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Catarina Milheiro
Catarina Milheiro
18 Jan, 2022 - 20:21

Condomínio: leis e regras a saber em 2022

Catarina Milheiro

As assembleias e administradores têm novas regras. Há uma nova lei relativamente ao condomínio. Saiba em que consiste.

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Se também mora num condomínio e quer estar a par de todas as leis e regras a cumprir, este é o sítio certo.

Morar num condomínio exige que sejam respeitadas uma série de normas – desde as que fazem parte do regulamento do condomínio até às que resultam da lei.

Embora muitos não saibam, a verdade é que o desrespeito das leis e regras do condomínio pode mesmo resultar em penalizações ou, nos casos mais graves, em processos judiciais.

Para que isso não aconteça, é essencial conhecer as leis em vigor no nosso país. Afinal, os condóminos beneficiam de direitos, mas também estão vinculados ao cumprimento de deveres. Fique connosco.

Tudo sobre as leis e regras de um condomínio

urbanização de prédios

Nova lei em abril

Sabia que há uma nova lei que entra em vigor em abril, que vai alterar a vida dos condomínios e ainda as transações imobiliárias?

De facto, todas as vendas de casas passam agora a ter de incluir uma declaração do proprietário relativa ao condomínio. Desta forma é possível realizar a escritura (à semelhança do que acontece com o certificado energético).

Relativamente às assembleias de condomínio, estas têm novas regras de funcionamento e os administradores adquirem agora novos poderes e obrigações.

Para além disto, saiba que a nova Lei n.º8/2022 que foi publicada este mês, toca ainda na constituição da propriedade horizontal.

Outra informação relevante ainda sobre as novas leis e regras do condomínio é o facto de ser agora introduzida a obrigação do proprietário do imóvel apresentar, aquando da sua venda:

  • uma declaração escrita emitida pelo administrador do condomínio, na qual conste o montante com todos os encargos de condomínio até à data.

Asiim, é possível perceber se existem dívidas por parte do proprietário e evitar situações mais complicadas. Vejamos.

Responsabilidade por encargos do condomínio

Uma das principais alterações introduzidas pela nova lei, diz respeito à responsabilidade por dívidas ao condomínio. Bem como à maneira como este tipo de responsabilidade se mede quando chega o momento de venda das frações autónomas.

De uma forma geral, a lei diz que a responsabilidade pelas dívidas ao condomínio deve ser aferida em função do momento em que a dívida deveria ter sido liquidada.

Contudo, o adquirente da fração autónoma só fica responsável por qualquer dívida vencida à data anterior à da aquisição, caso declare na escritura ou no documento particular autenticado, que prescinde da declaração do administrador.

Ou seja, a nova lei prevê que os montantes constituam encargos do condomínio (independentemente da sua natureza), que vençam na data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário.

Constituição da propriedade horizontal: alterações

Tal como referimos, também a constituição da propriedade horizontal sofre alterações com a nova lei.

Se até agora a lei referia que o título constitutivo da propriedade horizontal só podia ser alterado quando existisse o acordo de todos os condóminos, a nova lei veio estabelecer a possibilidade de tal sempre que:

  • os votos representativos dos condóminos que não consintam na alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal sejam inferiores a 1/10 do capital investido;
  • a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.

Quando não houver acordo entre estes condóminos, poderá ser resolvida a questão em tribunal.

Declaração do condomínio com os encargos da fração aquando da venda

É proprietário de uma fração autónoma e pretende vender, doar ou de qualquer outra forma, alienar a sua fração? Então saiba que a partir do dia 10 de abril, encontra-se obrigado a requerer ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor, especificando:

  1. a sua natureza;
  2. os respetivos montantes;
  3. os prazos de pagamento.

Além disto, nesta mesma declaração deverá constar ainda (no caso de existirem) as dívidas existentes relativas à fração autónoma que será alienada, especificando os seguintes aspetos:

  1. a respetiva natureza;
  2. os montantes;
  3. as datas de constituição e vencimento.

Importa ainda referir que esta declaração deve ser emitida pelo administrador do condomínio no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do proprietário da fração, sendo a sua apresentação obrigatória.

Despesas relacionadas com o condomínio (conservação das partes comuns)

Com o objetivo de pôr fim a algumas questões relacionadas com a responsabilidade das despesas relacionadas com o condomínio, a nova lei prevê que:

  • as despesas necessárias à conservação das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações;
  • as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem (consoante a disposição do regulamento de condomínio, que representem a maioria do valor total do prédio), ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção ao respetivo usufruto – desde que devidamente justificados e especificados os critérios que determinam a sua imputação.

Para além disto, é importante ainda referir que em relação aos pátios e varandas de uso exclusivo de um condómino, também existem alterações.

Ou seja, quando o estado de conservação destas áreas afete o estado de conservação da partes comuns do prédio, o condómino suporta apenas o valor das respetivas despesas de reparação na proporção do valor da sua fração.

O que significa que, o condomínio fica responsável por suportar as despesas que digam respeito à conservação dos pátios e varandas de uso exclusivo de um condómino. Com exceção dos casos em que tais despesas decorram de uma conduta imputável ao condómino (como nos casos de obras não autorizadas).

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