moura: 0,30%
  • Mourão: 0,50%
  • Murça: 0,30%
  • Murtosa: 0,33%
  • Nazaré: 0,45%
  • Nelas: 0,45%
  • Nisa: 0,30%
  • Nordeste: 0,45%
  • Óbidos: 0,36%
  • Odemira: 0,33%
  • Odivelas: 0,37%
  • Oeiras: 0,33%
  • Oleiros: 0,30%
  • Olhão: 0,40%
  • Oliveira de Azeméis: 0,38%
  • Oliveira de Frades: 0,30%
  • Oliveira do Bairro: 0,30%
  • Oliveira do Hospital: 0,35%
  • Ourém: 0,33%
  • Ourique: 0,40%
  • Ovar: 0,38%
  • Paços de Ferreira: 0,30%
  • Palmela: 0,39%
  • Pampilhosa da Serra: 0,30%
  • Paredes: 0,40%
  • Paredes de Coura: 0,30%
  • Pedrogão Grande: 0,35%
  • Penacova: 0,30%
  • Penafiel: 0,30%
  • Penalva do Castelo: 0,30%
  • Penamacor: 0,30%
  • Penedono: 0,30%
  • Penela: 0,40%
  • Peniche: 0,33%
  • Peso da Régua: 0,40%
  • Pinhel: 0,30%
  • Pombal: 0,30%
  • Ponta Delgada: 0,30%
  • Ponta do Sol: 0,30%
  • Ponte da Barca: 0,35%
  • Ponte de Lima: 0,32%
  • Ponte de Sor: 0,30%
  • Portalegre: 0,40%
  • Portel: 0,30%
  • Portimão: 0,45%
  • Porto: 0,32%
  • Porto de Mós: 0,30%
  • Porto Moniz: 0,30%
  • Porto Santo: 0,30%
  • Póvoa de Lanhoso: 0,34%
  • Póvoa de Varzim: 0,30%
  • Povoação: 0,30%
  • Proença-a-Nova: 0,30%
  • Redondo: 0,43%
  • Reguengos de Monsaraz: 0,38%
  • Resende: 0,45%
  • Ribeira Brava: 0,30%
  • Ribeira de Pena: 0,30%
  • Ribeira Grande: 0,30%
  • Rio Maior: 0,38%
  • S. Brás de Alportel: 0,42%
  • S. João da Madeira: 0,35%
  • S. João da Pesqueira: 0,30%
  • S. Pedro do Sul: 0,30%
  • S. Roque do Pico: 0,30%
  • S. Vicente: 0,30%
  • Sabrosa: 0,35%
  • Sabugal: 0,30%
  • Salvaterra de Magos: 0,35%
  • Santa Comba Dão: 0,45%
  • Santa Cruz: 0,30%
  • Santa Cruz da Graciosa: 0,30%
  • Santa Cruz das Flores: 0,30%
  • Santa Maria da Feira: 0,40%
  • Santa Marta de Penaguião: 0,30%
  • Santana: 0,30%
  • Santarém: 0,45%
  • Santiago do Cacém: 0,38%
  • Santo Tirso: 0,38%
  • Sardoal: 0,33%
  • Satão: 0,30%
  • Seia: 0,48%
  • Seixal: 0,40%
  • Sernancelhe: 0,30%
  • Serpa: 0,32%
  • Sertã: 0,30%
  • Sesimbra: 0,40%
  • Setúbal: 0,45%
  • Sever do Vouga: 0,33%
  • Silves: 0,30%
  • Sines: 0,36%
  • Sintra: 0,35%
  • Sobral de Monte Agraço: 0,40%
  • Soure: 0,35%
  • Sousel: 0,40%
  • Tábua: 0,30%
  • Tabuaço: 0,40%
  • Tarouca: 0,30%
  • Tavira: 0,38%
  • Terras de Bouro: 0,30%
  • Tomar: 0,35%
  • Tondela: 0,30%
  • Torre de Moncorvo: 0,40%
  • Torres Novas: 0,39%
  • Torres Vedras: 0,40%
  • Trancoso: 0,30%
  • Trofa: 0,45%
  • Vagos: 0,30%
  • Vale de Cambra: 0,33%
  • Valença: 0,30%
  • Valongo: 0,36%
  • Valpaços: 0,30%
  • Velas: 0,30%
  • Vendas Novas: 0,34%
  • Viana do Alentejo: 0,30%
  • Viana do Castelo: 0,37%
  • Vidigueira: 0,34%
  • Vieira do Minho: 0,30%
  • Vila de Rei: 0,30%
  • Vila do Bispo: 0,30%
  • Vila do Conde: 0,43%
  • Vila do Porto: 0,30%
  • Vila Flor: 0,30%
  • Vila Franca de Xira: 0,30%
  • Vila Franca do Campo: 0,45%
  • Vila Nova da Barquinha: 0,32%
  • Vila Nova de Cerveira: 0,30%
  • Vila Nova de Famalicão: 0,35%
  • Vila Nova de Foz Côa: 0,30%
  • Vila Nova de Gaia: 0,45%
  • Vila Nova de Paiva: 0,30%
  • Vila Nova de Poiares: 0,50%
  • Vila Pouca de Aguiar: 0,30%
  • Vila Praia da Vitória: 0,30%
  • Vila Real: 0,40%
  • Vila Real de Santo António: 0,45%
  • Vila Velha de Rodão: 0,30%
  • Vila Verde: 0,30%
  • Vila Viçosa: 0,30%
  • Vimioso: 0,30%
  • Vinhais: 0,30%
  • Viseu: 0,30%
  • Vizela: 0,45%
  • Vouzela: 0,30%

Agora que sabe já sabe fazer o cálculo do IMI, nunca mais perderá sono com dúvidas sobre este imposto.

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