Vender casa e comprar outra em ruínas para lhe fazer obras profundas é um cenário cada vez mais comum em Portugal, sobretudo com o aumento do interesse por imóveis a recuperar em zonas históricas ou rurais. Mas este caso concreto mostra que a intenção de reconstruir uma casa não é suficiente, aos olhos do Fisco, para garantir a isenção fiscal sobre os ganhos obtidos com a venda da casa anterior.
Um contribuinte vendeu a sua habitação própria e permanente em outubro de 2023. Com o valor recebido, amortizou parte do crédito à habitação associado a essa casa e pretendia usar o restante montante para comprar outro imóvel. O problema é que o imóvel escolhido se encontrava em ruínas. De acordo com a caderneta predial, tratava-se de um prédio urbano classificado como “outros”, afeto a habitação.
A ideia do contribuinte era comprar essa ruína, fazer obras de recuperação e transformá-la na sua nova habitação própria e permanente. Havia ainda um pormenor relevante. O contribuinte queria reinvestir as mais-valias apenas no valor de compra do imóvel em ruínas, sem contar com o dinheiro que viria a gastar nas obras.
Perante esta situação, o contribuinte recorreu a uma informação vinculativa, um mecanismo que permite pedir à AT uma resposta oficial e vinculativa sobre um caso concreto, para perceber se essa compra podia ser considerada reinvestimento total das mais-valias e, assim, ficar isento de IRS sobre os ganhos.
Lei sobre a isenção de mais-valias na venda de casa
O regime que está em causa consta do artigo 10.º do Código do IRS. Em termos gerais, este artigo permite excluir de tributação as mais-valias obtidas com a venda de uma habitação própria e permanente, desde que o valor recebido seja reinvestido noutra habitação com o mesmo destino.
Para que a isenção se aplique, a lei exige que o dinheiro obtido com a venda, depois de descontado o montante usado para amortizar um eventual crédito à habitação, seja reinvestido numa das seguintes situações:
- na compra de outro imóvel destinado a habitação própria e permanente;
- na compra de um terreno para construção de habitação própria e permanente;
- na construção de um imóvel com esse destino;
- na ampliação ou no melhoramento de outro imóvel que já seja habitação própria e permanente.
Além disso, o reinvestimento tem de respeitar os prazos legais e o contribuinte tem de declarar essa intenção no anexo respetivo da declaração de IRS relativa ao ano em que vendeu a casa.
Por que razão a AT recusou a isenção
A questão central colocada à AT era se a compra de uma ruína pode, por si só, valer como reinvestimento numa habitação própria e permanente? A resposta foi negativa. Segundo a informação vinculativa, um imóvel em ruínas não reúne condições para ser considerado habitação própria e permanente nem para nele se fixar o domicílio fiscal do contribuinte.
Por essa razão, a AT concluiu que o valor pago pela ruína não pode ser aceite para efeitos de reinvestimento das mais-valias. Este entendimento aplica-se mesmo quando existe uma intenção genuína de recuperar o imóvel e nele viver no futuro.
Para a AT, o que conta é o momento da aquisição. Se, nessa altura, a casa não está em condições de ser habitada nem de servir de domicílio fiscal, não cumpre o requisito legal, independentemente dos planos do comprador.
Mesmo quando o imóvel adquirido já reúne condições mínimas, a lei exige que o novo imóvel passe a ser efetivamente afeto a habitação própria e permanente dentro de determinado prazo, sob pena de a isenção deixar de se aplicar.
A intenção de fazer obras não é suficiente
Um dos pontos mais relevantes deste esclarecimento tem a ver com a intenção do contribuinte. Neste caso, ficou claro que o objetivo era recuperar a casa e transformá-la em habitação permanente. Não se tratava de um investimento especulativo nem de uma segunda habitação.
Ainda assim, a AT entendeu que essa intenção futura não altera a natureza do imóvel no momento da compra. Umas ruínas continuam a ser ruínas até que as obras sejam feitas e a casa reúna condições de habitabilidade. Só nessa altura poderia, em princípio, ser considerada habitação própria e permanente.
Este raciocínio explica também por que motivo o contribuinte pretendia reinvestir apenas o valor de compra do imóvel, excluindo o custo das obras. Essa distinção acabou por não ter impacto na decisão, uma vez que o problema de fundo estava na natureza do próprio imóvel à data da aquisição, e não no montante reinvestido.
O que significa isto para quem vende casa
Na prática, este esclarecimento tem consequências diretas para quem vende a sua habitação própria e permanente com a intenção de comprar e recuperar um imóvel degradado:
- a isenção não se aplica automaticamente só porque existe intenção de habitar o imóvel no futuro;
- o momento da compra é o que conta para efeitos de IRS, e não os planos de obras;
- os ganhos com a venda da casa anterior podem ficar sujeitos a tributação, caso o reinvestimento seja feito apenas na compra da ruína;
- é necessário avaliar caso a caso se o imóvel a adquirir já reúne condições para habitação própria e permanente, ou se será necessário procurar outras formas de enquadrar o reinvestimento dentro da lei.
Quem está a pensar vender casa e reinvestir numa habitação para recuperar deve, por isso, informar-se com antecedência sobre as regras aplicáveis, de preferência com apoio de um contabilista certificado ou de um consultor fiscal, antes de assumir que vai beneficiar da isenção.