Mónica Carvalho
Mónica Carvalho
07 Abr, 2021 - 15:09

Valor Patrimonial Tributário: o que é e como calcular?

Mónica Carvalho

O Valor Patrimonial Tributário corresponde ao valor administrativo do imóvel que serve de base ao cálculo do IMI e do IMT, por exemplo. Veja como calcular.

Valor Patrimonial Tributário

O cálculo do Valor Patrimonial Tributário (VPT) permite à Autoridade Tributária avaliar os ativos imobiliários em Portugal. Como tal, sabemos que o VPT não representa o valor comercial do imóvel, mas antes o valor fiscal do imóvel.

Assim, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) incide sobre o VPT dos prédios rústicos e urbanos situados no território português, o que constitui receita dos municípios onde os mesmos se localizam. Para tal, o VPT deve ser determinado por avaliação, com base na declaração do sujeito passivo.

Para que serve o Valor Patrimonial Tributário?

Existem várias aplicações do VPT. No entanto, as mais frequentes são IMI, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo, sendo estes os cálculos:

  • IMI = Taxa do IMI do concelho x VPT
  • IMT = Taxa IMT do escalão x VPT
  • Imposto do Selo = 0,8% x VPT
Homem a fazer uso de uma calculadora para avaliar VPT de imóvel

Como se calcula o Valor Patrimonial Tributário?

O Valor Patrimonial Tributário é calculado de acordo com a seguinte fórmula:

VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Mas o que significa cada uma destas parcelas? Entenda melhor.

Vc: Valor base dos prédios edificados

De acordo com o artigo 39º do CIMI, é referente ao custo médio de construção por metro quadrado.

A: Área bruta de construção

Corresponde, então, ao somatório da área bruta privativa e das áreas brutas dependentes, resultando num coeficiente que varia entre 1 e 1,60.

Ca: Coeficiente de afetação

Varia entre 0,08 e 1,20 consoante o destino do imóvel para estacionamento, armazéns, indústria, habitação, comércio ou serviços, pré-estabelecidos no artigo 41º do CIMI.

Cl: Coeficiente de localização

Varia entre 0,4 e 3,5 reduzindo-se o para 0,35 em meios rurais e nos casos de habitações dispersas. Para o cálculo deste coeficiente entram quatro fatores de influência:

  • Existência de transportes públicos próximos da casa;
  • Acessibilidades, o que diz respeito à qualidade e quantidade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas;
  • Presença de equipamentos e infraestruturas sociais, como escolas, comércio e serviços públicos;
  • Localização numa zona de elevado valor de mercado imobiliário.

Cq: coeficiente de qualidade e conforto

Oscila entre 0,5 e 1,7 e consiste no conjunto dos elementos que conferem maior comodidade ao prédio urbano.

Exemplos desses elementos são a garagem, piscina, campos de ténis, elevadores, ar condicionado, etc. No CIMI, encontram-se divididos em duas categorias: por um lado, os “majorativos” e, por outro lado, os “minorativos”, sendo atribuído um dado valor a cada um dos constituintes destas classes.

Cv: coeficiente de vetustez

O coeficiente de vetustez está fixado entre 0,4 e 1 e refere-se ao número de anos da habitação, isto é, à antiguidade da mesma.

Este é um coeficiente a ter debaixo de olho, uma vez que, como está relacionado com a idade do imóvel, poderá ter impacte no valor a pagar de IMI. Como este coeficiente diminui com o aumento da idade do imóvel, menor será o VPT e, por conseguinte, pelo menos potencialmente, menor será o valor a pagar de IMI.

Importa, por isso, avaliar periodicamente (de três em três anos) se vale a pena pedir uma reavaliação do VPT, até porque, se o coeficiente de vetustez não for atualizado, continuará a pagar IMI como se o imóvel fosse novo, quando na realidade já tem vários anos. Lembre-se apenas que uma eventual descida no coeficiente de vetustez pode ser compensada por subidas noutros dos parâmetros que constituem o VPT. Faça as contas, simule e perceba se, no seu caso, vale a pena pedir uma reavaliação do VPT.

Em suma, o cálculo do VPT é baseado em todo este conjunto de coeficientes, que são indicadores do valor fiscal da habitação em causa.

Qualquer alteração ao VPT só é válida quando houver menção do ano em que as alterações forem efetuadas e dos documentos que as justifiquem, segundo o artigo 106º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.

Valor Patrimonial Tributário dos terrenos para construção

Se está a pensar em comprar terreno para construir casa, então, saiba que o cálculo varia um pouco. O VPT dos terrenos para construção é o resultado ponderado de três elementos:

  • O valor da área de construção autorizada ou prevista;
  • A localização geográfica do terreno;
  • A área não ocupada pela futura construção.

Pode calcular-se da seguinte forma:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x % Veap

  • Vt = valor patrimonial tributário;
  • Vc = valor base dos prédios edificados;
  • A = [Aa + Ab x 0,3] x Caj + Ac x 0,025 + Ad x 0,005
    • Aa = área bruta privativa autorizada ou prevista;
    • Ab = área bruta dependente autorizada ou prevista;
    • Caj = coeficiente de ajustamento de áreas;
    • Ac = área do terreno livre que resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação das edificações autorizadas ou previstas, até ao limite de duas vezes a área de implantação;
    • Ad = área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação;
  • Ca = coeficiente de afetação das edificações autorizadas ou previstas;
  • Cl = coeficiente de localização;
  • % Veap = percentagem do valor das edificações autorizadas ou previstas com terreno incluído

Como simular o Valor Patrimonial Tributário do imóvel?

Para simular este valor, em primeiro lugar, é preciso saber qual é o coeficiente de localização. Para tal, basta aceder ao Simulador de Valor Patrimonial Tributário disponível no site da Autoridade Tributária e Aduaneira.

É necessário inserir a morada completa e depois, ao clicar em cima da residência, aparecerá o valor do coeficiente de localização. Carregue em cima desse valor. Após fazer isto, aparecerá um quadro com a discriminação dos coeficientes de localização. Preencha-o de acordo com os dados que lhe explicamos.

No fim, carregue em “Calcular”, obtendo, assim, uma simulação do VPT.

Fontes

Veja também