Catarina Milheiro
Catarina Milheiro
08 Out, 2021 - 09:15

Contrato de arrendamento: tipologias, regras e exceções

Catarina Milheiro

Como fazer um contrato de arrendamento? Quais as consequências de incumprimento? Saiba tudo o que precisa  sobre os contratos de arrendamento aqui.

Para alguns pode ser uma verdadeira dor de cabeça, mas redigir um contrato de arrendamento não é um quebra-cabeças e, para prová-lo, sintetizamos as informações mais importantes para que se possa sentir mais orientado. Siga a minuta que lhe sugerimos e cumpra os principais requisitos de cada tipologia contratual.

Fique a conhecer as regras e também as exceções e faça do arrendamento um processo sem segredos para si.

Contrato de arrendamento habitacional, comercial e rural

contrato de arrendamento, habitacional ou não (para fins comerciais ou exploração rural), é o documento que consagra os direitos e deveres do proprietário/senhorio e os direitos e deveres do arrendatário/inquilino do imóvel.

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Contrato de arrendamento habitacional

Como fazer?

O contrato de arrendamento deve ser escrito em papel e realizado com três exemplares: um destinado ao senhorio, outro para o inquilino e o terceiro deve ser entregue na repartição de Finanças até um prazo máximo de 30 dias depois da oficialização do contrato pelas partes.

O contrato tem de ser assinado por todos os intervenientes, incluindo o fiador, no caso de existir. O senhorio tem o dever de selar o contrato, através do pagamento do imposto de selo (que corresponde a 10% da renda do imóvel).

No contrato, devem constar:

  • Identificação das partes (naturalidade, data de nascimento e estado civil);
  • Identificação e localização do imóvel arrendado, ou da sua parte (rua, fração, localidade e código postal);
  • Número e data da licença de habitabilidade;
  • Valor da renda, data-limite de pagamento e respetivo regime de atualização;
  • Data de celebração do contrato;
  • Duração do contrato;
  • Recibos de vencimento do inquilino ou declaração de IRS;
  • Assinatura do ou dos arrendatários.

Cada uma das partes pode estabelecer no contrato os termos e condições que acharem mais adequados, salvo no que diz respeito a matérias reguladas pela lei. Saiba quais.

Duração

Um dos critérios mais importantes na celebração de um contrato de arrendamento é estabelecer uma cláusula que determine a sua duração.

De acordo com o novo regime do arrendamento urbano (NRAU), os contratos de arrendamento podem celebrar-se a prazo certo ou por tempo indeterminado.

Para os contratos celebrados a prazo certo, a duração mínima imposta é de um ano, sendo que após a primeira renovação, se pode acordar que o arrendamento tenha duração indeterminada.

Importa ainda referir que existem exceções a esta regra – nomeadamente para os contratos de habitação não permanente ou para fins especiais transitórios (motivos profissionais, de formação, educação ou turísticos).

No caso de haver omissão relativamente ao arrendamento em edifícios com fins habitacionais, assume-se que o arrendamento tem a duração de dois anos.

Rescisão

Saiba que é sempre possível rescindir um contrato de arrendamento antes da data de cessação ou renovação prevista, quer por parte do senhorio como do inquilino. Para que tal aconteça, basta que cada uma das partes respeite os prazos do aviso indicados no Código Civil.

Assim, há prazos legais a cumprir. Tome nota:

Rescisão por parte do inquilino

Segundo o artigo 1098º do Código Civil, o inquilino pode rescindir o contrato de arrendamento nas seguintes condições:

  • Se o prazo acordado para a duração do contrato for igual ou superior a 6 anos, o inquilino tem de avisar o senhorio com 120 dias de antecedência;
  • Se o prazo do contrato for igual ou superior a um ano e inferior a 6 meses, a antecedência terá de ser de 90 dias;
  • No caso de o prazo de duração ser igual ou superior a 6 meses e inferior a um ano, o aviso terá de ser feito com 60 dias de antecedência;
  • Se o prazo for inferior a 6 meses, a antecedência deverá ser de um terço do prazo de duração inicial do contrato.

Se não cumprir o pré-aviso, o inquilino deve pagar as rendas em falta correspondentes a esse período.

Rescisão por parte do senhorio

O artigo 1097º do Código Civil estabelece os prazos em que poderá ser rescindido um contrato por parte do senhorio:

  • Se a duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a 6 anos, o senhorio deve avisar o inquilino com 240 dias de antecedência;
  • Se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a 6 anos, o pré-aviso deverá ser de 120 dias;
  • Se a duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a 6 meses e inferior a um ano, a antecedência deverá ser de 60 dias;
  • No caso de o contrato ter um prazo inferior a 6 meses, o aviso deve ser dado contando-se um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
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Despejo por incumprimento

Caso o inquilino deixe de pagar a renda durante 3 meses, pode receber uma comunicação do senhorio para pagar as rendas em falta. Se não o fizer no prazo de 3 meses, o contrato poderá ser resolvido e receber a respetiva ordem de despejo.

Além disso, o senhorio também poderá justificar a saída dos inquilinos para realização de obras (em que o inquilino deve ser avisado com uma antecedência de pelo menos 6 meses relativamente à data de desocupação) e ainda por necessidade da casa para questões de habitação própria para si ou para o seus descendentes em primeiro grau.

Transmissão em caso de morte do inquilino

Em caso de morte do inquilino, o contrato de arrendamento transmite-se para as seguintes pessoas, por esta mesma ordem: cônjuge; pessoa com quem o inquilino vivesse em união de facto; ascendente que vivesse com o inquilino há mais de um ano; filho ou enteado com menos de um ano de idade, ou que seja menor de idade; filho ou enteado com menos de 26 anos que ainda esteja a estudar; filho ou enteado que com o inquilino vivesse há mais de um ano, portador de deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.

Contrato de arrendamento comercial

O contrato de arrendamento comercial, industrial ou para exercício de profissão liberal integra-se na tipologia dos contratos não habitacionais. Neste caso, há grande liberdade contratual para ambas as partes.

Este tipo de contrato difere do contrato de cessão de exploração ou locação de estabelecimento, já que o primeiro cede temporariamente o gozo de um imóvel mediante retribuição, com o fim de aí ser exercida uma atividade comercial.

Já o segundo cede temporariamente, mediante retribuição, a unidade económica constituída por um determinado estabelecimento comercial, do qual faz parte a fruição do imóvel onde ele está instalado.

Quais os documentos necessários?

O contrato deve ser impresso em triplicado, ficando uma cópia para o senhorio, outra para o inquilino e outra para entregar nas finanças. É ainda precisa uma licença de utilização emitida pela Câmara Municipal há menos de 8 anos. O prazo do contrato é de 5 anos e são imprescindíveis os seguintes documentos para a sua elaboração:

  • Cartão de Cidadão do arrendatário, senhorio e fiador (se existir);
  • Certidão do Registo Comercial – se as partes forem pessoas coletivas;
  • Certidão do Registo Predial do teor da descrição e de todas as inscrições em vigor, emitida pela Conservatória do Registo Predial;
  • Caderneta Predial ou certidão do teor do artigo matricial e do valor patrimonial, emitida e atualizada pela Repartição de Finanças;
  • Licença de utilização, emitida pela Câmara Municipal.

Contrato de arrendamento rural

contrato de arrendamento rural tem por objeto a locação de prédios rústicos para fins de exploração agrícola ou pecuária.

Este género de arrendamento abrange o terreno e a habitação do arrendatário, a vegetação permanente não florestal (ex. árvores de fruto) e as construções destinadas aos fins próprios da exploração agrícola ou pecuária (ex. adegas, celeiros, estábulos, lagares, palheiros).

O que não pode faltar neste tipo de contrato

  • Identificação completa das partes outorgantes (com indicação do seu número de identificação fiscal e residência ou sede social);
  • Identificação completa do prédio objeto do arrendamento (o fim a que se destina, o valor da renda e a indicação da data da sua celebração);

O senhorio tem 30 dias, após a celebração do contrato, para entregar o original nos serviços de finanças da sua residência ou sede social.

Ademais, é importante ainda referir que o prazo mínimo para a celebração deste tipo de contrato é de 7 anos e pode ser renovado por igual período se ambas as partes concordarem. E ao contrário do contrato de arrendamento habitacional, o contrato de arrendamento rural está isento do pagamento do imposto de selo.

Se é ou vai ser senhorio ou inquilino, o contrato de arrendamento é um tópico que lhe interessa e muito. Reúna as informações mais importantes e certifique-se que não lhe escapa nenhum passo, de forma a garantir que o contrato de arrendamento serve os interesses de ambas as partes e cumpre os normativas legais vigentes.

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