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Reunião de condomínio: tudo o que precisa saber

Toda a gente foge e tem medo da reunião de condomínio, mas a verdade é que elas podem ser muito úteis! Saiba como.

Reunião de condomínio: tudo o que precisa saber
Esclareça todas as dúvidas

Não há mesmo volta a dar: se vive num apartamento, vai ter de lidar de perto com a famosa reunião de condomínio. E acredite que quando bem planeada, com uma agenda de trabalhos bem definida e uma boa empresa de suporte, estes momentos são absolutamente fulcrais para o bom funcionamento das habitações e logísticas associadas.

Tudo o que deve saber sobre reunião de condomínio


reunião de condominio

Reunião de condomínio: o que é?

Nada como começar pelo início que é como quem diz pelo Bê-a-bá disto da reunião de condomínio. Também designada por assembleia de condóminos, esta reunião consiste num encontro entre todos os moradores – condóminos – com o objetivo de discutirem e decidirem várias questões relacionadas com o empreendimento em que vivem e que sejam do interesse comum para ambos.

Nesta reunião são convidados a participar o administrador da mesma, todos os condóminos ou seus representantes legais.

O próprio Código Civil da Lei Portuguesa define este ato, mais precisamente no artigo 1431º, no decreto Lei 47344, que estipula também a periodicidade destas reuniões:

“1. A assembleia reúne-se na primeira quinzena de janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
2. A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido.
3. Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.”

Quer isto dizer que além da reunião obrigatória nos primeiros 15 dias e janeiro, o administrador ou moradores que representem 25% do valor prédio podem solicitar a convocação de uma reunião de condomínio. Esta primeira reunião terá como para apreciação das contas do ano transato e a aprovação do orçamento para o ano vigente.

Como se convoca a reuião de condomínio?

Também o artigo 1432º do Código Civil, é claro neste âmbito:

“1 – A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.
2 – A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.”

A convocatória para a reunião de condomínio deve por isso ser efetuada por carta registada, com aviso de receção, e enviada com dez dias de antecedência. Em alternativa, pode ser feita por aviso convocatório (com recibo de receção assinado pelos condóminos) com a mesma antecedência.

Da convocatória deve constar a ordem de trabalhos, constituição do condomínio e eleição dos órgãos da assembleia do condomínio, etc. Na convocatória deve ainda vir indicado o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião de condomínio.

Tomada de decisão

É ainda o mesmo artigo do código civil que legisla quanto à tomada de decisão numa reunião de condomínio:

“3 – As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
4 – Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5 – As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes, nos termos dos números seguintes.
6 – As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7 – Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
8 – O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada nos termos do n.º 6.
9 – Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante”.”

Trocando isto ‘por miúdos’, quer o artigo dizer que, em primeiro lugar, a realização da reunião de condomínio exige um quórum, ou seja, para constituir legalmente a assembleia é necessária a presença de um número de condóminos que possam garantir a maioria absoluta dos votos.

Não se conseguindo este pressuposto, é necessário fazer uma segunda convocatória, sendo que nesta só é exigida a representação de ¼ do capital do prédio (ou 25%).

O que saber sobre a convocatória para a reunião de condomínio >>

Agenda da reunião

Para que não se percam no meio de discussões e temas, é necessário que haja uma agenda geralmente definida pelo administrador do condomínio. Que assuntos vão ser discutidos e por que ordem? Para cada assunto devem estar definidos objetivos claros e concretos.

Deliberação

Depois de constituída a assembleia, e exceto em situações especiais onde a deliberação implica um número superior de consenso (aprovação de obras que envolvam inovações no edifício, por exemplo), é necessário a maioria absoluta dos votos para que possa deliberar.

Feita a reunião e tomadas as decisões, todas elas devem ser comunicadas a todos os condóminos ausentes através de carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias, que têm, por sua vez, 90 dias após a receção da carta, para comunicar a sua concordância ou não relativa às decisões, sendo que a ausência de resposta pressupõe a aceitação das medidas definidas.

Da reunião deve resultar uma ata, com a descrição objetiva de todos os assuntos discutidos e respetivas decisões.

Existem reuniões de condomínio anuladas?

Sim, é possível anular reuniões de condomínio, nomeadamente as que não cumpram os requisitos acima mencionados, bem como outros legalmente preconizados.

É possível solicitar uma assembleia extraordinária para anulação das deliberações, no prazo de 20 dias seguidos a contar desde o dia da deliberação (condóminos presentes), ou da sua comunicação (condóminos ausentes).

Veja como preparar uma ata de reunião de condomínio >>

Eleição do administrador

Não menos importante é a questão da eleição do administrador – afinal, ele é a figura executiva do condomínio e compete-lhe agir quando as partes comuns estão em risco.

Nem sempre é fácil encontrar quem aceite esta função de bom grado, pelo que é possível eleger mais do que um administrador, repartindo assim as tarefas.

Existem quatro formas de escolher um novo administrador:

  1. Eleição – a forma mais comum e que a lei prevê por defeito e por um mandato anual, renovável;
  2. Nomeação sucessiva – como nem sempre há candidatos, é frequente “distribuir o mal pelas aldeias”, neste caso pelas frações do apartamento;
  3. Pagar pela administração – é cada vez mais comum ver administradores externos, ou seja de empresas especialistas na gestão de condomínio, sendo o seu ordenado pago por todos os moradores;
  4. Nomeação pelo tribunal – sim, sabia que qualquer condómino pode pedir ao tribunal para nomear o administrador? Enquanto isso, as funções são desempenhadas a título provisório pelo proprietário com maior permilagem.

Enquanto não é eleito o seu sucessor, o antigo administrador mantém-se em funções.

É importante que perceba que toda a informação necessária está presente no Código Civil. Perca um pouco de tempo a dissecá-la, acredite que lhe pode vir a ser muito útil!

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