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Um guia para tempos complicados
Paula Landeiro
Paula Landeiro
21 Jun, 2021 - 17:51

Crédito habitação: os custos que está a pagar e não sabe

Paula Landeiro

Existem custos escondidos no crédito habitação, nomeadamente quanto aos seguros. Fizemos duas simulações para compreender melhor esses custos.

Custos escondidos com seguros no crédito habitação

Comprar casa significa para a maioria das pessoas ter de recorrer a crédito habitação e olhar para os custos que vamos incorrer durante o prazo em que o empréstimo durar. Mas será que olhamos para o que lhes acontece durante a vida no nosso empréstimo? Em especial o que acontece ao seguro de vida? Sabia que existem custos escondidos com seguros no seu crédito habitação?

O prémio do seguro de vida associado ao crédito habitação depende do valor do empréstimo, mas também da sua idade. Na simulação que os bancos lhe apresentam apenas consta o valor do primeiro ano, mas durante a vida do empréstimo o prémio sobe apesar do valor da sua dívida diminuir. Analise os custos e considere fazer o seguro com outra seguradora. A poupança pode ser muito significativa.

Os custos escondidos com seguros no crédito habitação

Se vai comprar casa com recurso ao crédito habitação a primeira coisa a fazer é pedir várias propostas a diferentes entidades financeiras.

Ser-lhe-á entregue a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) com todos os dados que necessita para decidir. Depois é só comparar propostas de crédito.

Se os pressupostos forem iguais (montante e prazo) a sua escolha é fácil – escolha a proposta que tiver a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) e o Montante Total Imputado ao Crédito (MTIC) mais baixos. Ambos representam o custo total que vai ter com o crédito que pediu. O MTIC é o valor total em euros e a TAEG em termos percentuais.

Analise os custos incluídos na FINE

Ao contrair o empréstimo irá ter um conjunto de despesas iniciais (que constam da FINE) que terá de pagar de uma única vez logo na concessão do empréstimo, nomeadamente comissão de avaliação do imóvel, comissão de abertura do processo e Imposto do Selo sobre abertura do crédito. Apesar de poderem ser perto de 1.000 euros, não têm grande impacto no MTIC.

O mesmo não acontece com outros valores mensais que, por serem baixos no primeiro ano, não prestamos muita atenção, mas que durante a vida do empréstimo sobem exponencialmente, chegando a ser superiores, na sua totalidade, aos juros pagos.

Estamos a falar dos seguros obrigatórios para quem contrata crédito habitação, em especial do seguro de vida. E são estes os custos escondidos com seguros no seu crédito habitação.

Seguros obrigatórios: seguro de vida e multirriscos

Casal a contratar crédito habitação junto do banco

Ao contrair um crédito habitação, há dois seguros que tem obrigatoriamente de contratar: o seguro de vida e o seguro multirriscos.

O seguro de vida é feito pelo capital contratado e o prazo coincide com o prazo do empréstimo. Para além disso tem como beneficiário a entidade financeira, já que desta forma, em caso de fatalidade, o empréstimo que concederam fica totalmente reembolsado pelo pagamento do valor contratado no seguro de vida.

Se o seguro multirrisco se mantém estável ao longo do prazo do empréstimo, o mesmo não acontece com o seguro de vida. O prémio a pagar aumenta à medida que a sua idade vai avançando, já que a seguradora considera que existe um maior risco associado de acontecer uma fatalidade.

É certo que o capital seguro é ajustado todos os anos, ou seja, todos os anos é menor, mas o aumento da idade leva a que o prémio sofra uma subida acentuada até perto do final do empréstimo. E este é um custo escondido com este tipo de seguro.

Embora o valor do prémio inicial dependa da idade que tiver na data da contratação do empréstimo e também do prazo do mesmo, a conclusão é a mesma: vai subir enquanto durar o empréstimo.

E note que na simulação que lhe é apresentada só consta o valor no primeiro ano. Assim, não se esqueça: veja o que acontece ao longo do tempo.

Para ajudá-lo a fazer as contas, preparámos dois dois exemplos com casais de idades diferentes  na altura da contratação.

1

O caso do Paulo e da Inês: ambos com 40 anos

O Paulo e a Inês querem comprar uma casa de 200.000 euros e vão pedir um crédito de 150.000 euros a 30 anos.

Escolheram um banco que lhes deu bonificação na taxa de juro por contratarem o seguro de vida e multirriscos com eles. A TAEG é de 2,3% e a prestação mensal é de 456,66 euros.

O seguro de vida terá uma mensalidade de 34,07€ /mês (no primeiro ano), representando um custo total anual de 408,84 euros (representando 0,27% do empréstimo).

Ao analisarem o plano de pagamentos que consta da FINE repararam que o valor da coluna “outros custos” vai subindo todos os anos.

De facto, sendo o seguro multirrisco fixo, verificaram que as prestações mensais do seguro de vida eram as seguintes:

AnoIdadeCapital dívidaValor mensal seguro devidaTotal anual seguro de vida
40150.000,00€34,07€408,84€
45126.893,15€75,14€901,68€
10º50103.060,14€96,42€1.157,04€
15º5578.478,18€116,28€1.395,36€
20º6053.123,00€126,21€1.514,52€
25º6526.972,79€101,70€1.220,40€
29º695.479,92€59,30€711,60€

Assim, para o Paulo e para a Inês, o valor anual do seguro de vida no primeiro ano do contrato é de 408,84 euros, a meio do contrato esse valor mais do que triplica e, no penúltimo ano, este casal estará a pagar quase o dobro do que pagou inicialmente.

2

André e Marta: ambos com 30 anos

O André e a Marta gostariam de comprar uma vivenda que custa 250.000 euros e precisam de financiamento de 150.000 euros a 30 anos.

Escolheram o mesmo banco que o Paulo e Inês, pelo que as condições do empréstimo são idênticas. O banco deu-lhes também bonificação na taxa de juro por contratarem o seguro de vida e multirriscos. A prestação mensal é 456,66 euros, mas a TAEG é, no entanto, de 1,7% (pois o custo total com seguros é menor).

O seguro de vida terá, no primeiro ano, uma mensalidade de 19,17€ /mês. O valor é inferior ao do Paulo e Inês por serem mais novos, mas ao longo do tempo o prémio mensal irá também aumentar.

AnoIdadeCapital dívidaValor mensal seguro de vidaTotal anual seguro de vida
30150.000€19,177€230,04€
35126.893,15€39,81€477,72€
10º40103.060,14€44,11€529,32€
15º4578.478,18€53,15€637,80€
20º5053.123,00€59,06€708,72€
25º5526.972,79€54,16€649,92€
29º595.479,92€34,06€408,72€  

Para o André e para a Marta, o peso do seguros face ao valor é divida é inferior, mas tem também uma trajetória ascendente. De notar também que a meio do contrato estarão a pagar mais do triplo do que pagavam no primeiro ano.

Em conclusão

Quando analisar os custos do seu crédito habitação, não veja só os custos do seguro de vida no primeiro ano. Veja o plano de pagamentos e faça contas. É certo que quanto mais novo for ao pedir o crédito, menor é o prémio mensal, mas até ao final do empréstimo, e apesar da redução do capital segurado, o prémio irá aumentar.

E o custo com seguros é uma parte importante do MTIC. Em ambos os casos, os juros do empréstimo seriam de cerca de 14 mil euros. Mas os seguros (de vida e multirriscos) para o Paulo e para a Inês totalizariam 41 mil euros, e para o André e Marta, 25 mil euros. Olhando apenas para o seguro de vida o custo seria de 27 mil euros e 11,5 mil euros, respetivamente.

Como reduzir o custo dos seguros?

Antes de mais saiba que não tem de contratar os seguros na entidade à qual vai pedir o crédito. É certo que os bancos fazem uma bonificação da taxa de juro se contratar o seguro, mas faça contas e veja se compensa.

Assim, antes de contratar o crédito:

  • Peça uma simulação do seguro de vida (e multirriscos) noutra seguradora, já que para além de ser mais barato têm normalmente mais coberturas;
  • Negoceie o seu crédito com e sem contratação de seguros;
  • Compare os valores e decida.

Durante a vigência do seu crédito habitação:

  • Reveja periodicamente quanto lhe está a custar o crédito;
  • Simule noutra instituição de crédito ou noutra seguradora;
  • Compare as ofertas.

Lembre-se que pode sempre mudar de banco ou mudar de seguradora. O importante é estar atento aos custos escondidos com seguros. A poupança pode chegar a alguns milhares de euros.

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