Imagine herdar terrenos do seu avô, algures numa aldeia do interior, uma parcela pequena, de mato ou pinheiros, sem grande valor comercial. O registo nunca chegou a ser feito porque o processo é burocrático e, muitas vezes, o custo supera o valor da própria terra. Passa uma geração, depois outra e o terreno vai ficando ao abandono, sem nome na conservatória, sem cadastro atualizado, sem dono identificado.
Este cenário repete-se por todo o país, sobretudo no Norte e Centro de Portugal. Segundo estimativas académicas, poderá haver cerca de 60% dos 12 milhões de prédios rústicos portugueses registados em nome de pessoas já falecidas, em heranças jacentes ou partilhas nunca concluídas.
O problema é antigo, mas as suas consequências são muito concretas. Terrenos ao abandono facilitam a propagação de incêndios florestais, impedem o ordenamento do território e travam a actividade agrícola e florestal.
O que diz o Decreto-Lei n.º 15/2019
É precisamente para resolver este problema que existe, e está agora finalmente a ser aplicado, um mecanismo legal criado em 2019, através do Decreto-Lei n.º 15/2019.
O que são “prédios sem dono conhecido”?
A lei define como prédio sem dono conhecido qualquer terreno rústico ou misto que esteja nas seguintes condições:
- Não esteja descrito na conservatória do Registo Predial, e
- Não esteja inscrito na matriz predial, ou
- Cujo titular não esteja identificado após o período de gratuitidade do cadastro simplificado.
Por outras palavras, se o terreno não tem dono identificável nos registos oficiais, presume-se que não tem dono.
Como funciona o processo, passo a passo?
Identificação pela Autoridade Tributária. A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) comunica ao Instituto dos Registos e Notariado (IRN), através da plataforma BUPi (Balcão Único do Prédio), quais os terrenos inscritos na matriz mas sem proprietário atual identificado nem registo na conservatória.
Contacto com o proprietário inscrito. Se existir uma pessoa identificada na matriz predial, é contactada através da sua morada fiscal para regularizar o registo. Caso essa pessoa já não seja a proprietária real, deve declarar a quem pertence o prédio.
Publicitação durante 180 dias. Quando não é possível localizar o proprietário nem identificar o dono actual, o terreno é publicitado durante 180 dias no sítio do IRN e no BUPi. Qualquer interessado pode pronunciar-se e reclamar a titularidade neste período.
Registo provisório a favor do Estado. Decorridos os 180 dias sem que nenhum proprietário se manifeste e prove a sua titularidade, o Registo Predial promove o registo provisório do terreno a favor do Estado, pelo período de 15 anos.
Gestão pela Florestgal. Durante estes 15 anos, a gestão do terreno fica entregue à Florestgal-Empresa de Gestão e Desenvolvimento Florestal, S.A., empresa pública presente em 27 concelhos de norte a sul do país, com cerca de 21.600 hectares sob gestão florestal.
A Florestgal pode explorar os terrenos directamente ou cedi-los a terceiros, embora os contratos de cedência não possam exceder os 15 anos.
Registo definitivo ao fim de 15 anos. Se nenhum proprietário legítimo se manifestar durante esses 15 anos, o registo provisório transforma-se em definitivo e o terreno integra o património privado do Estado, após um anúncio público de 30 dias.
E se o verdadeiro dono aparecer?
Esta é uma questão crucial e a lei diz claramente que o direito de propriedade está salvaguardado durante 15 anos.
Se o legítimo proprietário aparecer (seja um mês, seja dez anos depois do registo provisório) e conseguir provar a sua titularidade, o terreno é-lhe restituído.
Nesse caso, o Estado devolve-lhe todos os valores entretanto recebidos com a gestão do terreno (rendas ou exploração), descontadas as despesas incorridas e as benfeitorias úteis ou necessárias realizadas na propriedade.
Durante todo este período, o Estado não pode vender nem onerar definitivamente o terreno. Trata-se, por isso, de uma medida cautelar e garantística, não de uma expropriação.
Ligação aos incêndios de Pedrógão Grande
O mecanismo foi criado em 2019, na sequência directa dos devastadores incêndios de Pedrógão Grande de 2017, uma tragédia que vitimou 66 pessoas e destruiu vastas áreas florestais.
A ausência de proprietários identificados era, e continua a ser, um obstáculo grave: sem dono, não há a quem exigir a limpeza dos terrenos, nem a quem responsabilizar pelo abandono que alimenta os fogos.
No entanto, o diploma ficou durante anos sem aplicação prática. Só agora, com a publicação de um novo decreto em abril de 2026, que alterou o regime do sistema de informação cadastral simplificado e do BUPi, o mecanismo ganhou o enquadramento operacional necessário para avançar.
Dimensão do problema em Portugal
Há números que ajudam a perceber a magnitude do desafio no nosso país:
- 12 milhões de prédios rústicos para apenas 8,5 milhões de hectares de solo não urbano em Portugal;
- A dimensão média da propriedade rústica portuguesa é inferior a um hectare, uma das mais fragmentadas da Europa;
- O problema concentra-se sobretudo no Norte e Centro do país, onde o minifúndio domina e os terrenos têm baixo valor patrimonial, tornando o registo economicamente pouco atrativo;
- As estimativas do INE apontam para pelo menos 100 mil hectares de superfície agrícola utilizada em situação de abandono e sem proprietário identificado.
BUPi: como registar o seu terreno gratuitamente
O Balcão Único do Prédio (BUPi) é a plataforma nacional de registo e cadastro do território, disponível em bupi.gov.pt. Permite aos proprietários de prédios rústicos e mistos georreferenciar e registar os seus terrenos de forma simplificada.
O que precisa para registar um terreno através do BUPi?
- Realizar a Representação Gráfica Georreferenciada (RGG) do prédio, que identifica com precisão os seus limites no território;
- Submeter a informação na plataforma online do BUPi ou junto de um técnico habilitado no município onde o terreno se localiza;
- O registo é gratuito para prédios rústicos e mistos com área igual ou inferior a 50 hectares.
Mais de 162 mil proprietários já utilizaram a plataforma, tendo sido identificados mais de um milhão de prédios rústicos e mistos.
O que fazer se tiver terrenos sem registo
Se tem, ou suspeita ter, terrenos rústicos sem registo actualizado, o momento de agir é agora. O processo é mais simples e mais barato do que nunca e as consequências de continuar a adiar podem ser muito mais custosas.
Passo 1: Verifique se o terreno está inscrito na matriz predial (caderneta predial) e se tem descrição na conservatória do Registo Predial.
Passo 2: Se não estiver registado na conservatória, aceda ao BUPi em bupi.gov.pt e inicie o processo de georreferenciação e registo.
Passo 3: Se a situação for complexa (heranças por partilhar, comproprietários desaparecidos ou documentação incompleta) consulte um advogado ou solicitador especializado em direito imobiliário.
Passo 4: Fique atento a comunicações da Autoridade Tributária ou do IRN relativas a imóveis de que possa ser titular.
O mecanismo está finalmente em fase de operacionalização. E para quem tem terrenos rústicos em Portugal, o recado é claro: registar é proteger.