Há boas notícias para quem procura arrendar casa em Portugal. Depois de anos de mercado apertado, o stock de habitação disponível para arrendamento aumentou 11% no último trimestre de 2025, face ao mesmo período do ano anterior. Os dados do idealista revelam um cenário complexo: enquanto as capitais respiram com mais oferta, os distritos enfrentam a escassez.
O crescimento do stock chega numa altura em que o Governo acaba de aprovar incentivos fiscais para proprietários, com a redução do IRS sobre rendas de 25% para 10%. A questão é se este aumento da oferta é estrutural ou apenas uma reação pontual às expectativas do pacote fiscal aprovado em fevereiro de 2026.
Coimbra e Aveiro disparam na oferta
O panorama nas capitais de distrito mostra uma recuperação significativa. Das 17 capitais analisadas, 14 registaram crescimentos do stock disponível para arrendamento. Coimbra lidera com uma subida impressionante de 47%, seguida de Aveiro com 45%. Ponta Delgada e Vila Real completam o pódio com aumentos de 33% e 32%, respetivamente.
Os números mostram que cidades de média dimensão estão a ganhar protagonismo no mercado de arrendamento. Faro cresceu 24%, Leiria 23% e Viana do Castelo 20%, confirmando que o interior e as cidades fora dos grandes centros urbanos estão a tornar-se alternativas viáveis.
Mesmo as áreas metropolitanas registaram subidas moderadas mas positivas. Lisboa e Porto, os dois maiores mercados do país, viram a oferta crescer 11% em ambos os casos. Setúbal, Viseu, Braga, Castelo Branco e Guarda também apresentaram aumentos, ainda que mais tímidos, entre 5% e 10%.
Funchal, Santarém e Évora contra a corrente
Apenas três capitais viram a oferta encolher no último ano. O Funchal destaca-se negativamente com uma quebra de 14%, a maior retração entre todas as capitais analisadas. Santarém registou uma descida de 6% e Évora de 2%.
A situação do Funchal merece atenção especial. Enquanto a maioria das capitais apresenta sinais de recuperação da oferta, a capital madeirense continua a enfrentar pressão no mercado de arrendamento. Este comportamento pode estar relacionado com a forte procura turística e a conversão de habitações em alojamento local, fenómeno que tem pressionado o mercado habitacional nas regiões mais turísticas.
O paradoxo entre capitais e distritos
Aqui reside a grande contradição dos números: enquanto as capitais mostram crescimento robusto, a maioria dos distritos e ilhas enfrenta a escassez. Apenas dois territórios registaram aumentos da oferta à escala distrital. A ilha da Madeira lidera com 13%, seguida de Évora com 3%. Faro manteve-se estável, sem variação.
Em sentido contrário, 14 distritos e ilhas viram a oferta de casas para arrendar diminuir nos últimos 12 meses. A Guarda lidera as quedas com uma retração brutal de 35%, seguida de Aveiro e da ilha de São Miguel, ambos com descidas de 27%. Coimbra perdeu 24% do stock, Braga 17%, Vila Real e Viseu 16% cada.
Este contraste sugere que a oferta está a concentrar-se nas zonas urbanas principais, deixando os concelhos periféricos e rurais com cada vez menos habitação disponível para arrendamento. A tendência pode agravar assimetrias regionais e dificultar o acesso à habitação fora das principais cidades.
Lisboa e Porto perdem oferta nos distritos
Mesmo as grandes áreas metropolitanas não escapam à tendência de retração à escala distrital. Lisboa perdeu 10% do stock disponível quando analisado todo o distrito, não apenas a capital. O Porto registou uma quebra de 8%, o mesmo valor observado em Setúbal.
Leiria e Viana do Castelo perderam 11% da oferta cada, confirmando que o fenómeno não se limita às áreas metropolitanas. Santarém e Castelo Branco viram retrações de 14% nos respetivos distritos.
Os dados confirmam uma tendência preocupante: há mais casas disponíveis para arrendar nas cidades principais, mas menos opções nos concelhos envolventes. Esta concentração pode pressionar ainda mais os preços nas capitais, onde a procura já é elevada, e deixar sem alternativas quem procura arrendar fora dos centros urbanos.
Pacote fiscal pode alterar o jogo
O Governo aprovou em fevereiro de 2026 um pacote fiscal robusto para estimular o arrendamento. A taxa de IRS sobre rendimentos prediais desce de 25% para 10% em contratos com rendas até 2.300 euros mensais, uma redução que representa poupanças anuais entre 1.000 e 4.000 euros para os proprietários, segundo estimativas do setor.
Quem praticar rendas 20% abaixo da mediana do concelho fica totalmente isento de IRS, ao abrigo do novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. Para empresas, o IRC passa a incidir apenas sobre 50% do valor das rendas em contratos moderados. A questão é se estes incentivos vão traduzir-se em mais casas no mercado ou apenas em benefícios fiscais para quem já arrendava.
O que esperar para 2026
Os números do final de 2025 trazem sinais contraditórios. Por um lado, há mais casas disponíveis nas capitais, especialmente em cidades médias como Coimbra (com uma explosão de 47% da oferta) e Aveiro (45%), que podem tornar-se alternativas credíveis às grandes metrópoles. Por outro, a oferta continua a encolher à escala distrital, concentrando-se cada vez mais nos centros urbanos e deixando os concelhos periféricos com menos opções. Lisboa mantém-se como a cidade mais cara, com rendas médias de 22,1 euros por metro quadrado, enquanto o crescimento do stock pode aliviar alguma pressão em cidades onde a oferta disparou.
O teste aos incentivos fiscais aprovados será perceber se conseguem colocar no mercado casas verdadeiramente acessíveis ou se os benefícios serão absorvidos pela especulação. O Governo estima que o pacote pode trazer 300 mil novas casas para arrendamento, 45 mil até ao final de 2026, mas os próximos meses dirão se estes números são realistas. Para quem procura arrendar casa, o cenário é ligeiramente mais favorável do que nos últimos anos, mas ainda longe de resolver o problema estrutural do mercado. A distribuição desigual da oferta e a incerteza sobre a evolução dos preços mantêm o mercado sob pressão.