O cálculo do Valor Patrimonial Tributário (VPT) permite à Autoridade Tributária avaliar os ativos imobiliários em Portugal. Como tal, sabemos que o VPT não representa o valor comercial do imóvel, mas antes o valor fiscal do imóvel.
Assim, o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) incide sobre o VPT dos prédios rústicos e urbanos situados no território português, o que constitui receita dos municípios onde os mesmos se localizam. Para tal, o VPT deve ser determinado por avaliação, com base na declaração do sujeito passivo.
Para que serve o Valor Patrimonial Tributário?
Existem várias aplicações do VPT. No entanto, as mais frequentes são IMI, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo, sendo estes os cálculos:
- IMI = Taxa do IMI do concelho x VPT
- IMT = Taxa IMT do escalão x VPT
- Imposto do Selo = 0,8% x VPT
Como se calcula o Valor Patrimonial Tributário?
O Valor Patrimonial Tributário é calculado de acordo com a seguinte fórmula:
VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv
Mas o que significa cada uma destas parcelas? Entenda melhor.
Vc: Valor base dos prédios edificados
De acordo com o artigo 39º do CIMI, é referente ao custo médio de construção por metro quadrado.
A: Área bruta de construção
Corresponde, então, ao somatório da área bruta privativa e das áreas brutas dependentes, resultando num coeficiente que varia entre 1 e 1,60.
Ca: Coeficiente de afetação
Varia entre 0,08 e 1,20 consoante o destino do imóvel para estacionamento, armazéns, indústria, habitação, comércio ou serviços, pré-estabelecidos no artigo 41º do CIMI.
Cl: Coeficiente de localização
Varia entre 0,4 e 3,5 reduzindo-se o para 0,35 em meios rurais e nos casos de habitações dispersas. Para o cálculo deste coeficiente entram quatro fatores de influência:
- Existência de transportes públicos próximos da casa;
- Acessibilidades, o que diz respeito à qualidade e quantidade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas;
- Presença de equipamentos e infraestruturas sociais, como escolas, comércio e serviços públicos;
- Localização numa zona de elevado valor de mercado imobiliário.
Cq: coeficiente de qualidade e conforto
Oscila entre 0,5 e 1,7 e consiste no conjunto dos elementos que conferem maior comodidade ao prédio urbano.
Exemplos desses elementos são a garagem, piscina, campos de ténis, elevadores, ar condicionado, etc. No CIMI, encontram-se divididos em duas categorias: por um lado, os “majorativos” e, por outro lado, os “minorativos”, sendo atribuído um dado valor a cada um dos constituintes destas classes.
Cv: coeficiente de vetustez
O coeficiente de vetustez está fixado entre 0,4 e 1 e refere-se ao número de anos da habitação, isto é, à antiguidade da mesma.
Este é um coeficiente a ter debaixo de olho, uma vez que, como está relacionado com a idade do imóvel, poderá ter impacte no valor a pagar de IMI. Como este coeficiente diminui com o aumento da idade do imóvel, menor será o VPT e, por conseguinte, pelo menos potencialmente, menor será o valor a pagar de IMI.
Importa, por isso, avaliar periodicamente (de três em três anos) se vale a pena pedir uma reavaliação do VPT, até porque, se o coeficiente de vetustez não for atualizado, continuará a pagar IMI como se o imóvel fosse novo, quando na realidade já tem vários anos. Lembre-se apenas que uma eventual descida no coeficiente de vetustez pode ser compensada por subidas noutros dos parâmetros que constituem o VPT. Faça as contas, simule e perceba se, no seu caso, vale a pena pedir uma reavaliação do VPT.
Em suma, o cálculo do VPT é baseado em todo este conjunto de coeficientes, que são indicadores do valor fiscal da habitação em causa.
Qualquer alteração ao VPT só é válida quando houver menção do ano em que as alterações forem efetuadas e dos documentos que as justifiquem, segundo o artigo 106º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.
Valor Patrimonial Tributário dos terrenos para construção
Se está a pensar em comprar terreno para construir casa, então, saiba que o cálculo varia um pouco. O VPT dos terrenos para construção é o resultado ponderado de três elementos:
- O valor da área de construção autorizada ou prevista;
- A localização geográfica do terreno;
- A área não ocupada pela futura construção.
Pode calcular-se da seguinte forma:
Vt = Vc x A x Ca x Cl x % Veap
- Vt = valor patrimonial tributário;
- Vc = valor base dos prédios edificados;
- A = [Aa + Ab x 0,3] x Caj + Ac x 0,025 + Ad x 0,005
- Aa = área bruta privativa autorizada ou prevista;
- Ab = área bruta dependente autorizada ou prevista;
- Caj = coeficiente de ajustamento de áreas;
- Ac = área do terreno livre que resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação das edificações autorizadas ou previstas, até ao limite de duas vezes a área de implantação;
- Ad = área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação;
- Ca = coeficiente de afetação das edificações autorizadas ou previstas;
- Cl = coeficiente de localização;
- % Veap = percentagem do valor das edificações autorizadas ou previstas com terreno incluído
Como simular o Valor Patrimonial Tributário do imóvel?
Para simular este valor, em primeiro lugar, é preciso saber qual é o coeficiente de localização. Para tal, basta aceder ao Simulador de Valor Patrimonial Tributário disponível no site da Autoridade Tributária e Aduaneira.
É necessário inserir a morada completa e depois, ao clicar em cima da residência, aparecerá o valor do coeficiente de localização. Carregue em cima desse valor. Após fazer isto, aparecerá um quadro com a discriminação dos coeficientes de localização. Preencha-o de acordo com os dados que lhe explicamos.
No fim, carregue em “Calcular”, obtendo, assim, uma simulação do VPT.
- Portal das Finanças: Código do Imposto Municipal sobre Imóveis
