ebook
GUIA DO IRS
Patrocinado por Reorganiza
Marta Maia
Marta Maia
24 Mai, 2022 - 09:26

Os juros do crédito habitação estão a subir: e agora?

Marta Maia

Saiba como pode defender-se da subida dos juros do crédito habitação e se deve ou não fixar a taxa de juro.

Subida dos juros no crédito habitação

As notícias não têm sido muito animadoras para quem tem um crédito habitação ou para quem planeia comprar casa agora: com a Euribor a disparar, as taxas de juro estão a subir e a levar com elas as prestações mensais dos créditos habitação.

A subida dos juros no crédito habitação tem várias explicações e é consequência dos mecanismos económicos em vigor. Explicamos-lhe o que está a acontecer e como pode defender-se desta escalada no custo dos empréstimos.

O que está a acontecer aos créditos habitação?

De acordo com o último boletim do Instituto Nacional de Estatística (INE), a taxa de juro implícita dos créditos habitação subiu em abril para os 0,085% (mais 1,1 pontos base em relação ao mês anterior).

Esta subida da taxa de juro resulta num aumento das prestações mensais para quem tem créditos com taxa variável indexada à Euribor.

Ainda de acordo com o INE, essas prestações subiram em abril, em média, dois euros face ao mês anterior e 12 euros face ao trimestre anterior. Contas feitas, cada português paga, em média, 257 euros por mês de empréstimo da casa.

De onde vem esta subida dos juros no crédito habitação?

A subida da taxa implícita de juro dos créditos habitação é consequência do aumento da inflação e da subida da taxa de juro diretora do Banco Central Europeu (BCE), que aponta para os 0,25% de aumento para julho (mas que pode aumentar ainda mais se a inflação na zona Euro se agravar).

A inflação

A inflação é o aumento generalizado dos preços de bens e serviços. Este aumento pode ter várias causas.

No caso europeu, neste momento, a inflação acelerada explica-se pelo aumento do preço dos combustíveis (que afeta a produção e o transporte de bens) e pela escassez de bens e matérias-primas provocada pela guerra na Ucrânia.

A taxa de juro diretora

A taxa de juro diretora, no contexto europeu, é o preço a que o BCE empresta dinheiro aos bancos comerciais.

A variação desta taxa tem um efeito dominó: quando sobe, os bancos têm mais dificuldade em conseguir dinheiro e, por isso, também apertam as regras para emprestar aos clientes (ou seja, sobem as taxas de juro acessórias, como a do crédito habitação).

A relação entre a inflação e a taxa de juro diretora

Em conjunto, a inflação e a taxa de juro diretora podem ter um grande impacto na economia europeia.

Quando a inflação sobe, o dinheiro desvaloriza (um euro hoje compra menos coisas do que compraria há dez anos). O que se vê é uma perda de poder de compra das famílias e, em consequência, uma degradação da qualidade de vida.

Para tentar travar este efeito negativo da inflação, o BCE joga com as variações da taxa diretora: reduz a quantidade de dinheiro disponível para os bancos comerciais, na esperança de que essa escassez faça valorizar a moeda novamente. Assim, mesmo que os preços aumentem, a moeda também vale mais, e por isso o poder de compra das famílias mantém-se.

Então porque não aumentar mais a taxa diretora? Porque o equilíbrio entre a inflação e os juros é muito frágil.

Se, por um lado, a valorização da moeda contraria o aumento dos preços, por outro lado não se pode “cortar a torneira” totalmente: as empresas precisam de aceder ao dinheiro para investir (que é como quem diz, manter os rendimentos e salários das pessoas em crescimento constante), e as pessoas precisam de ter dinheiro para movimentar a economia e manter as empresas a fazer negócio.

Além disso, uma taxa diretora muito alta faz subir os juros acessórios – como o do crédito habitação – e isso deixa as famílias a pagar mensalidades mais altas e a chegar ao fim do mês com menos rendimento disponível.

Resumindo, uma taxa diretora muito alta abranda as economias e até pode provocar uma recessão.

Casal preocupado com o aumento das contas mensais

Que impacto tem a subida dos juros no crédito habitação?

A subida dos juros no crédito habitação tem impacto sobretudo nas famílias que já contraíram empréstimos com taxa de juro variável. Quando, em resposta à subida da taxa diretora, a Euribor cresce, os juros dos empréstimos são revistos em alta e as mensalidades das famílias aumentam também.

Por outro lado, a subida da inflação faz com que as casas também fiquem mais caras, o que leva os consumidores a contraírem empréstimos mais altos.

Como a taxa de juro é percentual face ao capital em dívida, uma subida dos juros, ainda que ligeira, resulta num aumento ainda mais gravoso da mensalidade a pagar.

Como manter o crédito habitação controlado?

Fixar a taxa de juro

Se já tiver contraído um empréstimo, pode tentar fixar a taxa de juro. Os bancos oferecem duas possibilidades:

  • A taxa variável, que é revista periodicamente com base na evolução da Euribor;
  • A taxa fixa, que é sempre a mesma ao longo de todo o empréstimo.

Numa fase em que a Euribor estava a descer, a taxa variável era uma excelente opção: sempre que a referência baixava, as mensalidades baixavam também. Agora que a tendência se inverteu, uma taxa variável significa que as mensalidades sobem sempre que o banco refizer as contas – cenário em que a taxa fixa será mais tentadora, porque é indiferente às oscilações da Euribor.

Fixar a taxa do seu empréstimo, no entanto, pode não ser a solução ideal para si. Se pedir propostas aos bancos, vai perceber que nenhum pondera oferecer-lhe uma taxa fixa igual ou inferior à atual taxa variável. Porquê? Porque os bancos também sabem que a Euribor está a subir e que perdem dinheiro se lhe permitirem fixar os juros na taxa de hoje. Só vão aceitar fixar a taxa se o valor for mais alto do que a atual Euribor.

Assim, só lhe compensa fixar a taxa de juro do crédito habitação se:

  • Houver real perspetiva de subida acentuada da Euribor a médio prazo (para valores acima da taxa fixa proposta pelo banco);
  • Se essa subida acentuada acontecer a tempo de compensar, ou seja, se o que poupar com a taxa fixa no futuro for mais do que aquilo que perde em pagar uma taxa mais alta no curto prazo.

Em todo o caso, importa ter em atenção três especificidades importantes da taxa de juro fixa nos créditos habitação:

  1. É proporcional ao capital em dívida: quanto mais dever ao banco, mais alta será esta taxa;
  2. É irreversível: o banco permite-lhe mudar para taxa fixa, mas nunca vai deixá-lo voltar a ter taxa variável;
  3. Dificulta a amortização: a taxa de amortização antecipada do empréstimo chega a ser quatro vezes mais alta do que nos empréstimos com taxa variável.

Renegociar o spread

O seu banco não vai permitir-lhe mexer na margem de lucro contratada, mas se transferir o seu crédito para outro banco consegue abrir novamente a porta de negociação.

Procure saber se algum banco no mercado está disposto a negociar um spread mais baixo do que aquele que tem atualmente – quanto mais conseguir fazer descer o spread, mais se amortece a subida da taxa de juro. Contas feitas, a TAEG não mexe e as mensalidades permanecem iguais.

Veja também