Comprar casa com inquilino: o que deve saber antes de avançar

Comprar casa com inquilino é comum e, para muitos investidores, uma forma de começar a receber rendas logo após a escritura. Mas a casa não chega livre. O contrato de arrendamento mantém-se e passa a ser da responsabilidade do novo proprietário.

Quem compra para investir tem, por isso, um rendimento imediato. Quem compra para morar pode ter de esperar meses ou anos.

A existência de um arrendamento não impede a venda do imóvel. O que a lei exige é que o vendedor respeite os direitos do inquilino, nomeadamente o direito de preferência, e que o comprador assuma o contrato tal como ele está.

Isto significa que as condições acordadas entre o anterior senhorio e o inquilino (valor da renda, duração, caução, regras de atualização) continuam a valer. Antes de avançar, convém conhecê-las em pormenor.

Casa com inquilino: contrato e caução

A lei prevê que o adquirente da casa passe a ocupar a posição de senhorio. Na prática, passa a ter direito a receber as rendas e a obrigação de cumprir o contrato, incluindo a devolução da caução quando este terminar.

É aqui que surgem muitos desentendimentos. A caução e as eventuais rendas antecipadas foram entregues ao antigo proprietário, mas é o novo senhorio quem terá de as devolver.

Por isso, é prudente acordar com o vendedor, por escrito e idealmente no momento da escritura, a transferência desses valores.

Inquilino tem direito de preferência na compra?

Tem, se o arrendamento durar há mais de dois anos. O direito de preferência está previsto no artigo 1091.º do Código Civil, com a redação dada pela Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro, e permite ao inquilino comprar a casa em igualdade de condições com qualquer outro interessado.

• O proprietário comunica ao inquilino, por carta registada com aviso de receção, o preço e as restantes condições do negócio.
• O inquilino tem 30 dias, a contar da receção, para responder.
• Se não responder, ou se recusar, o vendedor pode avançar com a venda a terceiros.

Para quem compra, este ponto é decisivo. Se o vendedor não respeitar a obrigação de comunicar, o inquilino pode recorrer a uma ação de preferência e ficar com a casa que o comprador julgava ter adquirido.

Antes da escritura, peça o comprovativo de que a comunicação foi enviada e de que o prazo terminou sem exercício do direito.

Sete verificações a fazer antes de comprar

Há algumas situações que devem ser acauteladas antes de avançar com contratos de compra e venda e escrituras.

Peça uma cópia do contrato de arrendamento

É o documento mais importante do negócio. Confirme a data de início, o prazo, a renda atual, as atualizações já aplicadas e se existem cláusulas fora do comum. Peça também os recibos de renda mais recentes.

Perceba quando é que o contrato pode terminar

Os contratos habitacionais de prazo certo têm, em regra, a duração mínima de um ano e renovam-se automaticamente por períodos de três anos, salvo acordo diferente entre as partes. Se o contrato for recente, pode ser difícil ocupar a casa a curto prazo.

Veja se existe um direito real de habitação duradoura

O prazo máximo de um arrendamento urbano é de 30 anos, mas o direito real de habitação duradoura (DHD) pode funcionar, na prática, como um arrendamento vitalício.

Enquanto o titular cumprir as suas obrigações, o proprietário não pode pôr-lhe termo. Este direito só cessa se o titular o quiser, em caso de morte do último titular ou de incumprimento reiterado.

Confirme que existe contrato escrito

Os contratos de arrendamento devem ser reduzidos a escrito e os rendimentos declarados à Autoridade Tributária.

Se a casa estiver ocupada sem contrato escrito, o ocupante pode provar que ali reside e que paga renda há pelo menos seis meses. Nesse caso, o arrendamento é tratado como de duração indeterminada.

Descubra a idade do inquilino e a data do contrato

Os inquilinos com 65 ou mais anos, ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, e com contratos anteriores a 1990, têm proteção reforçada.

Nestes casos, a denúncia fica limitada a situações como a demolição ou a realização de obras de reabilitação profundas, e o inquilino mantém garantias adicionais.

Verifique o valor da renda face ao limite legal

Desde o pacote Mais Habitação, a renda inicial de um novo contrato sobre o mesmo imóvel não pode ultrapassar em mais de 2% a última renda praticada, desde que o contrato anterior tenha sido celebrado nos últimos cinco anos.

Se o comprador pensa renegociar ou celebrar novo contrato no futuro, este teto conta.

Consulte a certidão predial e a caderneta

Confirme quem é o proprietário, se existem penhoras, hipotecas ou outros encargos e se a descrição do imóvel corresponde à realidade. Estas verificações são iguais às de qualquer compra, mas ganham importância quando há terceiros a viver na casa.

Posso viver na casa depois de a comprar?

Só se o contrato terminar ou se o senhorio tiver fundamento legal para o denunciar.

O senhorio pode denunciar o contrato para habitação própria (ou de descendentes em primeiro grau) quando é proprietário do imóvel há mais de dois anos ou não tem outra casa no mesmo concelho que satisfaça as necessidades de habitação.

Neste caso, o inquilino tem direito a uma compensação equivalente a um ano de renda. Nos contratos de prazo certo, o senhorio tem ainda de respeitar a antecedência legal para comunicar a oposição à renovação.

Duração do contrato	Antecedência mínima
Inferior a 6 meses	Um terço do prazo inicial ou da renovação
Entre 6 meses e 1 ano	60 dias
Entre 1 e 6 anos	120 dias
6 anos ou mais	240 dias

A comunicação deve indicar a data pretendida para a desocupação do imóvel.

Compensa comprar casa com inquilino?

Depende do objetivo e do contrato. Do lado das vantagens, o comprador começa a receber renda de imediato, evita o período de procura de inquilino e pode beneficiar de uma relação já estabilizada.

Do lado dos riscos, tem menos flexibilidade para usar a casa, pode herdar uma renda abaixo do mercado e fica sujeito a regras de proteção do arrendatário.

Na fiscalidade, a regra geral é a tributação autónoma em IRS a 25% sobre as rendas de arrendamento habitacional, com reduções em contratos de maior duração (por exemplo, 15%, 10% e 5%, consoante o prazo) e uma taxa de 10% para rendas até 2.300 euros mensais, introduzida recentemente.

As condições exatas variam de caso para caso, pelo que vale a pena falar com um contabilista antes de fechar o negócio. Deve também contar com IMI, condomínio e obras de conservação, que cabem ao proprietário.

Dicas para comprar casa com inquilino em segurança

• Reúna os documentos do arrendamento: contrato, recibos de renda e identificação do inquilino.
• Confirme a situação do imóvel: certidão predial, caderneta predial e licença de utilização.
• Verifique o direito de preferência: peça prova da comunicação ao inquilino e do fim do prazo de 30 dias.
• Negoceie o preço à luz do contrato: uma renda baixa ou um contrato longo podem justificar um desconto.
• Trate da caução e das rendas antecipadas: formalize a sua transferência.
• Comunique a mudança de senhorio ao inquilino e atualize as obrigações declarativas junto da Autoridade Tributária.
• Procure aconselhamento jurídico e fiscal, sobretudo se o contrato for antigo ou pouco claro.