Quanto ganha e como ser agente imobiliário em Portugal?

Segundo dados reportados pelas próprias redes à imprensa económica, Portugal tem hoje quase 25 mil consultores imobiliários só nas cinco maiores mediadoras do país, um crescimento de 8,5% num único ano. Tornar-se agente imobiliário não exige diploma nem exame de acesso, mas implica perceber onde entra a licença, quem tem mesmo de a pedir e como se calculam as comissões.

A confusão mais comum é achar que todos os consultores precisam de licença própria. Na realidade, não precisam: quem trabalha como consultor numa agência atua sob a licença AMI da empresa. É o titular da agência, como pessoa singular ou coletiva, que tem de a obter junto do IMPIC, com seguro de responsabilidade civil de capital mínimo de 150.000 euros.

Ainda segundo a mesma imprensa económica, o volume de negócios das cinco maiores redes atingiu 22,5 mil milhões de euros em 2025, um salto de 24,4% face ao ano anterior. Não é uma estatística oficial do INE, mas ajuda a explicar por que o setor continua a atrair quem procura rendimento variável, sem teto fixo, mas também sem salário garantido.

O que faz um agente imobiliário no dia a dia

O consultor imobiliário angaria imóveis, avalia-os face ao mercado local, organiza visitas e negoceia entre comprador e vendedor. Acompanha o processo até à escritura, trata da documentação com o cliente e, em muitas agências, gere também a captação de novos proprietários interessados em vender.

Trabalha, na esmagadora maioria dos casos, como trabalhador independente (a recibos verdes), integrado numa rede ou agência que detém a licença AMI. Não há horário fixo nem férias pagas: o rendimento de um agente imobiliário depende diretamente do número de negócios fechados.

Precisa de licença AMI? Depende da função

Se pretende juntar-se a uma agência como consultor, não precisa de licença própria, apenas de um contrato de colaboração com uma empresa titular de AMI válida. Pode confirmar essa validade na lista pública do IMPIC. Se, pelo contrário, quer abrir a sua própria mediadora, o processo faz-se junto do IMPIC. Deve reunir a seguinte documentação:

• Declaração de idoneidade comercial (não pode ter condenações por fraude, corrupção ou branqueamento de capitais);
• Apólice de seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 150.000 euros;
• Certificado de registo criminal;
• Taxa de pedido de 100 euros (150 euros se o prazo for reaberto após falta de resposta);
• Taxa anual de manutenção de 265 euros.

O IMPIC tem 20 dias para decidir, com notificação prévia em 5 dias úteis. Não existe curso obrigatório para abrir agência, mas conhecimento de direito imobiliário, avaliação e marketing faz uma grande diferença, especialmente nos primeiros meses.

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Quanto pode ganhar: comissões e rendimento real

Não existem dados oficiais do INE ou do Banco de Portugal específicos para esta profissão, a comissão é livremente negociada entre agência e cliente, sem tabela pública. Os valores abaixo são estimativas de mercado, reportadas por plataformas do setor, não estatísticas oficiais.

Com essa ressalva, a comissão cobrada ao cliente costuma variar entre 2% e 6% do valor do imóvel, sendo 5% a referência mais citada nas maiores redes nacionais. Dessa comissão, o consultor recebe habitualmente entre 40% e 50%, dependendo do modelo da agência.

A título de exemplo, um imóvel vendido por 200.000 euros, com comissão de 5%, gera 10.000 euros de comissão bruta. Com uma divisão de 45% para o consultor, o valor líquido antes de impostos fica em 4.500 euros, por um único negócio fechado.

Em termos de rendimento médio mensal (incluindo comissões), uma plataforma do setor aponta valores que variam por região: cerca de 2.078 euros em Lisboa, 1.464 euros no Porto e 1.270 euros ao nível nacional, números não confirmados por estatística pública e que devem ser lidos como indicativos.

Vale a pena investir em formação?

Não há curso obrigatório por lei para atuar como consultor numa agência licenciada. Ainda assim, a APEMIP (Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal) mantém um programa voluntário de certificação, o CIC, que atesta formação e boas práticas e coloca o consultor num diretório público de profissionais certificados.

Ainda assim, quem quer destacar-se como agente imobiliário num mercado com quase 25 mil concorrentes só nas maiores redes tende a investir em formação prática desde o primeiro ano.

O cálculo que decide se compensa arriscar

Simule o cenário mais provável antes de decidir: cinco vendas por ano a 200.000 euros, comissão de 5% e divisão de 45% com a agência resultam em 22.500 euros brutos anuais, sem salário base, sem férias pagas, sem baixa por doença garantida. É este o cálculo que separa quem entra preparado de quem desiste ao terceiro mês sem negócio fechado.

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