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Comprar casa em Portugal com recurso ao crédito à habitação está prestes a ficar um pouco mais difícil, pelo menos para quem precisa de pedir a maior parte do valor ao banco.
O Banco de Portugal (BdP) está a preparar um conjunto de medidas que vão endurecer as condições de acesso ao crédito, numa decisão motivada pelo crescimento acelerado do endividamento das famílias portuguesas e pelos riscos que o regulador identifica no sistema bancário.
O anúncio formal deverá acontecer nas próximas semanas, mas os sinais já são claros: o governador Álvaro Santos Pereira tem vindo a acender todas as luzes de aviso disponíveis e o Conselho de Administração do BdP está a calibrar as medidas concretas.
A resposta para esta decisão está nos números. Depois de anos a reduzir o peso da dívida, as famílias portuguesas voltaram a endividar-se de forma significativa.
Em 2025, a dívida dos particulares subiu de 54,9% do PIB para 56,1%, e o peso da dívida no rendimento disponível avançou para 80,4% no terceiro trimestre do mesmo ano.
O crédito à habitação é o principal responsável por esta inversão de tendência. E há um elemento central nesta equação e que é a garantia pública ao crédito habitação para jovens até aos 35 anos, criada pelo Governo no final de 2024 e início de 2025.
Esta garantia do Estado permite que os bancos concedam empréstimos com um rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (conhecido pela sigla LTV, de loan-to-value) acima dos 90%, algo que sem esta garantia as regras macroprudenciais proíbem.
O resultado foi uma alteração profunda no perfil de risco dos novos contratos: a proporção de créditos concedidos a mutuários classificados de risco elevado passou de apenas 3% em 2024 para 21% em 2025.
Noutros termos, os créditos com LTV acima de 90% representaram 19% do total em 2025, contra um valor residual de 0,1% no ano anterior.
Um em cada quatro compradores de habitação própria e permanente em 2025 pediu ao banco entre 90% e 100% do valor da casa. Algo que só foi possível graças à garantia pública.
Crédito à habitação: o que pode mudar?
As medidas macroprudenciais são um conjunto de regras que o Banco de Portugal impõe aos bancos com o objetivo de garantir a estabilidade do sistema financeiro.
No caso do crédito à habitação, funcionam como um conjunto de limites: quanto podem os bancos emprestar em relação ao valor do imóvel, qual o prazo máximo, e que taxa de esforço máxima pode ter o cliente.
Uma das principais alterações em estudo é o aumento da chamada “taxa de stress”, um simulador de cenário adverso que os bancos aplicam no momento de analisar um pedido de crédito.
Atualmente, esta taxa obriga os bancos a calcular se o cliente conseguiria pagar a prestação com a sua taxa de juro acrescida de 1,5 pontos percentuais. Antes de outubro de 2023, esse acréscimo era de 3 pontos percentuais, o dobro do atual.
O Banco de Portugal está a ponderar reverter esta redução, regressando a valores próximos dos 3 pontos percentuais.
Na prática, isso significa que os bancos teriam de ser mais exigentes na análise da capacidade de pagamento dos seus clientes, o que se traduziria, para muitas famílias, numa redução do montante máximo que podem pedir emprestado.
Além da taxa de stress, o regulador poderá também mexer noutras variáveis, como o rácio LTV e a maturidade dos empréstimos, ou seja, o prazo máximo em que o empréstimo pode ser pago.
Uma decisão em contraciclo com o Governo
O contexto político torna esta decisão ainda mais relevante. O Governo anunciou precisamente o reforço da garantia pública ao crédito habitação dos jovens em mais 750 milhões de euros, elevando o envelope total para 2.300 milhões de euros, quase o dobro do montante inicial.
Uma medida claramente orientada para facilitar o acesso à habitação por parte dos mais novos. O Banco de Portugal, pelo contrário, move-se em sentido oposto já que a garantia pública está a alimentar a procura de habitação, o que pressiona os preços para cima e aumenta o risco sistémico.
Assim, a resposta estrutural à crise da habitação deve passar pelo aumento da oferta, nomeadamente através de mais rapidez nos processos de licenciamento para construção, e não por medidas que estimulem ainda mais a procura.
O BdP não é, aliás, favorável à prorrogação da garantia pública para além do final de 2026, prazo atualmente previsto para a sua vigência.
O que significa isto para quem quer comprar casa?
Se as medidas avançarem como previsto, as consequências práticas para os compradores poderão ser várias.
Acesso ao crédito mais restrito. Com uma taxa de stress mais elevada, os bancos vão calcular a capacidade de pagamento dos clientes de forma mais conservadora. Isso pode resultar numa redução do montante máximo aprovado para muitos candidatos a crédito.
Maior necessidade de capital próprio. Se as regras sobre o rácio LTV se tornarem mais exigentes, os compradores poderão ter de apresentar uma entrada inicial maior, o que, num contexto de preços elevados, não é trivial.
Jovens com garantia pública podem ser menos afetados. As medidas visam sobretudo equilibrar os riscos associados à garantia pública, mas o mecanismo em si não deverá ser eliminado, apenas acompanhado por condições mais restritivas nos bancos.
A taxa de esforço continua a ser decisiva. A percentagem do rendimento mensal líquido que o comprador destina ao pagamento de prestações de crédito (o rácio DSTI) mantém-se como indicador central.
Quanto mais alta a taxa de stress simulada, mais difícil é cumprir os limites máximos de esforço definidos.