Share the post "Entradas desiguais na compra de casa: os passos para proteger o seu dinheiro"
Comprar casa a dois muitas vezes começa com entradas desiguais. Um dos compradores tem poupanças acumuladas ou o apoio da família. O outro entra com menos ou com o esforço de pagar o crédito ao longo de décadas.
Na escritura tudo parece simples, dois nomes e uma só casa, e é precisamente aí que os problemas nascem, anos mais tarde, quando a relação muda e surge a pergunta que ninguém quis fazer: quem tem direito a quê?
Em regra, cada comproprietário fica com uma quota igual. O Código Civil (artigo 1403.º) estabelece que os comproprietários têm direitos qualitativamente iguais, mas que as quotas podem ser quantitativamente diferentes. Quando o título de aquisição não indica percentagens, presume-se que são iguais.
Na prática, imagine duas pessoas que compram uma casa juntas. Uma entra com 70% da entrada e a outra com 30%, mas ambas ficam registadas como proprietárias em partes iguais. Se a casa for vendida, cada uma terá direito, à partida, a metade do valor, independentemente do que investiu.
As quotas determinam ainda outros aspetos importantes. Os comproprietários participam nos encargos e nas vantagens da coisa comum na proporção das suas quotas (artigo 1405.º) e têm direito de preferência se um deles quiser vender a sua parte a terceiros (artigo 1409.º).
Como refletir entradas desiguais na escritura?
Indicando as quotas de cada comprador no próprio título de aquisição. Por exemplo, «o imóvel é adquirido por A, com a quota de 60%, e por B, com a quota de 40%». Esta indicação afasta a presunção de partes iguais.
Mas nem todos os compradores podem fazê-lo. Tudo depende da situação pessoal.
| Situação dos compradores | Podem fixar quotas diferentes? | O que fazer |
|---|---|---|
| Não casados (incluindo unidos de facto, amigos ou familiares) | Sim | Indicar as quotas na escritura e complementar com acordo escrito |
| Casados em separação de bens | Sim | Indicar as quotas na escritura e complementar com acordo escrito |
| Casados em comunhão de adquiridos (regime supletivo) | Em regra, não: o bem adquirido na constância do casamento é comum | Documentar a origem do dinheiro próprio e fazer menção dela na escritura |
A união de facto, por si só, não cria um regime de bens. Sem casamento, a casa funciona como qualquer outra compropriedade, o que torna ainda mais importante formalizar tudo por escrito, designadamente as entradas de cada um.
Um exemplo prático
Uma casa custa 250 000 €. A entrada é de 50 000 €, o comprador A paga 35 000 € (70%) e o comprador B paga 15 000 € (30%). O crédito de 200 000 € é depois pago em partes iguais. Os valores das entradas são meramente ilustrativos.
Existem, pelo menos, três caminhos.
- Quotas iguais com acerto de contas. A escritura fica 50/50, mas o acordo privado prevê que, em caso de venda, A recebe primeiro os 10 000 € que pagou a mais na entrada.
- Quotas proporcionais à entrada. A escritura fixa 70/30, o que reflete o investimento inicial, mas pode não corresponder ao que cada um vier a pagar do crédito.
- Quotas proporcionais ao total investido. Se ambos pagarem o crédito em partes iguais, A terá investido 135 000 € (54%) e B 115 000 € (46%). Fixar 54/46 aproxima a escritura do esforço real de cada um.
Não existe uma solução universal. O importante é que a escolha seja consciente, escrita e coerente com o que os compradores realmente pretendem.
Convém ainda prever o que acontece às amortizações antecipadas e às obras futuras, que também alteram o investimento nas entradas de cada um.
Contrato privado: complemento essencial da escritura
A escritura define quem é dono de quê. O contrato privado explica porquê e o que fazer se algo correr mal. Deve ser celebrado entre os comproprietários e, idealmente, ter as assinaturas reconhecidas por notário, advogado ou solicitador e detalhar vários aspetos:
- os valores já pagos por cada parte (entradas, impostos, escritura, registos);
- o que cada um se compromete a pagar no futuro, nomeadamente as prestações do crédito;
- a proporção de propriedade acordada e a forma de a ajustar;
- as regras em caso de venda do imóvel ou de separação;
- o direito de um dos compradores adquirir a parte do outro, e a forma de calcular o preço;
- a responsabilidade por obras, condomínio, seguros e impostos.
Quando um dos compradores adianta dinheiro que o outro lhe deve, pode usar-se um reconhecimento de dívida com acordo de pagamento. Para ter a máxima força probatória, o documento deve identificar claramente quem empresta e quem recebe, e a declaração deve ser feita de forma direta entre ambos.
Se estes requisitos faltarem, o documento mantém algum valor, mas será apreciado caso a caso pelo tribunal.
E se o dinheiro vier dos pais ou de uma herança?
O dinheiro recebido por doação ou herança pode manter-se como bem próprio, mas é preciso prová-lo.
No regime de comunhão de adquiridos, tudo o que for adquirido na constância do casamento presume-se comum, e cabe a quem alega que o dinheiro era próprio demonstrar a sua proveniência.
A lei (artigo 1723.º do Código Civil) permite que um bem comprado com dinheiro próprio conserve a natureza de bem próprio, desde que a escritura mencione a proveniência do dinheiro e intervenham ambos os cônjuges.
A jurisprudência tem admitido, nas relações entre os cônjuges, que a falta dessa menção seja suprida por outros meios de prova, mas é um caminho mais incerto, demorado e dispendioso.
O destinatário do dinheiro também conta. Em casos analisados pelos tribunais, quando as declarações indicavam que o dinheiro fora dado «ao casal» e não a um dos cônjuges, não ficou provado que se tratava de dinheiro próprio.
Por isso, se os pais ajudam apenas um dos compradores, convém ter em atenção alguns pormenores:
- formalizar por escrito se se trata de doação ou de empréstimo e a quem se destina;
- fazer a transferência bancária da conta de quem dá para a conta de quem recebe, com descrição clara;
- guardar extratos e documentos durante todo o tempo em que o imóvel pertencer aos compradores.
O crédito em conjunto define quem é dono de quê?
Não. Ter o nome no contrato de crédito significa assumir obrigações perante o banco e ambos respondem pela dívida. Isso não determina as percentagens de propriedade, que só ficam estabelecidas na escritura.
Ser titular do empréstimo não confere, por si só, direitos proporcionais sobre a casa, e, sem quotas indicadas, a lei volta a presumir partes iguais.
O que acontece se a relação terminar?
Nenhum comproprietário é obrigado a permanecer na indivisão. Segundo o artigo 1412.º do Código Civil, qualquer um pode pedir a divisão da coisa comum. Se não houver acordo, recorre-se à ação de divisão de coisa comum.
Sendo o imóvel indivisível, como é a generalidade das casas e apartamentos, é adjudicado a um dos comproprietários, que compensa o outro em dinheiro, ou é vendido, repartindo-se o produto da venda de acordo com as quotas.
É aqui que a escritura e o acordo privado fazem a diferença. Os comproprietários podem também convencionar que a casa se mantenha indivisa, mas esse pacto só vale por um máximo de cinco anos, renovável.
Se os compradores viveram em união de facto, os tribunais têm admitido, em certos casos, o recurso ao enriquecimento sem causa para compensar quem pagou mais nas entradas do que lhe cabia.
No entanto, essa via exige provar os pagamentos e a ausência de justificação para eles, pode estar sujeita a prazos curtos de prescrição e é muito menos previsível do que ter tudo previsto num contrato.