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Catarina Gonçalves
Catarina Gonçalves
26 Mai, 2020 - 12:51

É proprietário de um alojamento local? Atenção às mais valias

Catarina Gonçalves

Quando um imóvel é retirado do alojamento local fica sujeito a mais valias. Saiba o que fazer para evitá-lo e quais as novidades introduzidas pelo OE2020.

mais valias e alojamento local

Com a procura turística a crescer em Portugal, este negócio parecia ser uma galinha de ovos de ouro. Bastava que tivesse uma moradia ou apartamento e poderia colocá-lo a render através do aluguer a turistas.

No entanto, se mudar de ideias e desistir do negócio, pode ver-se a braços com uma despesa da qual não estava nada à espera. Saiba, por isso, quando há lugar ao pagamento de mais valias no alojamento local e o que pode fazer para evitá-lo.

MAIS-VALIAS no ALOJAMENTO LOCAL

mala turista

Quando é que o proprietário tem de pagar mais valias?

O proprietário fica sujeito ao pagamento de mais valias no momento em que desafete o imóvel da atividade de alojamento local (AL), ou seja, quando desiste de alugá-lo a turistas. E isso acontece mesmo que não haja lugar à venda do imóvel.

No entanto, essa tributação não é imediata e muitas vezes o proprietário só toma conhecimento de que tem de pagar no momento em que submete a declaração de IRS.

Desafetar o imóvel da atividade de alojamento local pode levar ao pagamento de mais-valias mesmo que o proprietário o faça para morar naquela casa e não para vender.

Nessa situação, a casa é retirada da atividade profissional e reafetada ao uso pessoal, o que tem implicações fiscais, como veremos adiante.

Como se processa a afetação do imóvel para o alojamento local?

O alojamento local é uma atividade empresarial classificada como prestação de serviços. Como tal o primeiro passo para ter um alojamento local é a abertura (ou alteração) de atividade nas Finanças, com um CAE de alojamento local. Pode fazê-lo enquanto pessoa singular ou coletiva.

Nesse momento, o imóvel é afetado à nova atividade, saindo da esfera pessoal do proprietário.

Aquando do preenchimento da declaração de IRS, esta afetação tem de ser comunicada às finanças através do Anexo B (regime simplificado) ou no Anexo C (regime de contabilidade organizada). Nessa data é apurado o valor de mercado do imóvel, que é determinante para o apuramento da primeira mais-valia.

Haverá ainda o apuramento de uma segunda mais-valia se, e quando, o imóvel for desafetado da atividade de alojamento local, como veremos adiante.

Como é calculada a mais valia?

As mais valias no alojamento local são calculadas em dois momentos: aquando da afetação do imóvel à atividade de alojamento local e, depois, na altura em que é desafetado.

Vejamos de seguida estes dois momentos em maior detalhe.

Rendimentos prediais: quais são e como declará-los
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Afetação do imóvel (primeiro momento)

No momento da afetação do imóvel ao alojamento local, é calculada a diferença entre o seu preço de aquisição e o seu valor de mercado à data.

Se a diferença for positiva dá origem a uma mais-valia, tributada em sede de IRS na categoria G, às taxas progressivas sobre 50% do seu valor.

No entanto, esta mais-valia, calculada no momento da afetação, fica suspensa. Só é declarada e gera efeitos no ano da desafetação do imóvel da atividade.

Desafetação do imóvel (segundo momento)

Se desistir de alugar o imóvel a turistas ou precisar dele para a sua própria habitação, a desafetação da atividade de alojamento local conduz ao apuramento de uma segunda mais-valia.

Nessa altura é calculada a diferença entre o valor de mercado do imóvel à data da afetação e o valor à data em que deixa de ser utilizado para esse efeito.

Dessa diferença, no caso de ser positiva, resulta uma mais valia que será tributada nos termos da Categoria B (rendimentos empresariais) e tributada às taxas progressivas (ou à taxa de 25% quando auferida por não residente) sobre 95% do seu valor.

Esta mais-valia é independente da que possa existir no momento da afetação dos bens imóveis à atividade.

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É POSSÍVEL EVITAR o PAGAmento de MAIS VALIAS?

Sim. Quando retira o imóvel do alojamento local, é possível não pagar mais valias nas seguintes situações:

  1. se tiver optado pelas regras de tributação da categoria F (rendimentos prediais) enquanto tinha o imóvel afeto ao alojamento local;
  2. se vender o imóvel afeto ao AL e reinvestir as mais valias na compra de habitação própria;
  3. se afetar o imóvel ao arrendamento para habitação.
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Regras de tributação da categoria F

Pode evitar o pagamento de mais valias se decidir optar pelas regras de tributação da categoria F (rendimentos prediais), enquanto tem o imóvel afeto ao alojamento local.

No entanto, vale a pena fazer bem as contas antes. Os rendimentos da categoria F estão sujeitos a uma taxa de tributação autónoma de 28%, pelo que lhe pode sair mais caro do que a opção pelas regras de tributação da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais).

Recorde-se que, no regime simplificado, os rendimentos provenientes da atividade de alojamento local podem apenas ser tributados em 35%, ou seja, sobre os restantes 65% não paga imposto.

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Venda do imóvel afeto ao AL e reeinvestimento das mais valias na compra de habitação própria

Se vender o imóvel que estava afeto ao alojamento local e reinvestir o valor das mais-valias na compra de uma habitação própria e permanente, não terá de pagar impostos sobre as mais valias geradas com o alojamento local.

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Afetação do imóvel ao arrendamento para habitação

Outra alternativa para não ter de pagar mais valias pode ser optar por arrendar o imóvel para habitação. A este propósito o Orçamento do Estado para 2020 (OE2020), que entrou em vigor a 1 de abril deste ano, trouxe algumas novidades, como veremos de seguida.

OE 2020: AFETAÇÃO DO IMÓVEL AO ARRENDAMENTO TEM de ser imediata

Quando um imóvel é retirado do alojamento local deixa de estar sujeito ao pagamento de mais-valias caso seja colocado no mercado de arrendamento habitacional.

No entanto não estava definido quanto tempo podia passar desde que o proprietário deixava de ter o imóvel afeto à sua atividade profissional (normalmente no âmbito da categoria B) para passar a estar afeto à categoria F (rendimentos prediais).

Lei 2/2020, que aprova o OE2020, veio clarificar esse aspecto no artigo 326.º.

“Não é considerada mais valia a transferência para o património particular do empresário de bem imóvel habitacional que seja imediatamente afeto à obtenção de rendimentos da categoria F”.

n.º 9 do art.º 3.º do Código do IRS

Assim, para que um imóvel habitacional que num momento foi afeto à atividade empresarial não tenha de pagar mais-valias caso seja retirado dessa atividade e regresse à esfera pessoal do contribuinte, a afetação aos rendimentos prediais tem de ser imediata.

Para que isso possa acontecer é necessário que, no momento em que o imóvel é retirado do alojamento local, exista já um contrato de arrendamento de longa duração que permita produzir rendimentos da categoria F.

A lei prevê ainda que nesta situação “não há lugar à tributação de qualquer ganho, se em resultado dessa afetação o imóvel gerar rendimentos [da categoria F] durante cinco anos consecutivos”.

ESTEJA SEMPRE BEM INFORMADO

A tributação de mais valias a que um imóvel fica sujeito quando é retirado do alojamento local e regressa à esfera pessoal, pode sair-lhe cara. A menos que possa optar por uma das alternativas indicadas.

Para evitar surpresas desagradáveis, se tem ou pretende ter imóveis para alojamento local, esteja a par da legislação e procure informação adicional.

Se, pelo contrário, quer abandonar o aluguer a turistas para entrar no mercado de arrendamento habitacional de longa duração, talvez seja preferível encontrar um inquilino primeiro e fazer um contrato de arrendamento ainda antes de deixar a atividade de alojamento local.

O sítio na Internet da ALEP – Associação do Alojamento Local em Portugal, poderá ser útil para esclarecer as suas dúvidas.

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