Share the post "Investir em imóveis para arrendar em Portugal: rentabilidade caiu para 6,3% no início de 2026"
Comprar uma casa em Portugal para colocar no mercado de arrendamento tornou-se menos rentável no início de 2026. Os dados mais recentes do idealista mostram que a rentabilidade bruta deste tipo de investimento imobiliário se fixou em 6,3% no primeiro trimestre do ano, o que representa uma queda de 0,9 pontos percentuais face ao mesmo período de 2025.
Esta tendência de descida não é nova. Comparando com o primeiro trimestre de 2024, quando a rentabilidade estava nos 7,3%, a quebra foi de exatamente um ponto percentual. Se recuarmos ao início de 2019, altura em que o retorno do arrendamento habitacional atingia 7,5%, verificamos uma perda acumulada de 1,2 pontos percentuais ao longo de sete anos.
Bragança oferece a melhor rentabilidade do país
A análise por capitais de distrito e regiões autónomas revela diferenças significativas na rentabilidade do investimento em arrendamento. Bragança destaca-se claramente como o mercado mais atrativo para quem pretende investir em imóveis para arrendar, oferecendo uma rentabilidade de 8% no primeiro trimestre de 2026.
Logo a seguir surge Castelo Branco, com um retorno de 7,9%, seguido de Coimbra e Santarém, ambas com 6,5%. Leiria apresenta uma rentabilidade de 6,1%, enquanto Évora se fica pelos 5,8%.
No grupo intermédio encontram-se Braga e Ponta Delgada, ambas com 5,6%, seguidas de Setúbal com 5,4% e Viana do Castelo com 5,2%. Aveiro, Faro e Funchal registam todos uma rentabilidade de 5%, ao passo que o Porto apresenta 4,9% e Viseu 4,7%.
Lisboa tem a rentabilidade mais baixa
No extremo oposto da tabela surge Lisboa, onde investir em habitação para arrendamento oferece o retorno mais baixo do país: apenas 4,3%. Esta rentabilidade reduzida na capital portuguesa reflete a dinâmica particular do mercado lisboeta, onde os preços de compra continuam bastante elevados e as rendas, embora também altas, não acompanham proporcionalmente o investimento inicial necessário.
Para um investidor que esteja a ponderar onde aplicar capital em imóveis para arrendamento, os dados são claros: as cidades do interior e de dimensão média oferecem retornos significativamente superiores aos das grandes áreas metropolitanas.
Escritórios e lojas rendem mais que habitação
A análise do Idealista não se limitou ao mercado habitacional. Quando se comparam diferentes tipos de ativos imobiliários a nível nacional, verifica-se que os escritórios e as lojas comerciais superam claramente a habitação em termos de rentabilidade.
Os escritórios proporcionam atualmente uma rentabilidade de 8,2%, enquanto as lojas comerciais oferecem 8,1%. Estes valores representam retornos cerca de dois pontos percentuais acima dos 6,3% da habitação. Já as garagens apresentam uma rentabilidade de 5,5%, ficando abaixo da média do setor residencial.
Esta diferença pode ser explicada por diversos fatores. Por um lado, o mercado de escritórios e comércio tem maior volatilidade e riscos específicos relacionados com a localização e a evolução dos modelos de trabalho e consumo. Por outro, os investidores exigem naturalmente retornos mais elevados quando assumem riscos diferentes dos do mercado residencial, que tende a ser mais estável e previsível.
Como é calculada a rentabilidade bruta
É importante compreender que estes valores correspondem à rentabilidade bruta, não líquida. Para chegar a estes números, o idealista dividiu o preço médio de venda dos imóveis pelo valor médio das rendas solicitadas pelos proprietários em cada mercado durante o primeiro trimestre de 2026.
Este cálculo oferece uma visão geral do estado atual do mercado e serve como ponto de partida para investidores que pretendam avaliar a atratividade de diferentes zonas do país. No entanto, convém lembrar que a rentabilidade líquida será sempre inferior, uma vez que é necessário deduzir diversos custos como IMI, condomínio, seguros, manutenção, eventuais períodos de vacância e impostos sobre os rendimentos prediais.
O que está a pressionar a rentabilidade para baixo?
A descida contínua da rentabilidade do arrendamento habitacional em Portugal resulta essencialmente de um desfasamento entre a evolução dos preços de compra e a evolução das rendas.
Nos últimos anos, o mercado imobiliário português tem registado subidas acentuadas nos preços de venda, impulsionadas por fatores como a procura externa, as baixas taxas de juro que vigoraram até 2022 e a escassez de oferta em muitas zonas do país. Estas subidas tornaram o investimento inicial significativamente mais elevado.
Por outro lado, embora as rendas também tenham aumentado, esse crescimento não tem sido suficiente para compensar a escalada dos preços de compra. Além disso, algumas medidas de controlo de rendas e a maior proteção aos arrendatários implementadas nos últimos anos podem ter contribuído para moderar a subida das rendas em determinados segmentos do mercado.
Vale a pena investir em arrendamento em 2026?
A decisão de investir em imóveis para arrendamento não deve basear-se exclusivamente na rentabilidade bruta. Outros fatores importantes incluem a valorização esperada do imóvel ao longo do tempo, a estabilidade do mercado local, a facilidade em encontrar inquilinos, o perfil de risco do investidor e as alternativas de investimento disponíveis.
Uma rentabilidade de 6,3% pode parecer modesta quando comparada com outros produtos financeiros ou com a rentabilidade histórica do setor imobiliário. No entanto, é preciso considerar que este valor não inclui a potencial valorização do imóvel, que em muitos mercados portugueses tem sido substancial nas últimas décadas.
Para quem procura maximizar o retorno imediato do arrendamento, os dados sugerem que faz mais sentido olhar para mercados no interior do país, como Bragança ou Castelo Branco, evitando os grandes centros urbanos onde os preços de entrada são proibitivos face às rendas praticadas.
Já para investidores que privilegiam a valorização de longo prazo e a facilidade de liquidez do ativo, mercados como Lisboa ou Porto podem continuar a fazer sentido, apesar da rentabilidade de arrendamento mais baixa.
Tendências para os próximos trimestres
Embora seja sempre difícil prever a evolução do mercado imobiliário, alguns indicadores apontam para uma possível estabilização ou ligeira recuperação da rentabilidade do arrendamento nos próximos meses.
A subida das taxas de juro ocorrida entre 2022 e 2023 parece ter travado a escalada dos preços de venda em muitos mercados, o que poderá permitir que as rendas recuperem algum terreno na relação com o valor dos imóveis. Além disso, o aumento da oferta de habitação nova em algumas regiões pode criar condições para um melhor equilíbrio entre oferta e procura.
Por outro lado, fatores como a evolução demográfica, as alterações nos padrões de trabalho pós-pandemia e eventuais mudanças na legislação do arrendamento continuarão a influenciar a dinâmica do mercado nos próximos tempos.