Medidas fiscais na habitação: mais um pacote, o mesmo desafio e o mesmo resultado?

Foi finalmente publicada a legislação relativa às mais recentes medidas fiscais relativas a habitação, com o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.

Nos últimos anos, sucederam-se diferentes pacotes legislativos com objetivos semelhantes, desde o “Programa Mais Habitação”, em 2023, ao “Construir Portugal”, em 2024, e, agora, em 2026, este pacote legislativo.

Principais medidas para habitação

De uma forma muito resumida, as principais medidas são (simplificadamente):

• Para os imóveis habitacionais de “preço moderado”, que é em caso de venda, até € 660.982,00 e em caso de arrendamento, até € 2.300,00:
  • IVA a 6% nas empreitadas de construção e reabilitação para habitação própria e permanente ou para arrendamento;
  • Isenção do IMT e do Imposto do Selo na primeira aquisição de habitação própria e permanente;
  • Isenção do IRS sobre mais-valias (de imóveis habitacionais) reinvestidas em imóveis destinados a arrendamento;
  • Redução das taxas do IRS (com taxa fixa de 10%) e do IRC (rendimento considerado em apenas 50%) aplicáveis a rendas habitacionais, até ao final de 2029;
• Aumento do limite de dedução dos encargos com rendas, em sede do IRS, para € 900,00 em 2026 e € 1.000,00 a partir de 2027.
• Os não residentes que adquiram imóveis passam a pagar uma taxa fixa do IMT de 7,5%, independentemente do valor do imóvel. Contudo, essa taxa não se aplica se tiverem sido anteriormente residentes, forem residentes no prazo de 2 anos, desde a aquisição ou colocarem o imóvel para arrendamento com “renda moderada” no prazo de 6 meses contados da data de aquisição e seja arrendado em, pelo menos, 36 meses, durante os primeiros 5 anos após a aquisição. Não obstante, este tema parece não se colocar se estiver em causa a aquisição por uma “sociedade não residente” (sem sede ou estabelecimento estável em Portugal).

Por outro lado, esta legislação prevê ainda 3 regimes:

• Restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares em empreitadas de autoconstrução;
• Contratos de Investimento para Arrendamento, que atribui benefícios fiscais até 25 anos para investimentos em construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional ou a subarrendamento habitacional;
• Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, que fixa contratos com rendas até 80% da mediana do valor de renda por m² em cada concelho.

Importa notar que existem vários prazos para entrada em vigor das várias medidas, como o IVA a 6% que, em determinados casos, vigora desde 25 de setembro de 2025, sendo que a aplicação da redução das taxas do IRS e do IRC para as “rendas moderadas” vigora desde 1 da janeiro de 2026. Além disso, as referidas medidas são aplicáveis até 2029 (à exceção daqueles contratos de investimento, que têm uma duração de 25 anos).

Percebe-se o objetivo desta legislação, que é expressamente assumido: aumentar a oferta, em especial no mercado de arrendamento, e estimular o investimento. 

Questões críticas e limitações das medidas

Contudo, e apesar da tentativa de clarificação em cada regime, não deixa de haver observações a realizar a este propósito, nomeadamente:

• Aparentemente, nada parece obstar a que se assista a um aumento exponencial das rendas, havendo um efeito pernicioso, sendo que uma medida transitória poderia ter acautelado este potencial fenómeno;
• Ainda neste propósito, em particular das “rendas moderadas”, ao contrário do que foi aprovado anteriormente, não existem regras nem critérios para a localização nem tipologia, sendo aquele valor máximo “cego” para qualquer tipo de arrendamento;
• Mantém-se a impossibilidade de deduzir juros no crédito bancário, para efeitos do IRS, algo que existe nos contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011, o que demonstra uma manifesta desigualdade face aos contratos celebrados posteriormente e que se eterniza;
• Do ponto de vista operacional, não pode igualmente deixar de se antecipar um aumento de complexidade administrativa, em particular em sede do IVA, o que poderá traduzir-se em atrasos adicionais nos procedimentos de reembolso, num contexto em que já hoje se verificam constrangimentos relevantes;
• Quanto ao conceito de “não residente”, não pode igualmente deixar de se questionar a compatibilidade desta medida com os princípios europeus (como o da livre circulação de capitais e o da liberdade de estabelecimento), na medida em que a aplicação de uma taxa agravada em função da residência poderá configurar uma restrição não justificada. A título meramente ilustrativo, a Dinamarca dispõe de restrições semelhantes à aquisição de imóveis por não residentes e residências secundárias, mas beneficia de uma salvaguarda específica prevista no próprio Tratado – derrogação de que Portugal não dispõe.

A falta de transparência e de dados concretos

Neste contexto, seria interessante perceber as expectativas do Governo, por exemplo no que se refere às casas que espera que sejam disponibilizadas no mercado de arrendamento, o número de aquisições e respetiva localização e tipologia (que importam sobremaneira, dado os valores em questão) e, bem assim, o rácio de receita e despesa fiscal associados a cada medida.

Até agora, pouco ou nada se conhece neste âmbito.

Aliás, como se verifica, este último pacote legislativo pretende operar junto dos privados, sendo que ainda se aguarda que as medidas anteriormente aprovadas possam ter efeitos junto do parque habitacional público, que se tem revelado curto e com dificuldades de expansão.

Ora, a este propósito, sucedem-se quase diariamente notícias sobre a evolução dos preços da habitação, o volume de transações no mercado imobiliário ou outro tema conexo. Em paralelo, multiplicam-se estudos que ora sustentam as opções que vão sendo agora adotadas, ora apontam caminhos alternativos, por vezes em sentido oposto. Neste contexto, assume particular relevância a capacidade de tomar decisões, como as agora publicadas, mas também de corrigir ineficiências que existam e sobretudo de acompanhar, com transparência, a evolução dos dados, garantindo que essa informação é divulgada e efetivamente integrada no processo de discussão e decisão pública.

No final, a eficácia destas medidas não se medirá pela sua ambição legislativa, mas pela sua capacidade de produzir oferta real num mercado que continua estruturalmente pressionado. Será desta?