Crédito habitação: pode pagar antecipadamente parte ou a totalidade do empréstimo?

Quem tem um crédito habitação em pagamento acaba, mais cedo ou mais tarde, por se questionar se será possível liquidar o empréstimo antes do prazo combinado. A resposta simples é sim, a lei permite que qualquer cliente bancário reembolse antecipadamente, de forma parcial ou total, o crédito à habitação.

O que já não é tão simples são as condições, os prazos de aviso e os custos associados a essa decisão. O reembolso antecipado, também chamado de amortização antecipada, consiste em pagar ao banco, antes da data prevista no contrato, parte ou a totalidade do capital que ainda está em dívida.

É uma opção que qualquer cliente pode utilizar em qualquer momento da vida do contrato, desde que cumpra as regras de aviso prévio definidas por lei. Esta possibilidade está prevista na legislação portuguesa e é supervisionada pelo Banco de Portugal, que obriga as instituições de crédito a aceitar o reembolso antecipado sempre que o cliente o solicite, quer se trate de um pagamento parcial, quer da liquidação completa do empréstimo.

Posso pagar antecipadamente apenas uma parte?

Sim. O cliente pode, a qualquer momento, reembolsar parte do empréstimo antes do tempo previsto, no montante que entender.

Esta amortização parcial tem como efeito direto e imediato a redução do capital em dívida, o que faz diminuir tanto o valor das prestações futuras como o montante total de juros a pagar até ao final do contrato.

O que acontece depois de amortizar parte do crédito

Depois de comunicar a intenção de amortizar, o banco é obrigado a informar o cliente, por escrito ou noutro suporte duradouro, sobre o impacto concreto dessa amortização, isto é, quanto vai baixar a prestação mensal e quanto se poupa em juros.

Aqui há uma decisão importante a tomar: reduzir a prestação ou encurtar o prazo? Por defeito, uma amortização parcial reflete-se numa prestação mensal mais baixa, mantendo-se o prazo do empréstimo inalterado.

Se o objetivo for antes reduzir o número de anos que faltam para terminar o crédito, mantendo a prestação semelhante, é necessário pedir ao banco a alteração do prazo de amortização. Esse pedido configura uma renegociação do contrato, pelo que só é possível se houver acordo entre o cliente e a instituição de crédito.

Prazo de aviso para amortização parcial

Para amortizar parte do crédito, o banco pode exigir que o reembolso seja feito na data prevista para o pagamento da prestação mensal e que seja avisado com, pelo menos, sete dias úteis de antecedência.

Posso pagar antecipadamente todo o crédito?

Também é possível. O cliente pode liquidar por completo o empréstimo antes do fim do prazo contratado, seja porque reuniu poupanças suficientes, seja porque decidiu transferir o crédito para outro banco com condições mais vantajosas. Nestas situações, os bancos são obrigados a aceitar o reembolso total.

Prazo de aviso para amortização total

Neste caso, o prazo de aviso prévio é mais longo do que na amortização parcial. A instituição de crédito pode exigir que o pagamento seja feito na data prevista para a prestação mensal e seja avisada com, pelo menos, dez dias úteis de antecedência.

O documento de distrate do crédito habitação

Depois de liquidada a totalidade do crédito, o banco tem de emitir gratuitamente, no prazo de 14 dias úteis, um documento que comprova a extinção da dívida, conhecido como distrate.

Este documento é essencial, pois permite cancelar o registo da hipoteca associada ao imóvel junto da Conservatória do Registo Predial.

Quanto custa amortizar o crédito habitação?

Amortizar um crédito não é, em regra, gratuito. As instituições de crédito podem cobrar uma comissão pelo reembolso antecipado, cujo valor máximo está definido por lei e varia consoante o tipo de taxa de juro do contrato:

• 0,5% do capital reembolsado, nos contratos com taxa de juro variável;
• 2% do capital reembolsado, nos contratos com taxa de juro fixa.

Estes são limites máximos legais. Alguns contratos preveem comissões mais baixas ou mesmo a isenção total, pelo que vale sempre a pena confirmar as condições específicas do seu empréstimo na Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), documento entregue no momento da contratação, na secção dedicada ao reembolso antecipado.

Veja também Ficha de Informação Normalizada: o que é e para que serve?

Fim da isenção de comissões a partir de 2026

Durante o período de subida acentuada das taxas Euribor, o Governo suspendeu temporariamente a cobrança da comissão de reembolso antecipado nos contratos de crédito à habitação própria e permanente com taxa de juro variável. Essa medida de apoio às famílias vigorou até 31 de dezembro de 2025.

A partir de janeiro de 2026, essa isenção deixou de se aplicar de forma geral, pelo que os clientes com crédito habitação em taxa variável para habitação própria e permanente voltam a pagar a comissão máxima de 0,5% sobre o capital amortizado, salvo se o contrato previr uma isenção específica.

Os créditos com taxa fixa e os créditos destinados a segunda habitação nunca beneficiaram desta suspensão, mantendo-se sempre sujeitos às comissões legalmente previstas.

Antes de avançar com uma amortização é recomendável confirmar junto do banco, ou através da FINE, qual a comissão aplicável ao seu contrato em concreto.

Quando não é cobrada qualquer comissão

Há situações em que o cliente fica isento do pagamento da comissão de reembolso antecipado:

• Morte de um dos titulares do crédito;
• Desemprego de um dos titulares;
• Deslocação profissional de um dos titulares para um local a mais de 100 km de distância da residência.

Outras despesas que podem ser cobradas

Além da comissão de reembolso, o banco só pode exigir o pagamento de despesas que tenha efetivamente suportado por conta do cliente junto de conservatórias, cartórios notariais ou da administração fiscal, devendo apresentar o respetivo comprovativo. No caso de reembolso total, acrescem ainda os juros devidos até à data efetiva do pagamento.

Compensa amortizar o crédito habitação?

Do ponto de vista puramente financeiro, amortizar antecipadamente costuma ser vantajoso, sobretudo quando as poupanças disponíveis renderiam, noutras aplicações, uma taxa de juro inferior à que se está a pagar pelo crédito.

Quanto maior for o montante amortizado e quanto mais cedo isso acontecer na vida do contrato, maior é a poupança total em juros, uma vez que os juros incidem sobre o capital em dívida.

Vale ainda a pena ter em conta dois efeitos frequentemente esquecidos:

• O seguro de vida associado ao crédito é, em muitos contratos, calculado com base no capital em dívida, pelo que uma redução deste faz também baixar o prémio a pagar;
• Manter o mesmo esforço financeiro mensal após uma amortização parcial (por exemplo, continuando a “pagar” o valor da prestação antiga, aplicando a diferença em novas amortizações) pode encurtar significativamente a duração total do empréstimo.

Ainda assim, antes de mobilizar poupanças para este fim, é importante garantir que se mantém uma reserva financeira para imprevistos, e comparar sempre o custo da comissão de amortização com a poupança em juros que se espera obter.

Veja também Como conseguir um spread mais baixo no crédito habitação

Como pedir o reembolso antecipado ao banco

• Comunicar a intenção ao banco, por escrito ou através dos canais indicados no contrato, informando se pretende uma amortização parcial ou total;
• Respeitar o prazo mínimo de aviso: sete dias úteis para amortização parcial, dez dias úteis para amortização total;
• Receber a informação do banco sobre o impacto financeiro da operação, incluindo a nova prestação, o novo prazo (se aplicável) e o valor da comissão a pagar;
• Confirmar a operação e efetuar o pagamento na data acordada, normalmente coincidente com a data de vencimento da prestação mensal;
• Em caso de amortização total, aguardar a emissão do distrate para regularizar o registo predial.