Share the post "Mais Habitação: quais são as novas regras do Alojamento Local?"
Mais Habitação pode ser sinónimo de menos alojamento local (AL). Vai ser mais difícil abrir um AL em zonas do litoral e a carga fiscal também vai aumentar. Por isso, se já tem ou está a pensar dedicar-se a este tipo de negócio, é fundamental conhecer todas as mudanças.
As novas regras do alojamento local também dão mais poder aos condóminos, que podem vetar a instalação de um novo estabelecimento ou opor-se aos existentes. Assim, se mora num prédio em que existam AL, conheça os seus direitos nesta matéria.
Mais Habitação e Alojamento Local: o que muda
Da emissão à renovação de licenças, passando pela transmissão (que passa a ser mais difícil) há várias alterações na exploração de um AL.
Suspensão de novos registos
Se está a pensar em dedicar-se ao negócio do Alojamento Local, pense em procurar uma propriedade no interior (nos concelhos identificados nesta portaria) ou nos arquipélagos da Madeira ou Açores. Os novos registos estão suspensos no restante território nacional.
O Mais Habitação permite, no entanto, que os municípios possam definir, nas respetivas Cartas Municipais de Habitação, se existe equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no respetivo território. Caso exista, podem autorizar novas licenças. No entanto, têm de ter em conta as regras e os limites da utilização de frações habitacionais para alojamento local.
Registos deixam de ser transmissíveis
Com a entrada em vigor do Mais Habitação deixa de ser possível a transmissão da licença de alojamento local.
O registo passa a ser pessoal e intransmissível, mesmo que pertença a uma empresa. Também não se pode transmitir qualquer percentagem do capital social da empresa detentora da licença.
Assim, a única forma de poder receber uma licença de AL será através de heranças.
Reapreciação dos registos de AL já emitidos
Se já tem uma licença ativa, saiba que este vai ser reapreciada em 2030. Fora desta reapreciação ficam os AL adquiridos através de créditos (celebrados até 16 de fevereiro de 2023) e que ainda não tenham sido pagos no final de 2029. Nesses casos, a licença só será reapreciada quando o crédito estiver totalmente amortizado.
Renovação e duração do registo
Os registos de alojamento local passam a ter uma validade 5 anos, sendo renovados por igual período. A primeira renovação ocorre 5 anos depois da data de emissão do título de abertura ao público.
A renovação depende da câmara municipal competente, que pode negá-la se não forem cumpridos os requisitos de funcionamento dos estabelecimentos ou com base na respetiva Carta Municipal de Habitação.
Prova de atividade
O Mais Habitação obriga também a que os os titulares do registo de alojamento local provem que o estabelecimento está em atividade. O prazo para o comprovar termina a 7 de dezembro de 2023 (dois meses após a entrada em vigor da lei). Caso não o façam, é feito o cancelamento da licença.
A comunicação do exercício de atividade faz-se através da apresentação de declaração contributiva na plataforma RNAL – Registo Nacional de Alojamento Local, no Balcão Único Eletrónico.
Esta obrigação não se aplica a quem faz exploração de unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, se essa exploração não ultrapassar 120 dias por ano.
Mais poder dos condóminos
O Mais Habitação dá mais poder aos condóminos quando estão em causa licenças de alojamento local.
Se ainda não tem licença de AL e pretende explorar um apartamento, tal só será possível se existir autorização prévia do condomínio. A aprovação tem de ser unânime e ficar registada na ata da assembleia de condóminos. Esta autorização é essencial para que o negócio possa abrir.
Mas os condóminos passam igualmente a ter uma palavra a dizer quanto aos AL que já existem no prédio. Assim, se pelo menos dois terços da permilagem do condomínio quiser e se o título constitutivo do edifício não prever a utilização para alojamento local, o registo pode ser cancelado.
Os condóminos têm também o direito de exigir (por decisão da maioria), que os alojamentos locais existentes no edifício disponibilizem um contacto telefónico de emergência.
Sempre que o AL funcionar num prédio, deve ter afixado, em local visível no seu interior, sinalética com os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído.
Mais Habitação: mudanças fiscais no Alojamento Local
O Mais Habitação traz, igualmente, algumas mudanças nos impostos a pagar pelos proprietários de alojamento local. Sair deste regime e passar para o arrendamento tem vantagens, mas ficar aumenta a carga fiscal.
Alívio fiscal se mudar para o arrendamento
Se tem um alojamento local (com registo feito até 31 de dezembro de 2022) e o colocar no mercado do arrendamento habitacional vai beneficiar de isenção de IRS ou IRC.
A medida aplica-se aos contratos de arrendamento assinados até ao final de 2024 e ficam isentas de impostos as rendas cobradas até ao final de 2029.
Contribuição extraordinária
O Mais Habitação cria uma Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL).
A CEAL corresponde a uma taxa de 15% aplicada sobre uma base tributável que resulta da aplicação de um coeficiente económico e de pressão urbanística. Esta taxa não é dedutível em sede de IRC.
O coeficiente económico é calculado com base na área bruta privativa do imóvel e no rendimento médio anual por quarto disponível apurado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) no ano anterior. É, assim, um rendimento presumido e não aquele que efetivamente obteve com a exploração do alojamento. Em 2023, e de forma excecional, usa-se o valor referente a 2019.
Os coeficientes para o cálculo da CEAL são divulgados anualmente através de portaria do Ministério das Finanças.
O prazo para pagamento da CEAL é 25 de junho do ano seguinte.
Quem fica isento da CEAL?
Fora desta obrigação fiscal ficam os imóveis habitacionais que não sejam frações autónomas nem partes de utilização independente, os AL em habitação própria (com exploração inferior a 120 dias por ano) e imóveis no interior do país.
A taxa também não é cobrada fora das zonas de pressão urbanística ou situação de carência habitacional. Nos municípios em que a Carta Municipal de Habitação revele que existe equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil também não se aplica a CEAL.
Aumento no IMI
O Mais Habitação determina que os imóveis em regime de alojamento local passam a ter um coeficiente de vetustez igual a 1. Ou seja, ao contrário do que acontece com outros imóveis, este coeficiente não diminui com o passar dos anos.
Desta forma, o Valor Patrimonial Tributário aumenta, o que, por sua vez, vai obrigar a pagar mais IMI.
Diário da República Eletrónico: Lei n.º 56/2023 – Aprova medidas no âmbito da habitação (Pacote Mais Habitação); Decreto-Lei n.º 128/2014 (regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local)
