O sonho de comprar casa própria continua a ser um dos maiores desafios para os jovens portugueses e a garantia pública pode ser um desbloqueador importante.
O cenário atual é conhecido, com preços em alta, entradas difíceis de reunir e crédito habitação nem sempre acessível. Foi por isso que em 2024 o Estado passou a ter um papel mais ativo nesta equação com a tal a garantia pública para a compra de habitação.
E face à enorme adesão registada, o Governo vai mesmo voltar a reforçar o montante disponível, revela o Jornal de Negócios. É que já se venderam mais de 25 mil casas com recurso a este sistema.
Em termos simples, a garantia pública é uma fiança do Estado. Quando um jovem se candidata a um crédito habitação e não tem o capital necessário para a entrada exigida pelo banco, o Estado intervém como garante, cobrindo até 15% do valor da transação.
Exemplo prático: Na compra de uma casa de 200.000 euros, o banco habitualmente exigiria uma entrada de 30.000. Com a garantia pública, o Estado assume esse papel de garante junto da instituição de crédito, e o jovem pode obter o financiamento total.
Na prática, isto significa que um jovem consegue obter financiamento a 100% do valor da casa, algo que antes estava fora de alcance para a maior parte dos compradores.
Sem este apoio, os bancos só financiam, regra geral, 90% do valor de avaliação do imóvel. Os restantes 10% (mais impostos e escritura) tinham de sair do próprio bolso.
Como funciona na prática a garantia pública
Antes de avançar para o banco, convém perceber bem as condições da garantia pública:
- Vigência da garantia – 10 anos a contar da data de celebração do contrato de crédito habitação;
- Limite do programa – aplica-se a contratos assinados até 31 de dezembro de 2026;
- Limite de garantia – até 15% do capital em dívida inicialmente contratado;
- Valor máximo do imóvel – 450.000 €;
- Transferência de crédito – a garantia pode manter-se em caso de transferência para outro banco aderente ao protocolo.
- Caducidade – a garantia cessa se o imóvel for vendido, após emissão do distrate da hipoteca, ou com consentimento do Estado para transmissão do bem.
Em caso de incumprimento, o Estado assume temporariamente a responsabilidade pelos pagamentos em falta, mas apenas até ao limite garantido. O banco tentará recuperar o montante, e os valores recuperados são entregues, em primeiro lugar, ao Estado.
Quem pode pedir a garantia pública?
Os requisitos estão definidos por lei e aplicam-se a todos os mutuários do contrato (ou seja, se houver dois titulares, ambos têm de cumprir as condições).
- Ter entre 18 e 35 anos de idade (inclusive);
- Ter domicílio fiscal em Portugal;
- Ter rendimentos até ao 8.º escalão do IRS (rendimento coletável anual até cerca de 81.000 euros);
- Não ser proprietário de imóvel urbano habitacional (nem de fração de prédio urbano);
- Nunca ter beneficiado anteriormente da garantia pessoal do Estado ao abrigo deste diploma;
- Não ter dívidas à Autoridade Tributária ou à Segurança Social;
- A habitação a adquirir deve destinar-se a primeira habitação própria e permanente.
Como aceder a este mecanismo
O processo é relativamente direto. Não existe candidatura separada ao Estado e tudo se trata junto do banco:
- Confirme que reúne os requisitos (idade, rendimentos, não ser proprietário, etc.);
- Escolha um banco aderente ao protocolo da garantia pública (a lista está disponível no Diário da República);
- Contacte o banco e informe que pretende aceder ao crédito habitação com garantia pública;
- Apresente a documentação habitual de crédito habitação, acrescida de uma declaração a atestar que a habitação se destina a primeira habitação própria e que nunca beneficiou da garantia pessoal do Estado;
- Aguarde a análise do banco, que verificará os critérios de risco e a taxa de esforço (recomendavelmente até 35% do rendimento líquido).
É acumulável com outros apoios?
Sim e esta é uma das grandes vantagens desta medida. A garantia pública pode ser utilizada em simultâneo com as isenções fiscais previstas para jovens compradores:
- Isenção de IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) em imóveis até 324.058 €;
- Isenção de Imposto do Selo na compra;
- Isenção de emolumentos de registo (escritura e hipoteca), para imóveis com valor patrimonial tributário até 316.772 €.
A conjugação destas medidas pode representar uma poupança substancial, tornando a compra de casa significativamente mais acessível para quem reúne as condições.
A adesão disparou e os números falam por si
Desde a entrada em vigor da medida (agosto de 2024), a procura superou largamente as expectativas. Os dados do Banco de Portugal para 2025 são reveladores:
- Mais de 42% de todos os créditos habitação contratados por jovens até aos 35 anos em 2025 foram feitos ao abrigo da garantia pública, num total de 25.519 contratos, correspondendo a 5.081 milhões de euros em financiamento;
- Os jovens até aos 35 anos passaram a representar 58% de todos os novos contratos de crédito habitação própria permanente em 2025, uma subida de 11 pontos percentuais face ao ano anterior;
- Em regiões como o Alentejo e a Lezíria do Tejo, mais de metade dos contratos de jovens nos primeiros oito meses de 2025 foram celebrados ao abrigo desta garantia.
Riscos e perspetivas: o que se questiona?
Apesar do sucesso inegável da medida, há vozes que chamam a atenção para alguns riscos e limitações.
O lado da oferta continua a ser o problema estrutural. A garantia pública facilita o acesso ao crédito, mas não aumenta o número de casas disponíveis. Com mais procura e oferta limitada, os preços continuam a subir e o metro quadrado dos imóveis residenciais cresceu 17,3% em 2025.
O Banco de Portugal alerta para prazos excessivos. O governador Álvaro Santos Pereira chamou a atenção para o facto de as instituições bancárias estarem a alongar os prazos dos novos contratos além dos limites recomendados.
A medida tem data de validade. A garantia pública aplica-se apenas a contratos assinados até 31 de dezembro de 2026. Quem pretenda beneficiar tem de agir dentro deste prazo.