Trata-se da margem de lucro dos bancos num crédito habitação e é uma das componentes mais importantes da taxa de juro que irá pagar. Mas como conseguir um spread mais baixo?
Atualmente, os spreads em Portugal variam entre 0,5% (em campanhas promocionais) e cerca de 1,19%, o que significa que escolher bem pode traduzir-se numa poupança de milhares de euros ao longo da vida do empréstimo.
Mas antes de negociar, é fundamental compreender que os bancos não atribuem o mesmo spread a todos os clientes.
A taxa aplicada depende essencialmente de uma avaliação de risco, onde são analisados vários fatores.
O que influencia um spread mais baixo
Como referimos, há vários fatores que podem ser decisivos na negociação por um spread mais baixo.
Perfil financeiro do cliente
O historial de crédito é o primeiro aspeto que a banca analisa. Um registo limpo, sem incumprimentos ou atrasos nos pagamentos, é essencial para conseguir condições mais favoráveis.
Os bancos consultam o Mapa de Responsabilidades de Crédito para verificar se cumpre com todas as suas obrigações financeiras.
Se o seu nome constar da lista de incumprimentos do Banco de Portugal, as hipóteses de conseguir um bom spread reduzem-se drasticamente, podendo mesmo inviabilizar a aprovação do crédito.
Taxa de esforço
A relação entre os seus rendimentos e as suas despesas é determinante. Quanto menor for a percentagem do rendimento mensal que terá de destinar ao pagamento da prestação, mais favorável será a avaliação do banco.
Uma taxa de esforço baixa demonstra capacidade financeira para honrar o compromisso.
Rácio de financiamento (LTV)
O valor do financiamento face ao valor do imóvel é crucial.
Se conseguir dar uma entrada maior e pedir um montante inferior ao banco, o risco para a instituição diminui e o spread tende a baixar. Um LTV (Loan-to-Value) de 60% ou 70% é mais vantajoso do que financiar 90% do valor da casa.
Rendimentos e estabilidade profissional
Rendimentos elevados e estáveis, idealmente provenientes de um contrato de trabalho sem termo, transmitem maior segurança ao banco.
Trabalhadores por conta própria ou com vínculos precários podem ter de aceitar spreads mais elevados.
Estratégias para conseguir um spread mais baixo
Quais as estratégias que pode seguir? Há várias e dependem de pessoa para pessoa. Mas algumas delas são universais e podem ser uma ajuda decisiva.
Subscrever produtos associados
Por cada produto contratado pelo cliente, o spread baixa numa determinada percentagem. Os bancos designam estas ofertas como “vendas associadas facultativas”. Quais são?
- Domiciliação do ordenado: transferir o salário para uma conta do banco
- Seguros de vida: contratar o seguro de vida associado ao crédito
- Seguros multirriscos: subscrever o seguro da habitação na seguradora do banco
- Cartões de crédito: aderir a cartões da instituição
- Produtos de poupança: abrir uma conta poupança ou PPR (Plano Poupança Reforma)
É importante avaliar se os custos destes produtos compensam a redução do spread. Por vezes, contratar seguros e serviços externos pode ser mais económico, mesmo com um spread ligeiramente superior.
Aproveitar campanhas promocionais
Vários bancos portugueses lançaram campanhas com spreads mínimos históricos, chegando aos 0% nos primeiros dois anos. Algumas instituições têm oferecido estas condições em campanhas recentes, embora exijam a contratação de produtos associados e manutenção do crédito por um período mínimo.
Estas campanhas podem ser vantajosas, mas convém ler as condições, já que alguns bancos exigem que, se amortizar o crédito nos primeiros anos, tenha de pagar os juros que foram dispensados.
Negociar com vários bancos
Não se limite a consultar apenas o seu banco habitual. Há literalmente uma “guerra de spreads” entre os bancos portugueses, e isso funciona a favor do consumidor.
Obtenha propostas de pelo menos três ou quatro instituições e utilize-as como argumento na negociação.
Os intermediários de crédito podem ser úteis neste processo, já que têm acesso a condições especiais e conhecem os critérios de cada banco.
Ter um bom perfil de cliente
Antes de solicitar o crédito deve tern atenção a pormenores essenciais para poder negociar.
- Regularize eventuais dívidas pendentes
- Evite pedir múltiplos créditos ao mesmo tempo
- Mantenha um historial limpo de pagamentos
- Demonstre estabilidade profissional e financeira
Se possível, aumente o valor da entrada para reduzir o montante a financiar. Isto não só melhora o LTV como demonstra capacidade de poupança.
Considerar a compra de imóveis do banco
Alguns bancos oferecem condições especiais, incluindo spreads mais baixos, para a compra de imóveis que têm em carteira, normalmente provenientes de execuções ou dações em pagamento.
Renegociar ou transferir créditos existentes
Se já tem um crédito habitação, há duas formas de obter um spread mais baixo.
Renegociação: solicite uma revisão das condições ao seu banco atual. Os bancos estão mais recetivos a negociar quando enfrentam a possibilidade de perder o cliente.
Transferência: mude o crédito para outro banco que ofereça melhores condições. Este processo, embora envolva alguns custos, pode compensar se a diferença no spread for significativa.
Spread mais baixo: cuidados a ter na análise
Um spread mais baixo nem sempre significa um crédito mais barato. A TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) inclui todos os custos do crédito: juros, comissões, seguros obrigatórios e outros encargos. É este o indicador que deve comparar entre propostas.
Um banco pode oferecer um spread de 0,70% mas cobrar comissões elevadas, enquanto outro com spread de 0,85% pode ter custos globais inferiores.
Avaliar o custo dos produtos associados
Calcule o custo real de todos os produtos que tem de subscrever para obter o spread bonificado. Seguros de vida, cartões de crédito e contas com custos mensais podem anular a vantagem de um spread mais baixo.
Ler todas as condições contratuais
Preste atenção a cláusulas específicas, como períodos mínimos de permanência, penalizações por amortização antecipada e condições para manter o spread bonificado ao longo do tempo.
Como vê, conseguir um spread mais baixo no crédito habitação depende de uma combinação de fatores. Não tenha receio de pedir várias propostas e de usar a concorrência entre bancos a seu favor.
Lembre-se de que está a contratar um compromisso financeiro de décadas e que cada décima de ponto percentual no spread pode representar milhares de euros de diferença ao longo do tempo.