Rescindir Contrato de Arrendamento: prazos e regras que tem de cumprir em 2026

Quer sair de casa antes do fim do contrato ou é o senhorio a querer o imóvel de volta? Em qualquer dos casos, a lei portuguesa dá esse direito, mas exige o cumprimento de prazos e formalidades precisas. Um erro na carta de aviso pode obrigar a pagar rendas que já não devia, ou invalidar todo o processo.

Este guia explica como rescindir contrato de arrendamento de forma correta, seja como inquilino ou como senhorio, com os prazos em vigor e os cuidados a ter na comunicação escrita.

O que diz a Lei sobre a rescisão do contrato

Antes de mais, é preciso distinguir três conceitos que a lei trata de forma diferente. A denúncia é a comunicação de que uma das partes não quer continuar o contrato, sem necessidade de justificar um motivo, desde que respeite os prazos de aviso prévio. A resolução já pressupõe incumprimento da outra parte, como a falta de pagamento da renda. E a revogação, ou distrate, acontece quando inquilino e senhorio chegam a acordo mútuo para terminar o contrato antes do prazo, sem penalizações.

No dia a dia, os três termos acabam por ser usados como sinónimos de “rescindir contrato de arrendamento“, mas só a denúncia e a resolução têm regras legais específicas de prazo.

Como o inquilino pode rescindir o contrato de arrendamento

O direito do inquilino a terminar o contrato antes do prazo está previsto no artigo 1098.º do Código Civil e é irrenunciável, nenhuma cláusula contratual o pode proibir.

Na maioria dos contratos habitacionais com prazo certo, o inquilino só pode denunciar o contrato depois de decorrido um terço da sua duração inicial ou da renovação em curso. A partir daí, tem de respeitar um aviso prévio de 120 dias, se o contrato tiver um ano ou mais, ou de 60 dias, se a duração for inferior a um ano.

Nos contratos sem prazo certo, a denúncia só é possível depois de seis meses de duração efetiva, aplicando-se os mesmos prazos de 120 ou 60 dias consoante o tempo já decorrido.

Se o senhorio já tiver comunicado que não pretende renovar o contrato, o inquilino passa a poder sair a qualquer momento, com um aviso mais curto de 30 dias.

Quando o senhorio pode terminar o contrato

O senhorio tem margem muito mais limitada para pôr fim ao arrendamento. A situação mais comum é a falta de pagamento da renda: nos termos do artigo 1083.º do Código Civil, uma mora igual ou superior a três meses permite a resolução do contrato. O mesmo se aplica quando há atrasos superiores a oito dias em mais de quatro ocasiões num período de 12 meses.

Fora do incumprimento, o senhorio só pode recuperar o imóvel em situações previstas no artigo 1101.º do Código Civil, como a necessidade de habitação própria ou de um descendente, ou a realização de obras que obriguem à saída do inquilino. Estes casos exigem prova documental da necessidade e, em geral, o pagamento de uma indemnização ao inquilino.

Quando o objetivo é apenas não renovar o contrato no seu termo, o senhorio tem de respeitar prazos de aviso mais longos que os do inquilino: 240 dias para contratos com seis ou mais anos, 120 dias para contratos entre um e seis anos, e 60 dias para contratos entre seis meses e um ano.

Existe ainda uma via pouco conhecida, reservada aos contratos de duração indeterminada: o senhorio pode denunciar o contrato sem apresentar qualquer motivo, mas apenas com um pré-aviso muito longo – cinco anos, nos termos da alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil.

Como formalizar a rescisão corretamente

Seja qual for a parte que termina o contrato, a comunicação tem de ser feita por carta registada com aviso de receção. É a única forma que tem valor probatório em caso de litígio; e-mails, mensagens ou entregas em mão sem assinatura não substituem este requisito.

A carta deve identificar claramente o remetente, o destinatário, o imóvel em causa, a data de início do contrato e a data prevista para a desocupação, que tem de respeitar o prazo de aviso prévio legalmente exigido. Vale a pena guardar sempre uma cópia da carta e o comprovativo de registo.

Se o inquilino não levantar a carta, o aviso de receção regressa com a indicação de “não levantado”, o que continua a ter valor legal, desde que enviado para a morada correta.

O que acontece se não cumprir o prazo de aviso

Não respeitar o prazo de aviso prévio não torna a denúncia inválida, mas tem custo direto. O inquilino que sai sem cumprir o pré-aviso pode ter de pagar as rendas correspondentes ao período em falta, mesmo já não estando a viver no imóvel. E, se sair antes de cumprido o primeiro terço da duração do contrato, pode ainda ter de indemnizar o senhorio, mesmo que o aviso tenha sido dado corretamente.

Do lado do senhorio, se recuperar o imóvel invocando necessidade de habitação e depois não o ocupar efetivamente no prazo estabelecido, arrisca-se a ter de indemnizar o inquilino de forma significativa.

Se, ainda assim, uma das partes não cumprir o que foi comunicado, o caminho seguinte passa pelo Balcão Nacional do Arrendamento (BAS), para processos de despejo mais rápidos, ou pelos tribunais comuns, nos casos contestados ou mais complexos.

Antes de enviar qualquer carta de rescisão, vale sempre a pena confirmar a duração exata do contrato e a data de início, porque é a partir daí que se calculam todos os prazos.

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