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Direito de preferência do inquilino: o que diz a nova lei

A lei que rege o direito de preferência do inquilino sofreu alterações. Se é senhorio ou arrendatário, fique informado e esclareça todas as dúvidas.

Direito de preferência do inquilino: o que diz a nova lei
Confira pormenores do novo diploma

O direito de preferência do inquilino não é uma novidade, mas sofreu algumas alterações desde a publicação do decreto-lei nº 64/2018, a 29 de outubro de 2018. A lei, atualmente em vigor, veio alterar o Código Civil e substituir o decreto-lei nº 47 344, de 25 de novembro de 1966, garantindo o exercício efetivo do direito de preferência pelos arrendatários, em caso de alienação do locado.

Se é inquilino ou senhorio, fique a saber o que mudou e em que consiste exatamente o direito de preferência do inquilino, de acordo com o novo enquadramento legal.

Direito de preferência do inquilino: conheça as alterações da nova lei


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O que é?

O direito de preferência do inquilino consiste na possibilidade dos arrendatários serem consultados, por parte do senhorio, caso este último decida colocar a casa arrendada à venda. Nessa circunstância, os inquilinos gozam do direito de preferência, podendo ter prioridade na sua compra.

Contudo, note que, para usufruir deste direito, o inquilino tem de garantir que a finalidade da compra é para habitação própria e não para arrendamento a estudantes ou alojamento local, por exemplo.

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Alterações da nova lei

O presente decreto-lei foi aprovado a 21 de setembro de 2018 pela Assembleia da República, com votos contra de PSD e CDS-PP e a favor de PS, BE, PCP, PEV e PAN. O novo diploma foi promulgado pelo Presidente da República a 12 de outubro de 2018, depois da primeira versão ter merecido o veto presidencial.

A nova lei, em vigor desde o dia 30 de outubro do ano transato, traz algumas alterações à forma como o direito de preferência do inquilino se efetiva, em termos práticos, isto sempre no caso de arrendamentos habitacionais.

De um modo geral, pode considerar-se que os inquilinos saíram com poderes reforçados, mas vamos a algumas alterações em concreto. Com a nova lei,

  • quem arrenda uma fração num prédio (propriedade vertical) pode comprar apenas a sua casa, mesmo que os outros arrendatários não optem por fazê-lo;
  • o prazo para exercer o direito de preferência é mais reduzido, ou seja, basta residir numa casa arrendada há dois anos, para gozar do direito de preferência;
  • o inquilino, após ser notificado pelo senhorio, dispõe de 30 dias, a contar da data da receção da notificação, para comunicar, através de carta registada com aviso de receção, a sua decisão, relativamente a usufruir ou não do direito de preferência na compra.

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Exceções

É importante notar que estas alterações legislativas aplicam-se, apenas, ao arrendamento para fins habitacionais e a prédios não constituídos em propriedade horizontal.

No caso de um prédio em propriedade plena, com um único artigo matricial, e de “venda da coisa juntamente com outras”, as alterações legislativas definem que o proprietário tem que indicar na notificação ao inquilino “o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto”.

Se o proprietário for obrigado à venda em separado das frações, na comunicação ao arrendatário, o senhorio “deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo”. Contudo, há que sublinhar que mesmo nestes casos, ” o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma”.

A diferença é que, nestas situações, o direito de preferência “é relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão”.

Assim, neste caso, o proprietário deve, igualmente, comunicar ao arrendatário o direito de preferência, indicando os valores relativos à transmissão do imóvel e “a aquisição pelo preferente é efectuada com afectação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado”. Nestas situações, afigura-se, ainda, possível “os arrendatários do mesmo exercerem os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade”.

Esta exceção foi, de resto, uma das razões para a revisão e publicação deste novo decreto, devido ao caso da seguradora Fidelidade, em que uma vendas em bloco fizeram com que os inquilinos fossem confrontados com um valor de 425 milhões de euros.

Veja mais aqui sobre o decreto-lei nº 64/2018, a 29 de outubro de 2018, que altera o direito de preferência do inquilino.

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Teresa Campos Teresa Campos

Licenciada em História da Arte e Mestre em História da Arte Portuguesa, vê na escrita um meio de fazer uma das coisas que mais gosta: comunicar!

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