Regime simplificado de arrendamento acessível: isenção de IRS para senhorios a partir de junho 2026

O Regime simplificado de arrendamento acessível promete benefícios fiscais significativos aos proprietários que aceitem arrendar as suas casas por valores abaixo do mercado. Com uma redução que pode chegar aos 50% no IRS sobre as rendas recebidas, o programa pretende mobilizar milhares de habitações vazias e aliviar a pressão sobre o mercado de arrendamento em Portugal. Mas será assim tão vantajoso como parece?

O que é o Regime simplificado de arrendamento acessível

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível foi criado pelo Governo português para incentivar os proprietários a arrendar imóveis por valores inferiores aos praticados no mercado livre. Ao cobrar uma renda mais baixa, o senhorio beneficia de uma redução substancial na taxa de IRS aplicada aos rendimentos prediais.

Este regime aplica-se a contratos celebrados a partir de 2023 e mantém-se em vigor em 2026, embora com algumas atualizações nos limites de renda e critérios de elegibilidade. A grande novidade face ao regime geral é a taxa reduzida: enquanto no arrendamento tradicional os proprietários pagam 28% de IRS sobre as rendas (ou podem optar pelo englobamento), neste programa a taxa pode baixar para 14% ou mesmo 10%, dependendo da duração do contrato.

A medida surge num contexto de crise habitacional agravada, com rendas a disparar nas principais cidades portuguesas. Lisboa e Porto registaram aumentos médios de 12% e 15% respetivamente em 2025, segundo dados do Instituto Nacional de Estatística. O objetivo declarado do Governo é colocar 30 mil fogos no mercado de arrendamento acessível até ao final de 2026, mas os números de adesão têm ficado aquém do esperado.

Quem pode aderir ao programa

Qualquer proprietário de imóveis habitacionais em Portugal continental e regiões autónomas pode aderir ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, desde que cumpra três condições essenciais:

Primeiro, o imóvel tem de estar localizado numa zona de mercado de arrendamento pressionado, que incluem as áreas metropolitanas de Lisboa e Porto, os concelhos do Algarve e algumas cidades de média dimensão como Coimbra, Braga e Aveiro. A lista completa é atualizada anualmente pelo Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana.

Segundo, a renda mensal não pode ultrapassar determinados limites máximos estabelecidos por município e tipologia. Em Lisboa, por exemplo, um T1 não pode custar mais de 650 euros mensais para se qualificar, valor que desce para 500 euros em cidades como Coimbra. Estes tetos são revistos anualmente com base na evolução do mercado e representam cerca de 70% a 80% dos valores médios praticados em cada zona.

Terceiro, o proprietário tem de celebrar um contrato de arrendamento com duração mínima de cinco anos. Esta cláusula pretende garantir estabilidade aos inquilinos e evitar que os senhorios aproveitem apenas o benefício fiscal temporário. Contratos de três anos também são aceites, mas com um benefício fiscal menor.

Situações excluídas

Ficam de fora do regime os arrendamentos para alojamento local, os contratos entre familiares diretos (pais, filhos, cônjuges) e as situações em que o inquilino tenha rendimentos superiores a seis vezes o indexante dos apoios sociais, atualmente fixado nos 2.640 euros mensais. Esta última condição visa concentrar o apoio em famílias de rendimentos baixos e médios, embora na prática acabe por excluir muitos potenciais interessados nas grandes cidades, onde os salários tendem a ser mais elevados.

Há ainda uma peculiaridade: proprietários com mais de cinco imóveis arrendados ficam sujeitos a regras adicionais de fiscalização e têm de comprovar que os seus inquilinos efetivamente se enquadram nos escalões de rendimento elegíveis. A medida procura evitar que grandes senhorios ou fundos imobiliários usem o regime de forma abusiva.

Como calcular o benefício fiscal real

A matemática do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível pode parecer intimidante, mas é mais simples do que aparenta. O benefício fiscal depende de dois factores principais: a taxa de IRS aplicada e a duração do contrato.

Para contratos de cinco anos ou mais, a taxa de IRS sobre os rendimentos prediais baixa de 28% para 14%, metade do valor habitual. Se o proprietário optar por um contrato de dez anos ou superior, a taxa desce ainda mais, para 10%. Isto significa que numa renda de 600 euros mensais, o senhorio pagaria 84 euros de IRS ao mês no regime tradicional, contra apenas 42 euros no regime simplificado (contrato de cinco anos) ou 30 euros (contrato de dez anos).

Num ano completo, a poupança fiscal seria de 504 euros no primeiro caso e 648 euros no segundo. Ao longo de uma década, estamos a falar de 5.040 euros ou 6.480 euros respetivamente. Valores que fazem diferença, especialmente para pequenos proprietários com apenas um ou dois imóveis arrendados.

A conta que os senhorios fazem

A questão que muitos proprietários colocam é se compensa abdicar de rendas mais altas em troca deste benefício fiscal. Vamos a um exemplo prático. Imagine um T2 em Lisboa que poderia ser arrendado por 900 euros no mercado livre, mas que no regime acessível teria de custar no máximo 750 euros. A diferença mensal é de 150 euros, ou 1.800 euros por ano.

No regime tradicional, os 900 euros de renda gerariam 252 euros mensais de IRS (28%), deixando ao proprietário 648 euros líquidos. No regime simplificado, os 750 euros com taxa de 14% resultariam em 105 euros de imposto, sobrando 645 euros. A diferença líquida entre os dois cenários é praticamente nula no curto prazo, mas há variáveis adicionais a considerar.

Por um lado, o regime simplificado oferece maior segurança na cobrança das rendas, já que os inquilinos de rendimentos médios-baixos tendem a ser mais estáveis e menos propensos a quebrar contratos. Por outro, há o risco de desvalorização relativa do imóvel caso o mercado continue a subir e o senhorio fique preso a uma renda congelada por cinco ou dez anos. É um trade-off que cada proprietário tem de avaliar segundo a sua situação específica.

Burocracia e processo de adesão

Aderir ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível exige passar por alguns trâmites burocráticos, mas o processo está mais ágil em 2026 do que nos primeiros anos do programa. O primeiro passo é registar o contrato de arrendamento na plataforma online da Autoridade Tributária, onde o proprietário indica expressamente que pretende beneficiar do regime especial.

Após o registo, o sistema verifica automaticamente se o imóvel está localizado numa zona elegível e se a renda respeita os limites máximos estabelecidos. Caso cumpra os critérios, o benefício fiscal é aplicado de imediato nas retenções mensais ou na declaração anual de IRS. Não é necessário apresentar documentação adicional nesta fase inicial.

A parte mais sensível vem depois: o senhorio tem de comprovar anualmente que o inquilino continua a reunir as condições de elegibilidade, nomeadamente ao nível dos rendimentos. Isto implica solicitar ao arrendatário uma declaração de IRS ou recibos de vencimento, o que pode gerar algum desconforto na relação. Muitos proprietários queixam-se desta intromissão na privacidade dos inquilinos e da responsabilidade adicional que lhes é imposta.

Penalizações por incumprimento

Se a Autoridade Tributária descobrir que o proprietário violou alguma das condições do regime, seja por cobrar rendas acima dos limites, rescindir o contrato antes do prazo ou arrendar a inquilinos não elegíveis, as consequências são pesadas. O senhorio terá de devolver todos os benefícios fiscais recebidos, acrescidos de juros e coimas que podem chegar aos 3.750 euros.

Há casos documentados de proprietários que aumentaram as rendas informalmente, pedindo aos inquilinos que pagassem uma parte por fora do contrato oficial. Estas práticas, além de ilegais, expõem ambas as partes a sanções e invalidam automaticamente o benefício fiscal. A fiscalização tem-se intensificado, com a Autoridade Tributária a cruzar dados dos contratos registados com os valores declarados pelos inquilinos nas suas próprias declarações de IRS.

Vantagens e desvantagens para os proprietários

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível tem defensores e críticos fervorosos entre os senhorios portugueses. Do lado positivo, a redução fiscal é inegável e pode representar milhares de euros de poupança ao longo dos anos. Para proprietários que não dependem exclusivamente das rendas para viver e preferem segurança a rentabilidade máxima, o programa faz sentido.

Outra vantagem menos óbvia é a protecção parcial contra futuros aumentos de impostos sobre o património. Com o debate político a aquecer em torno da tributação de rendas e propriedades, alguns especialistas acreditam que ter contratos enquadrados neste regime pode funcionar como uma salvaguarda caso apareçam novidades fiscais menos favoráveis. É especulação, mas não descabida.

No campo das desvantagens, a rigidez dos contratos de cinco ou dez anos é apontada como o principal obstáculo. O mercado imobiliário português tem tido uma volatilidade considerável, e muitos proprietários receiam ficar presos a rendas desactualizadas enquanto os seus vizinhos cobram valores muito superiores. A possibilidade de actualização anual das rendas existe, mas está limitada à inflação, o que pode não acompanhar a subida real dos preços de mercado.

Alternativas ao regime simplificado

Proprietários que considerem o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível pouco vantajoso têm outras opções fiscalmente interessantes. A mais conhecida é o Programa de Arrendamento Acessível gerido pelo IHRU, que oferece garantias públicas de pagamento das rendas e mediação de conflitos, mas impõe condições ainda mais restritivas em termos de valores máximos e perfil dos inquilinos.

Outra alternativa é manter o arrendamento tradicional mas optar pelo englobamento dos rendimentos prediais no IRS geral, em vez da taxa liberatória de 28%. Esta opção pode ser vantajosa para contribuintes com rendimentos totais baixos ou médios, que fiquem enquadrados em escalões de IRS inferiores aos 28%. Requer fazer contas caso a caso, preferencialmente com apoio de um contabilista.

Há ainda os programas municipais de arrendamento apoiado, que existem em Lisboa, Porto e alguns outros concelhos. Estes variam bastante em termos de benefícios e condições, mas geralmente oferecem apoio na gestão dos contratos, seguros de não pagamento e acesso a fundos de reabilitação urbana para proprietários que necessitem de obras.

Vale a pena aderir?

A resposta depende inteiramente da situação particular de cada proprietário. Para quem tem imóveis em zonas onde a diferença entre a renda de mercado e o limite do regime acessível é pequena (inferior a 15%), e não precisa de maximizar os rendimentos a curto prazo, o programa faz sentido. A poupança fiscal compensa a eventual perda de receitas, e há ganhos em termos de segurança e estabilidade.

Para senhorios de zonas prime de Lisboa e Porto, onde o diferencial pode ultrapassar os 30%, a equação é menos favorável. Só valerá a pena se o proprietário atribuir grande valor à previsibilidade fiscal, tiver aversão ao risco de vacância ou quiser contribuir activamente para resolver o problema da habitação. São motivações legítimas, mas minoritárias no universo dos proprietários.

Um fator a não desprezar é a idade e a situação patrimonial do senhorio. Para reformados com vários imóveis e rendimentos totais elevados, o benefício fiscal do regime simplificado pode ser menos significativo do que para um jovem proprietário no início da carreira, com um único apartamento herdado e que precise de complementar o salário. Cada caso é um caso, e a decisão deve ser tomada com base em análise individualizada.