Março de 2026 confirmou aquilo que os portugueses já sabiam no bolso: comprar casa ficou 12% mais caro face ao mesmo mês de 2025. O custo mediano atingiu os 3.107 euros por metro quadrado, um novo máximo histórico alcançado pelo quinto mês consecutivo, segundo o índice de preços do Idealista divulgado esta semana.
Estamos perante um cenário de pressão dupla. Por um lado, há elevada procura potenciada pelos apoios aos jovens. Por outro, uma oferta residencial escassa que aguarda os incentivos do pacote fiscal do Governo, como o IVA a 6% na construção. A procura cresceu mais depressa que a capacidade de construir casas novas.
Em termos trimestrais, os preços subiram 2,9% entre janeiro e março deste ano. A trajetória é clara: desde novembro de 2025, cada mês tem batido o recorde do anterior.
Santarém, Guarda e Viseu disparam mais de 24%
Das 20 capitais de distrito e regiões autónomas analisadas, apenas Vila Real manteve estabilidade, com uma variação praticamente nula de -0,3%. Todas as outras subiram.
Santarém registou a maior subida anual com 26,5%, seguida pela Guarda com 26% e Viseu com 24,2%. Beja completou o pódio das maiores valorizações com 23,2%. São cidades do interior que, historicamente mais acessíveis, começam a sentir uma pressão crescente nos preços.
Coimbra subiu 16%, Leiria e Ponta Delgada 15,6% cada, Faro 15% e Castelo Branco 14,8%. Nas grandes cidades, os aumentos foram mais moderados mas ainda assim significativos: Porto registou 10,2%, Lisboa 9,6% e Aveiro 9,4%.
Lisboa mantém-se inalcançável para a maioria
Lisboa continua a ser a cidade mais cara para comprar casa, com um preço mediano de 6.082 euros/m2. Para colocar isto em perspetiva: comprar um apartamento de 70 metros quadrados na capital custa, em média, mais de 425 mil euros.
O Porto surge em segundo lugar com 4.085 euros/m2, seguido pelo Funchal com 3.993 euros/m2. Faro, impulsionado pela procura turística e por investidores estrangeiros, ocupa o quarto lugar com 3.549 euros/m2. Setúbal fecha o top cinco com 3.062 euros/m2.
No extremo oposto da tabela, Portalegre mantém-se como a capital de distrito mais acessível, com 1.011 euros/m2. Seguem-se Guarda (1.050 euros/m2), Castelo Branco (1.053 euros/m2) e Bragança (1.115 euros/m2). Todas abaixo dos 1.200 euros por metro quadrado.
Porto Santo lidera valorizações nos distritos
Quando analisamos o panorama por distritos e ilhas, a ilha de Porto Santo destacou-se com uma subida anual de 32,1%, a maior de todo o país. É um aumento impressionante que reflete a crescente procura por esta pequena ilha dourada da Madeira.
A ilha Terceira subiu 25,8%, Setúbal 19,7%, Santarém 19,2% e a ilha de São Miguel 18,7%. Nos Açores, várias ilhas registaram valorizações superiores a 12%, sinalizando uma tendência de crescimento acelerado no arquipélago. Apenas a ilha de Santa Maria contrariou a tendência nacional, com uma descida de 3,2% nos preços.
No ranking por metro quadrado, Lisboa lidera como o distrito mais caro com 4.657 euros/m2, seguido por Faro com 3.988 euros/m2. A Madeira surge em terceiro com 3.814 euros/m2, Porto Santo em quarto com 3.668 euros/m2 e Setúbal em quinto com 3.293 euros/m2.
A Guarda continua a ser o distrito mais barato do país, com apenas 846 euros/m2. Bragança (920 euros/m2) e Portalegre (961 euros/m2) completam os três distritos onde ainda é possível comprar casa abaixo dos mil euros por metro quadrado.
Alentejo apresenta a maior subida regional
Por regiões, os dados mostram aumentos generalizados. O Alentejo liderou as subidas com 20,5%, seguido pela Região Autónoma dos Açores com 19,6%. A Madeira registou 15,5%, o Centro 12,9% e a Área Metropolitana de Lisboa 12,8%.
O Algarve, apesar de ser uma das regiões mais caras, apresentou uma valorização de 12,6%. O Norte foi a região com o aumento mais moderado: 9,4%.
Em termos de preços absolutos, a Área Metropolitana de Lisboa mantém-se como a região mais cara com 4.356 euros/m2, seguida pelo Algarve com 3.988 euros/m2 A Madeira surge em terceiro com 3.811 euros/m2.
O Centro continua a ser a região mais acessível do país, com um preço mediano de 1.764 euros/m2. Ainda assim, mesmo aqui os preços subiram quase 13% num ano.
O que está por trás desta escalada
Um estudo do Banco de Portugal identificou como causas principais da crise habitacional o aumento do número de famílias (cerca de 35 mil por ano) e a entrada de imigrantes. Do lado da oferta, os novos alojamentos aumentaram a um ritmo muito mais lento, situando-se em cerca de 22 mil entre 2021 e 2024 Idealista.
As contas são simples: há 35 mil novas famílias a procurar casa todos os anos, mas apenas 22 mil habitações novas a entrar no mercado. Este desequilíbrio estrutural empurra os preços para cima.
Desde agosto de 2024, o Governo lançou incentivos à compra como a garantia pública do Estado e isenções de IMT para jovens até 35 anos. Estes apoios aumentaram a procura, mas não foram acompanhados por medidas equivalentes para aumentar a oferta no curto prazo.
Em 2025, foram vendidas 169.812 habitações em Portugal, o maior valor de sempre. Os preços das casas aumentaram 17,6% durante esse ano, segundo o Instituto Nacional de Estatística. Este ritmo acelerado levou Portugal a liderar os aumentos de preços na União Europeia no início de 2025.
Pacote fiscal aprovado mas ainda sem efeitos
O pacote fiscal para a habitação foi aprovado no Parlamento em fevereiro de 2026, mas os seus efeitos ainda não se fazem sentir no mercado. A medida prevê a redução do IVA de 23% para 6% na construção e reabilitação de habitação acessível, desde que as casas sejam vendidas por até 660 mil euros ou arrendadas por até 2.300 euros mensais.
Para os senhorios, está prevista uma redução do IRS de 25% para 10% nos rendimentos prediais, independentemente da duração dos contratos de arrendamento. O objetivo declarado é libertar mais casas para o mercado de arrendamento.
Jovens recorrem cada vez mais à garantia pública
Os jovens entre os 18 e os 35 anos concentraram 58% dos novos contratos de crédito habitação própria permanente em 2025, segundo dados do Banco de Portugal. Trata-se de uma subida de 11 pontos percentuais face a 2024.
A garantia pública do Estado, que permite financiar até 100% do valor da casa, tem sido utilizada por cerca de metade dos jovens compradores. Mas o Banco de Portugal alertou para o aumento do risco: estes jovens ganham menos, pedem mais dinheiro emprestado e vão demorar mais anos a pagar o empréstimo.
A avaliação bancária da habitação continua a quebrar recordes de forma contínua. Em fevereiro de 2026, o valor mediano subiu 17,2% face ao período homólogo, para 2.122 euros por metro quadrado, pelo 27.º mês consecutivo de apreciação.
Perspetivas para os próximos meses
Não há sinais de abrandamento no horizonte próximo. Há já sete trimestres consecutivos que a variação homóloga dos preços não para de subir. Entre o segundo trimestre de 2024 e o quarto trimestre de 2025, o aumento acumulado rondou os 27%.
A União Europeia prepara para a primavera de 2026 um plano de habitação acessível que envolverá estados, autarquias, investidores e cidadãos. Para Portugal, onde a parcela da população sobrecarregada com custos de habitação é das mais altas da Europa, o incentivo é para medidas mais eficazes.