A Comissão de Orçamento, Finanças e Administração Pública (COFAP) aprovou na especialidade o pacote fiscal para a habitação, um diploma que introduz mudanças significativas no IVA aplicado à construção e reabilitação de imóveis e na tributação dos rendimentos de arrendamento em sede de IRS.
O documento ainda terá de passar pela votação final global na Assembleia da República, ser promulgado pelo Presidente da República e publicado em Diário da República antes de entrar efetivamente em vigor. Ainda assim, os contornos já estão definidos e valem a pena ser analisados com atenção.
IVA a 6% na construção e reabilitação de habitação
Uma das medidas centrais do pacote é a redução da taxa de IVA de 23% para 6% na construção ou reabilitação de habitação própria e permanente ou destinada a arrendamento moderado.
Para beneficiar deste regime, o imóvel não pode ultrapassar os 648.000 euros e, no caso de ser destinado a arrendamento, a renda mensal tem de ser igual ou inferior a 2.300 euros.
Contudo, há uma condição temporal importante. É que a taxa reduzida apenas se aplica a projetos iniciados entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com imposto exigível até 2032.
Quem já estava a construir antes dessa data permanece sujeito à taxa de 23%.
Comprador passa a ser responsável
Uma das alterações mais significativas introduzidas durante a discussão parlamentar diz respeito a quem recai a responsabilidade de cumprir as condições associadas ao benefício fiscal.
Anteriormente, o ónus podia recair sobre os promotores imobiliários, o que gerava insegurança jurídica e operacional no setor. Após alertas da Ordem dos Contabilistas Certificados, os grupos parlamentares do PSD e CDS propuseram, e viram aprovada, a transferência dessa responsabilidade para o comprador.
Na prática, isto significa que quem beneficiar do IVA reduzido tem de garantir que a casa é efetivamente a sua habitação própria e permanente, e nela residir durante, pelo menos, 12 meses consecutivos.
Caso o imóvel seja vendido ou deixe de ser utilizado como residência permanente antes de completar esse período, o comprador arrisca um agravamento de dez pontos percentuais no IMT, o imposto pago na aquisição de imóveis.
No caso de autoconstrução, perde o benefício fiscal em sede de IVA.
A penalização não se aplica em circunstâncias excecionais já previstas no Código do IRS, nomeadamente quando a mudança decorra de alterações na composição do agregado familiar por motivo de casamento, divórcio, união de facto ou aumento do número de dependentes.
IRS nas rendas: de 25 para 10%
A par das alterações no IVA, o pacote contempla uma descida substancial da taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais, passando de 25% para 10% para rendas até 2.300 euros mensais. Esta taxa reduzida vigorará até 2029.
A medida é dirigida a senhorios que pratiquem rendas consideradas moderadas e pretende incentivar a colocação de mais imóveis no mercado de arrendamento a preços mais acessíveis.
O objetivo é tornar o arrendamento mais atrativo para os proprietários que, de outra forma, poderiam optar por manter os imóveis devolutos ou vendê-los.
O pacote inclui ainda outros benefícios fiscais conexos, com empresas sujeitas a IRC e trabalhadores independentes com contabilidade organizada a passarem a pagar imposto apenas sobre 50% das receitas geradas por rendas.
Há ainda uma isenção de mais-valias quando a venda de uma habitação for reinvestida na compra de outro imóvel destinado a arrendamento.
Para quem está a planear comprar, construir ou arrendar casa, o novo
regime fiscal levanta algumas questões práticas que convém esclarecer.
O IVA a 6% já está em vigor? Não. O diploma ainda aguarda votação
final global, promulgação presidencial e publicação em Diário da República.
Quem está a construir agora já beneficia? Apenas quem iniciar projetos
a partir de 25 de setembro de 2025. Projetos anteriores continuam sujeitos
à taxa de 23%.
Posso comprar uma casa com IVA reduzido e depois arrendar? Só se a
renda não ultrapassar os 2.300 euros mensais. Caso contrário, perde o
benefício e arrisca penalizações.
O que acontece se tiver de mudar de casa antes dos 12 meses? Depende do motivo. Circunstâncias excecionais previstas no Código do IRS isentam da penalização. Já razões que não se enquadrem nestas exceções resultam num agravamento do IMT.