Quem vive num rés-do-chão pode recusar pagar o condomínio do elevador?

Viver num rés-do-chão significa, à partida, não precisar de utilizar o elevador para chegar a casa. Mas será que isso permite ao proprietário deixar de pagar as despesas de manutenção, reparação ou substituição do equipamento?

Em Portugal, a resposta depende das circunstâncias previstas na lei e, sobretudo, da finalidade a que o elevador serve. O facto de não o utilizar não significa, por si só, que esteja isento dos encargos. As despesas de condomínio são uma fonte frequente de dúvidas e conflitos entre vizinhos.

Quando chega a altura de aprovar obras ou repartir os custos de equipamentos comuns, os proprietários dos pisos inferiores podem questionar-se sobre a justiça de pagar por algo de que aparentemente não beneficiam.

No entanto, o enquadramento legal não depende apenas da utilização efetiva do elevador.

O que diz a lei sobre as despesas do elevador?

A resposta encontra-se no artigo 1424.º do Código Civil, que estabelece as regras de repartição das despesas de conservação e fruição das partes comuns dos edifícios em propriedade horizontal.

O n.º 4 deste artigo é particularmente claro: “Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas”.

Esta disposição significa que o critério determinante é a possibilidade de utilizar o elevador para aceder à fração ou a espaços que lhe estejam associados e não a frequência com que o equipamento é utilizado.

Por outras palavras, não basta morar no rés-do-chão e não utilizar o elevador para ficar dispensado de pagar as despesas correspondentes. É necessário perceber se o equipamento pode servir a fração autónoma em causa.

A interpretação desta regra tem sido confirmada pelos tribunais portugueses, que distinguem a utilização efetiva da possibilidade de utilização.

Em que situações pode o rés-do-chão fica isento?

A isenção pode aplicar-se quando o elevador não serve a fração autónoma, nem permite aceder a espaços que façam parte dela.

Imagine-se um prédio em que a entrada principal se encontra ao nível da rua e o elevador começa a funcionar nesse piso, servindo exclusivamente os andares superiores.

Se o proprietário do rés-do-chão não tiver garagem, arrecadação ou outro espaço associado à sua fração que possa ser alcançado através do elevador, poderá estar dispensado de participar nestas despesas.

A conclusão, contudo, exige uma análise das características concretas do edifício e da fração.

A localização da porta de entrada, os pisos servidos pelo equipamento e os acessos disponíveis são elementos relevantes para determinar se existe obrigação de pagamento.

Também não deve confundir-se a isenção das despesas do elevador com uma dispensa geral das quotas de condomínio.

Mesmo que não tenha de contribuir para a manutenção do ascensor, o proprietário continua, em regra, responsável pelas restantes despesas comuns que lhe sejam legalmente imputáveis.

E se o elevador der acesso a garagem ou arrecadação?

Este é um dos aspetos que mais dúvidas suscita.

Um proprietário pode viver no rés-do-chão e nunca utilizar o elevador para entrar ou sair de casa. No entanto, se o equipamento permitir chegar à garagem ou à arrecadação que integra a sua fração, a situação muda.

Nessas circunstâncias, o condómino pode beneficiar funcionalmente do elevador, ainda que apenas para aceder a esses espaços. Por isso, poderá ter de suportar os encargos correspondentes.

Esta interpretação foi confirmada pelo Tribunal da Relação de Guimarães, num acórdão de 19 de dezembro de 2023.

O tribunal considerou relevante verificar se o elevador permite aceder à habitação a partir da via pública ou a espaços associados à fração, como uma garagem ou arrecadação.

O Tribunal da Relação de Évora chegou a uma conclusão semelhante num acórdão de 15 de setembro de 2022. A obrigação não depende de o proprietário utilizar efetivamente o elevador, mas da possibilidade de o equipamento servir a sua fração.

Assim, a ideia de que «não uso, logo não pago» não encontra apoio automático na lei. O que importa é a possibilidade concreta de utilização.

Manutenção, reparação e substituição do elevador

Quando existe obrigação de contribuir, as despesas podem incluir a manutenção periódica, as inspeções, as reparações necessárias e os trabalhos destinados a assegurar o funcionamento e a segurança do equipamento.

A substituição de componentes ou a renovação do elevador também pode originar encargos para os condóminos responsáveis, dependendo da natureza dos trabalhos e das regras legais aplicáveis.

O artigo 1424.º estabelece, como princípio geral, que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns são suportadas pelos proprietários das frações, normalmente em proporção do respetivo valor relativo.

Para os elevadores, aplica-se a regra específica que limita a participação aos condóminos cujas frações possam ser servidas pelo equipamento.

Importa, por isso, distinguir duas questões: saber se o proprietário está obrigado a contribuir e determinar qual o montante que lhe cabe pagar.

A eventual isenção não deve ser confundida com um direito de contestar livremente qualquer despesa aprovada pelo condomínio.

Como contestar uma cobrança indevida?

Se um proprietário de um rés-do-chão considerar que não deve pagar as despesas do elevador, o primeiro passo deverá ser pedir ao administrador do condomínio uma explicação sobre o critério utilizado na repartição dos encargos.

É aconselhável consultar o título constitutivo da propriedade horizontal, o regulamento do condomínio e a documentação relativa à fração, verificando se existe acesso à garagem, a arrecadações ou a outros pisos através do elevador.

Se persistirem dúvidas, poderá ser útil solicitar uma análise jurídica da situação. Caso exista uma deliberação da assembleia de condóminos que se considere contrária à lei, poderá ser necessário avaliar os meios e prazos legalmente disponíveis para a contestar.

Deixar simplesmente de pagar a quantia reclamada não é a solução mais prudente. Se a dívida for considerada válida, o proprietário poderá ficar sujeito às consequências legais do incumprimento.

Nota: este artigo tem caráter informativo e não substitui aconselhamento jurídico adequado às circunstâncias de cada condomínio.