Share the post "Crédito à habitação: taxa de esforço aperta, prazo de pagamento alivia"
O Banco de Portugal anunciou um conjunto de alterações às regras do crédito à habitação. Em causa está a redução da taxa de esforço máxima permitida, ajustes nos prazos dos empréstimos e um reforço do apelo para que estas recomendações passem a ter caráter vinculativo.
O objetivo é proteger as famílias portuguesas de um endividamento excessivo num momento em que os preços das casas continuam a subir.
A taxa de esforço é, em termos simples, a percentagem do rendimento mensal de uma família que está comprometida com o pagamento da prestação do crédito à habitação. Se uma família ganha 2.000 euros por mês e a sua prestação da casa é de 900 euros, a taxa de esforço é de 45%.
Até agora, o limite recomendado pelo Banco de Portugal situava-se nos 50%. A proposta apresentada baixa esse valor para 45%, o que significa que os bancos passarão a ter de garantir que as famílias não afetam mais de 45% dos seus rendimentos ao pagamento da casa.
Crédito à habitação: 3 grandes mudanças propostas
O Banco de Portugal está a tentar garantir que as famílias consigam aceder à habitação própria, mas evitar que o façam assumindo riscos financeiros que não conseguem suportar a longo prazo.
1. Taxa de esforço desce de 50% para 45%
Esta é a alteração mais imediata para quem pretende contrair um empréstimo. Com um limite mais baixo, os bancos terão de ser mais criteriosos na avaliação da capacidade de pagamento dos clientes, o que poderá, na prática, dificultar o acesso ao crédito para algumas famílias com rendimentos mais baixos ou com outras dívidas em curso.
2. Redução das exceções permitidas
Até agora, os bancos podiam conceder crédito acima do limite da taxa de esforço a uma percentagem de cerca de 15% dos novos contratos.
Esta margem de manobra vai ser reduzida para 10%, tornando as regras mais uniformes e deixando menos espaço para situações fora do padrão.
3. Prazos máximos dos empréstimos também mudam
Aqui há uma novidade que poderá beneficiar os mais jovens. O Banco de Portugal propõe simplificar a regra das maturidades: deixa de existir o critério da maturidade média de 30 anos por trimestre e o prazo máximo de 40 anos passa a estar disponível para clientes com até 35 anos de idade, quando hoje o limite para esse grupo etário era de 37 anos.
Santos Pereira justificou a medida com a evolução demográfica do país, afirmando que a alteração “acompanha a tendência de longevidade da população” e que “não há aumento de risco” associado.
Banco de Portugal preocupado
A motivação por detrás destas medidas é o crescente endividamento das famílias portuguesas e a escalada dos preços no mercado imobiliário. Os dados mais recentes mostram que a avaliação bancária dos imóveis subiu 16,5% em abril, atingindo os 2.174 euros por metro quadrado, um novo recorde histórico.
O supervisor identifica a escassez de oferta como um dos motores desta pressão nos preços, num contexto em que a procura se mantém robusta, impulsionada por medidas governamentais e pela compra por parte de estrangeiros.
O risco apontado é o de uma eventual correção abrupta neste mercado caso as condições económicas se deteriorem, um cenário que poderia deixar muitas famílias endividadas muito acima do valor real dos seus imóveis.
A intenção do Banco de Portugal é, por isso, “conter pressões do lado da procura” para que os preços possam regressar a níveis de maior equilíbrio.
Regras com força de lei
Um dos pontos mais relevantes foi o apelo do governador ao legislador. Álvaro Santos Pereira defendeu que “está na hora de as regras macroprudenciais serem vinculativas“, como acontece na maioria dos países europeus.
Atualmente, estas são apenas recomendações. Os bancos devem cumpri-las, mas não estão legalmente obrigados a isso. Torná-las vinculativas implicaria que qualquer incumprimento poderia resultar em sanções, conferindo ao supervisor muito mais poder de execução.
Esta é uma posição que o Banco de Portugal tem vindo a defender há algum tempo, mas que depende de uma decisão política.
O que muda para quem quer crédito à habitação
Se está a planear pedir um crédito à habitação nos próximos meses, há algumas implicações práticas a ter em conta.
Se tem menos de 35 anos, poderá beneficiar de um prazo máximo mais alargado, até 40 anos em vez dos atuais 37. Isto significa prestações mensais potencialmente mais baixas, embora o custo total do empréstimo ao longo da vida seja maior.
Se o seu rendimento é mais limitado, a descida da taxa de esforço de 50% para 45% poderá tornar mais difícil obter aprovação para o montante que pretende. Recomenda-se que faça as contas com antecedência e, se necessário, explore a possibilidade de incluir um segundo titular no crédito.
Em qualquer caso, estas alterações ainda estão em fase de proposta e de consulta com o setor financeiro. A implementação formal deverá ser comunicada com a devida antecedência.