Um divórcio, o fim de uma união de facto, a partilha de uma herança ou, simplesmente, a decisão de dois amigos que compraram casa juntos e agora seguem caminhos diferentes. As razões são muitas, mas a dúvida é sempre a mesma: como retirar uma pessoa de um crédito habitação que está em nome de dois ou mais titulares?
A resposta rápida é através de um procedimento chamado exoneração, que consiste em pedir ao banco que liberte um dos titulares da responsabilidade pelo empréstimo, ficando apenas o outro (ou os outros) obrigado ao pagamento.
Não é, no entanto, um processo automático nem um direito garantido. Depende sempre da aprovação da instituição de crédito. Depois de aprovada, a pessoa exonerada fica livre de qualquer obrigação de pagamento, mesmo que o titular que permanece no crédito deixe de cumprir as prestações. É um procedimento comum em diferentes situações:
- Divórcio ou separação, quando um dos elementos do casal fica com a casa de família;
- Dissolução de união de facto, quando o imóvel foi comprado em conjunto;
- Partilhas ou heranças, quando vários herdeiros ficam com um imóvel financiado e apenas um pretende conservá-lo;
- Compra conjunta entre familiares, amigos ou investidores, quando um deles decide vender a sua quota-parte ao outro.
Em todos estes casos, o objetivo é transformar um crédito com dois (ou mais) titulares num crédito com apenas um responsável.
Titularidade do crédito e propriedade do imóvel
Este é, talvez, o mal-entendido mais frequente. Muitas pessoas pensam que, ao alterar a escritura da casa e colocá-la em nome de apenas um elemento do casal, o crédito habitação se ajusta automaticamente. Não se ajusta.
A propriedade do imóvel e a titularidade do contrato de crédito são realidades jurídicas distintas.
Enquanto o banco não formalizar a exoneração, ambos os titulares continuam solidariamente responsáveis pelo pagamento das prestações, mesmo que apenas um deles conste como proprietário da casa no registo predial.
Da mesma forma, é possível deixar de ser proprietário de um imóvel e continuar, ainda assim, a responder pela dívida, caso o crédito não tenha sido devidamente alterado.
Por isso, sempre que existir uma mudança na titularidade da casa, é essencial tratar em paralelo da situação do crédito junto do banco, para que os dois processos fiquem alinhados.
Como funciona o pedido de exoneração
O primeiro passo é sempre comunicar à instituição financeira a intenção de retirar um dos titulares do contrato do crédito habitação.
Não basta um acordo verbal, ou mesmo escrito, entre os titulares. Sem a formalização junto do banco, ambos continuam legalmente vinculados à dívida.
Avaliação da capacidade financeira
O banco vai analisar se o titular que pretende manter o crédito sozinho tem condições para suportar a totalidade da prestação. Para isso, são considerados diversos fatores.
- Os rendimentos do titular;
- A existência de outros créditos ou compromissos financeiros;
- A taxa de esforço resultante (peso das prestações no rendimento mensal);
- O histórico de cumprimento do contrato.
Uma vez que os créditos habitação com mais do que um titular são, regra geral, contratos solidários, a saída de um dos devedores aumenta o risco para o banco.
É por isso que a instituição pode exigir, por exemplo, o reforço de garantias, a amortização de parte do capital em dívida ou a entrada de um novo cotitular antes de aceitar o pedido.
Aprovação e assinatura de um aditamento ao contrato
Se a análise for favorável, formaliza-se a alteração através de um aditamento ao contrato de crédito (ou, nalguns casos, de um novo contrato), no qual fica definido quem é o único titular a partir daquele momento.
Só depois desta formalização é que a pessoa exonerada deixa de responder pela dívida.
Regularizar também a propriedade do imóvel
Sempre que a exoneração estiver associada a uma alteração de propriedade, é necessário tratar também da parte notarial e registral, como escritura, registo predial e, se aplicável, o pagamento de eventuais impostos associados à transmissão.
Divórcio ou dissolução de união de facto: as regras
A lei portuguesa prevê uma proteção específica para quem, na sequência de um divórcio, separação judicial, dissolução de união de facto ou falecimento de um dos cônjuges, fica sozinho responsável pelo crédito habitação.
De acordo com o Decreto-Lei n.º 74-A/2017, na sua redação mais recente, o banco não pode agravar o spread do empréstimo desde que o titular que assume a dívida comprove uma taxa de esforço inferior a 55%, ou inferior a 60% caso tenha a cargo dois ou mais dependentes.
Cumpridos estes limites, a instituição fica impedida de tornar o crédito mais caro apenas por causa da mudança de titularidade. Se, pelo contrário, a taxa de esforço ultrapassar estes valores, o banco pode legitimamente rever as condições do contrato, nomeadamente o spread.
E as tornas? Como se calculam
Quando um dos elementos do casal (ou da união de facto) fica com a casa, é frequente ter de compensar o outro através do pagamento de tornas. Este valor corresponde, em regra, a metade da diferença entre o valor de mercado do imóvel e o capital que ainda falta pagar ao banco.
Por exemplo, se a casa vale 200 mil euros e o capital em dívida é de 100 mil euros, a diferença é de 100 mil euros. Cada parte teria, à partida, direito a metade desse valor, ou seja, 50 mil euros de torna.
Este montante pode ser acordado livremente entre as partes e pago de várias formas: numa só vez, em prestações, através de um crédito pessoal ou até por dação em cumprimento (entrega de outro bem em vez de dinheiro).
O que fazer se o banco recusar a exoneração
A exoneração não é um direito automático. Se a instituição financeira concluir que o titular que pretende ficar sozinho com o crédito não reúne capacidade financeira suficiente, pode recusar o pedido.
Nesse cenário, existem algumas alternativas a considerar:
- Amortizar parte do capital em dívida e voltar a submeter o pedido, reduzindo assim o valor da prestação mensal;
- Transferir o crédito habitação para outro banco (transferência de crédito), procurando condições ou critérios de avaliação mais favoráveis;
- Apresentar um fiador ou reforçar as garantias associadas ao contrato;
- Vender o imóvel e liquidar o crédito, dividindo entre os titulares o valor que resultar da venda;
- Recorrer a aconselhamento financeiro especializado, para perceber que reestruturação de rendimentos ou de dívidas poderia viabilizar um novo pedido.
Cedência de posição contratual
Em alguns casos, em vez de uma simples exoneração, o banco propõe (ou o cliente solicita) uma cedência de posição contratual, isto é, a transferência do crédito para outra pessoa, que passa a assumir integralmente as obrigações do contrato.
Esta figura também pode ser usada quando um novo parceiro, familiar ou terceiro pretende assumir a dívida no lugar do titular que sai.
O processo segue uma lógica semelhante à da exoneração: avaliação da capacidade financeira do novo titular, aprovação do banco e formalização através de aditamento ou novo contrato.