Novas regras: falta de pagamento de duas rendas passa a dar direito a despejo

O Governo apresentou, em Conselho de Ministros, um novo conjunto de regras para o arrendamento urbano que reduz de três para dois meses o período de mora das rendas necessário para que um senhorio possa avançar com o processo de despejo

A medida integra o pacote “Construir Portugal” e representa uma das alterações mais significativas ao regime de arrendamento dos últimos anos, com impacto direto tanto para proprietários como para inquilinos.

Até agora, o regime em vigor (herdado do programa “Mais Habitação” exigia, na prática, a acumulação de três rendas em atraso para que o senhorio pudesse resolver o contrato e avançar para despejo.

Segundo o ministro das Infra-estruturas e da Habitação, Miguel Pinto Luz, o objetivo da medida é “incentivar os cumpridores e penalizar aqueles que não cumprem”.

A ideia do Executivo é tornar o mercado de arrendamento mais atrativo para quem coloca casas disponíveis, reduzindo o risco associado ao incumprimento e, dessa forma, incentivar a oferta de habitação para arrendar.

Rendas: não é só a falta de pagamento direta

Além do não pagamento continuado da renda, a nova proposta prevê ainda um segundo fundamento para despejo, a mora reiterada.

Um inquilino que se atrase mais de oito dias no pagamento da renda por três vezes seguidas ou interpoladas, ou por quatro vezes ao longo de um período de ano e meio, poderá também ficar sujeito a processo de despejo, mesmo que acabe sempre por regularizar a situação.

Este mecanismo já existia no regime anterior, ainda que com contornos ligeiramente diferentes, e destina-se a travar situações em que o inquilino paga sistematicamente fora de prazo, criando instabilidade financeira para o senhorio sem chegar a acumular dívida suficiente para acionar a resolução por mora simples.

Que proteções continuam a existir para os inquilinos

A redução do prazo não significa que o inquilino perca todas as possibilidades de regularizar a sua situação, de acordo com as regras gerais do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU):

• Se o pagamento for feito nos oito dias seguintes ao vencimento, o inquilino evita qualquer indemnização e o direito do senhorio a resolver o contrato não chega sequer a constituir-se;
• Depois desse prazo, o inquilino pode ainda liquidar a dívida acrescida de uma indemnização (atualmente fixada em 50% do valor em atraso) para impedir a resolução do contrato, desde que o faça antes do termo do prazo legal aplicável;
• Após a comunicação de resolução por parte do senhorio, o inquilino dispõe normalmente de um mês para pagar a totalidade dos valores em dívida e travar o processo.

O Governo tem também sinalizado a criação de um Fundo de Emergência Habitacional, pensado como rede de segurança para famílias que percam a casa por incumprimento, funcionando como apoio social complementar à agilização dos despejos.

Como funciona hoje o processo de despejo

Na prática, o despejo por falta de pagamento tende a seguir alguns passos bem definidos.

• Mora: o inquilino não paga a renda na data de vencimento e entra automaticamente em incumprimento.
• Notificação: o senhorio comunica, através de carta registada com aviso de receção (ou notificação judicial avulsa), a intenção de resolver o contrato.
• Balcão Nacional do Arrendamento (BNA): caso o inquilino não regularize a situação nem conteste, o processo segue por via extrajudicial, sendo normalmente mais rápido do que um processo em tribunal.
• Oposição: se o inquilino contestar, o processo transita para tribunal, exigindo representação por advogado ou solicitador e o pagamento de uma caução correspondente às rendas em dívida.

Com a redução do prazo de mora para dois meses, este processo poderá ser desencadeado mais cedo, o que na prática tende a acelerar a recuperação do imóvel por parte dos senhorios cumpridores da lei.