O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é uma das obrigações fiscais que mais surpreende os proprietários, sobretudo quando chega a carta das Finanças e o valor não é bem o esperado.
A regra é simples e paga IMI em 2026 quem era proprietário de um imóvel a 31 de dezembro de 2025. Mesmo que já tenha vendido o imóvel entretanto, se o detinha nessa data, o imposto é da sua responsabilidade.
Calculo do IMI? A fórmula que precisa de conhecer
O cálculo do IMI é direto: IMI = VPT × Taxa Municipal
Ou, se o município aplicar desconto por filhos: IMI = (VPT × Taxa Municipal) − Desconto por dependentes
Dois elementos determinam quase tudo. O Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel e a taxa fixada pelo município. Perceber cada um deles é meio caminho andado para saber se está a pagar o valor certo ou se está a pagar a mais.
O VPT: o valor fiscal da sua casa
O Valor Patrimonial Tributário não é o preço de mercado da sua casa. É um valor calculado pelas Finanças com base numa fórmula que combina seis coeficientes:
- Valor base de construção (Vc): em 2026, o valor médio de construção por metro quadrado subiu para 570 euros (mais 38 euros do que em 2025), ao qual se acrescenta 25%, totalizando 712,50 euros por m². Esta subida de 7% afeta principalmente imóveis novos ou reconstruídos e terá impacto no VPT de imóveis reavaliados este ano, com efeito no IMI de 2027.
- Área do imóvel (A): a área bruta de construção e dependências.
- Coeficiente de afetação (Ca): varia consoante o uso, habitação, comércio, indústria, serviços.
- Coeficiente de localização (Cl): reflete a atratividade da zona onde se situa o imóvel.
- Coeficiente de qualidade e conforto (Cq): tem em conta características como piscina, garagem, elevador ou vista de rio.
- Coeficiente de vetustez (Cv): penaliza ou beneficia o imóvel consoante a sua idade. Quanto mais antigo, mais baixo é este coeficiente e, portanto, menor o VPT.
Pode consultar o VPT do seu imóvel gratuitamente na caderneta predial, disponível no Portal das Finanças.
Atenção: o coeficiente de vetustez não se atualiza sozinho
Este é um dos pontos mais importantes, e mais desconhecidos, sobre o IMI. As Finanças não atualizam automaticamente a idade do imóvel no cálculo do VPT.
Isso significa que, se comprou uma casa nova há cinco anos e nunca pediu reavaliação, as Finanças continuam a calcular o imposto como se a casa fosse nova. A consequência: pode estar a pagar mais do que deveria.
Taxas de IMI em 2026: quanto cobra o seu município?
A taxa de IMI para prédios urbanos situa-se entre 0,3% e 0,45%, sendo cada município livre de fixar o valor dentro deste intervalo. Para prédios rústicos, a taxa é de 0,8%, igual em todo o país.
Em 2026, a grande maioria das câmaras municipais optou pela taxa mínima de 0,3%. Segundo os dados publicados no Portal das Finanças, 199 dos 308 municípios aplicam este valor, entre eles Lisboa, Faro, Coimbra, Funchal e Leiria.
O Porto manteve a sua taxa em 0,324%. Oeiras foi o caso mais expressivo de subida, passando da taxa mínima para a máxima. Em sentido contrário, 31 municípios decidiram descer o imposto, incluindo Guimarães, Braga, Maia e Valongo.
Para confirmar a taxa do seu município, aceda ao Portal das Finanças em Serviços > IMI > Consultar Taxas IMI por Município.
Desconto para famílias com filhos
Vários municípios aplicam um desconto fixo em euros sobre o IMI para habitação própria e permanente, em função do número de dependentes:
| Número de dependentes | Desconto |
|---|---|
| 1 filho | 30 € |
| 2 filhos | 70 € |
| 3 ou mais filhos | 140 € |
Este desconto não é automático em todos os concelhos, depende da deliberação de cada autarquia. Verifique se o seu município aderiu.
Quanto se paga? Um exemplo concreto
Imagine uma casa com um VPT de 200 000 euros, localizada num município com taxa de 0,3% e cujo proprietário não tem filhos.
IMI = 200 000 € × 0,3% = 600 €
Neste exemplo, o proprietário pagaria 600 euros, divididos em três prestações.
Se o mesmo proprietário tivesse dois filhos e o município aplicasse o desconto familiar, pagaria 530 euros (600 − 70).
Quando se paga o IMI em 2026?
O calendário do IMI é estável há vários anos e organiza-se em função do montante anual a pagar.
1 prestação: até 1 de junho de 2026
Para quem paga até 100 euros de IMI por ano. Em 2026, como 31 de maio calha a um domingo, o prazo é prorrogado para 1 de junho.
2 prestações: 1 de junho e 30 de novembro
Para valores entre 100 e 500 euros. A primeira parcela vence em junho, a segunda em novembro.
3 prestações: 1 de junho, 31 de agosto e 30 de novembro
Para valores acima de 500 euros. O montante é dividido em três partes iguais.
Independentemente do número de prestações, pode sempre optar por pagar o total de uma só vez. Na nota de cobrança de maio/junho surgem duas referências: uma para a prestação individual, outra para o pagamento integral.
O que acontece se não pagar a tempo?
O incumprimento dos prazos implica o pagamento de juros de mora e pode resultar em multa, ao abrigo do artigo 116.º do Regime Geral das Infrações Tributárias. Não vale a pena arriscar.
Quem está isento de IMI?
Nem todos os proprietários pagam IMI. Existem dois tipos de isenção.
Isenção permanente para rendimentos mais baixos
Tem direito à isenção permanente se cumprir todas estas condições:
- O rendimento bruto anual do agregado familiar não ultrapasse 17 295,59 euros (equivalente a 2,3 vezes o IAS anual de 2026, ou seja, 537,13 € × 14 meses × 2,3);
- O VPT global dos imóveis do agregado não exceda 67 260,20 euros;
- O imóvel seja a habitação própria e permanente.
Esta isenção é atribuída automaticamente pelas Finanças. Se cumpre os requisitos mas não foi isento, contacte a Autoridade Tributária.
Isenção temporária para quem comprou casa recentemente
Se adquiriu um imóvel novo ou em fase de reabilitação urbana para habitação própria e permanente, pode beneficiar de isenção por um período de 3 anos (extensível até 5 anos em municípios que o aprovem). Mas há condições.
- O VPT do imóvel não seja superior a 125 000 euros;
- O rendimento anual do agregado familiar não ultrapasse 153 000 euros.
Isenção para jovens na primeira habitação
Jovens que adquiram a primeira habitação própria e permanente beneficiam de isenção de IMI durante os primeiros três anos, com os mesmos limites de VPT (125 000 euros) e rendimento (153 000 euros).
O que pode fazer para pagar menos IMI?
De três em três anos, qualquer proprietário pode solicitar às Finanças uma nova avaliação do VPT, sem qualquer custo. Se o coeficiente de vetustez ainda não refletir a idade atual do imóvel (ou se a sua casa desvalorizou por outras razões), uma reavaliação pode resultar numa poupança.
O prazo para submeter este pedido (Modelo 1 do IMI, no Portal das Finanças) é até 31 de dezembro de cada ano. O novo valor só produz efeitos no IMI do ano seguinte.
Desde 2026, o valor base de construção subiu para 570 €/m². Se pedir reavaliação agora, esse valor mais alto será considerado. Simule sempre antes de avançar. Pode acontecer que a reavaliação resulte num VPT mais elevado e, portanto, num IMI maior.
Verifique se tem direito ao desconto familiar
Se tem filhos a cargo e o imóvel é a sua habitação própria e permanente, confirme se o seu município aplica o desconto por dependentes. Se tiver direito e não estiver a beneficiar, contacte as Finanças.
Deduza o IMI no IRS
Sabia que pode deduzir 15% do valor do IMI pago, até ao limite de 502 euros, na sua declaração de IRS? Esta dedução aplica-se ao imóvel que é a sua habitação própria e permanente.