Se tem um crédito habitação vai começar a notar nas próximas semanas um aumento das prestações. Por isso, negociar o spread é um dos poucos mecanismos para reduzir o custo do empréstimo, mesmo quando as taxas de referência sobem.
A prestação mensal do seu crédito habitação é composta pelo indexante, normalmente a Euribor, que sobe e desce conforme as decisões do Banco Central Europeu, e o spread. O spread é, em traços simples, a margem de lucro do banco. Enquanto a Euribor não está sob o seu controlo, o spread é negociável. E é exatamente aí que pode atuar.
Em Portugal, os spreads praticados pelos bancos situam-se atualmente entre 0% e 1,43%, sendo considerado bom um valor entre 0,6% e 1%, dependendo do perfil do cliente. A diferença pode parecer pequena em percentagem, mas num empréstimo de 150.000 euros a 30 anos, uma redução de 0,3 pontos percentuais no spread pode significar poupanças de vários milhares de euros ao longo da vida do contrato.
Para perceber verdadeiramente o que vai pagar, o indicador a acompanhar é a TAEG, a Taxa Anual de Encargos Efetiva Global, que inclui o spread, a Euribor, os seguros associados, as comissões e todos os outros encargos. Um spread de 0,5% com seguros caros e produtos associados obrigatórios pode sair mais caro do que um spread de 0,9% sem encargos adicionais.
Negociar o spread: principais opções
Renegociar faz sentido em vários momentos, mas há situações em que a urgência é maior. Se o seu spread atual é superior a 1% e contratou o crédito há mais de três anos, as condições do mercado provavelmente evoluíram a seu favor.
O mesmo se aplica se a sua situação financeira melhorou entretanto (um ordenado mais alto, menos dívidas, ou uma carreira mais estável) porque o banco vai reclassificar o seu perfil de risco de forma mais favorável.
Outra janela de oportunidade acontece quando o rácio LTV, isto é, a relação entre o capital ainda em dívida e o valor atual do imóvel. Se o imóvel valorizou, ou se já pagou uma parte substancial do empréstimo, o risco que representa para o banco é menor. E um cliente menos arriscado merece, em teoria, melhores condições.
Perfil do cliente
Os bancos não reduzem o spread por gentileza, fazem-no quando consideram que o cliente tem um perfil de risco baixo e é suficientemente valioso para reter.
O primeiro fator que analisam é o historial de crédito. Nunca entrou em incumprimento? Cumpriu sempre as prestações na data certa? Esse é o seu argumento mais forte.
O banco vai consultar o Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal, que regista todos os seus créditos ativos e o histórico de pagamentos. A taxa de esforço é outro critério determinante. Quanto menor a percentagem do rendimento mensal comprometida com créditos, melhor a posição negocial.
Por fim, há as chamadas vendas associadas facultativas, como seguros de vida, seguros multirriscos, planos de poupança-reforma, domiciliação do ordenado, cartões de crédito. Cada produto subscrito no banco pode significar uma bonificação no spread, e funcionam na prática como moeda de troca numa negociação.
Negociar o spread ou mudar de banco?
A pergunta que mais consumidores fazem é se devem renegociar com o banco atual ou transferir o crédito e a resposta honesta é que o processo ideal começa sempre por explorar as duas opções em paralelo, porque é a existência de uma alternativa real que dá poder negocial ao cliente.
Ficar no banco atual é mais simples e não implica custos de mudança, mas o banco sabe que trocar traz fricção e tende a oferecer condições menos agressivas do que as que está disposto a dar a um cliente novo.
A transferência de crédito, por sua vez, permite aceder às melhores campanhas do mercado, mas tem custos, designadamente a avaliação do imóvel, registo da hipoteca ou comissões. Na grande maioria dos casos são recuperados em 12 a 18 meses de poupança na prestação.
E há um efeito colateral útil: quando o cliente chega ao banco atual com uma proposta concreta de um banco concorrente, a disposição para negociar aumenta de forma significativa.
Preparar terreno
Antes de entrar em qualquer reunião, vale a pena preparar o terreno. Reúna a documentação habitual, recibos de vencimento, extratos bancários, última declaração de IRS com nota de liquidação e o Mapa de Responsabilidades de Crédito. Calcule o seu LTV e a sua taxa de esforço atual.
E, sobretudo, obtenha pelo menos duas ou três propostas concretas de outros bancos. Não simulações genéricas, mas propostas com valores reais, enviadas por escrito. Com essa base, agende uma reunião com o gestor de conta e apresente a sua situação de forma clara.
Ao avaliar os produtos associados que o banco propuser, some o custo anual de cada um e compare com a poupança que a redução no spread gera ao longo de um ano. Se o saldo for positivo, o pacote compensa. Se não for, negoceie os produtos individualmente ou recuse os que não lhe interessam, aceitando um spread ligeiramente superior.
Se a proposta do banco atual não for satisfatória após esta conversa, avance para a transferência. É precisamente a fricção desse processo que o banco conta para dissuadir os clientes, e que não deve ser razão para deixar dinheiro na mesa durante décadas.