Share the post "Valores máximos do regime de rendas acessíveis aprovados. Vão de 224 a 2066 euros."
Os limites máximos do regime de rendas acessíveis variam entre 224 euros, para um T0 em vários concelhos do interior, e 2.066 euros, para um T5 em Lisboa.
Os valores constam da Portaria n.º 454/2026/1, publicada em Diário da República, e aplicam-se aos contratos abrangidos pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).
A portaria era a peça que faltava para o novo regime funcionar na prática. Para senhorios, indica até quanto podem cobrar para ficarem isentos de imposto.
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível foi criado pelo Governo através do Decreto-Lei n.º 97/2026, publicado em maio, e produz efeitos desde 1 de setembro de 2026.
Substitui o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento, com a promessa de menos burocracia e de mais casas no mercado a preços moderados.
Em troca de praticarem rendas até ao limite fixado, os senhorios ficam isentos de IRS ou de IRC sobre os rendimentos prediais desse contrato. Podem aderir particulares, sociedades imobiliárias e entidades públicas.
Quais são os limites máximos de renda por tipologia?
A portaria fixa um teto mensal para cada tipologia, do T0 ao T5, nos 308 concelhos do país. Estes são os valores de alguns dos principais concelhos, sem majorações.
| Concelho | T0 | T1 | T2 | T3 |
|---|---|---|---|---|
| Lisboa | 785 € | 1.006 € | 1.309 € | 1.612 € |
| Cascais | 752 € | 964 € | 1.254 € | 1.544 € |
| Oeiras | 703 € | 901 € | 1.172 € | 1.443 € |
| Porto | 652 € | 866 € | 1.118 € | 1.341 € |
| Almada | 612 € | 784 € | 1.021 € | 1.257 € |
| Matosinhos | 556 € | 712 € | 927 € | 1.142 € |
| Faro | 447 € | 572 € | 745 € | 917 € |
| Coimbra | 426 € | 546 € | 711 € | 875 € |
| Braga | 391 € | 531 € | 671 € | 802 € |
| Évora | 390 € | 531 € | 671 € | 800 € |
| Leiria | 358 € | 458 € | 596 € | 734 € |
| Bragança | 224 € | 308 € | 392 € | 475 € |
Em Lisboa, os tetos para T4 e T5 são de 1.763 e 2.066 euros. No Porto, de 1.510 e 1.715 euros. No outro extremo, concelhos como Bragança, Fundão, Portalegre ou Almeida têm limites de 224 euros para um T0 e de 308 euros para um T1.
A tabela completa, com todos os concelhos e as regiões autónomas, está no anexo da portaria.
Como são calculados estes limites?
A base é 80% da mediana das rendas divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) para cada concelho.
A portaria teve ainda em conta os limites de área bruta por tipologia do regime de habitação de custos controlados e os valores da Portaria n.º 176/2019.
Há uma diferença importante face ao regime anterior. Deixou de existir o limite de esforço, que relacionava a renda com o rendimento do agregado familiar. O teto passa a depender apenas do concelho e da tipologia.
Que majorações podem aumentar o limite?
O Governo considera que dois fatores representam um acréscimo objetivo de valor do imóvel, pelo que os limites podem subir.
- 10% quando o arrendamento inclui estacionamento privativo;
- mais 10% quando a habitação tem classe energética A ou superior, comprovada por certificado válido à data do contrato.
As duas majorações acumulam-se. Um T2 em Lisboa com estacionamento e classe A passa, por exemplo, de 1.309 euros para cerca de 1.571 euros.
Há regras próprias noutras situações.
- Mais de cinco quartos: parte-se do limite do T5 e acrescenta-se um valor por cada quarto adicional. São 150 euros em Lisboa, 100 euros no Porto, em Almada, na Amadora, em Cascais e em Oeiras, e 75 ou 50 euros nos restantes concelhos.
- Arrendamento de um quarto: o limite é proporcional à área do quarto face à área total dos quartos da casa, com um acréscimo de 25% na área considerada se o quarto tiver casa de banho privativa.
O que ganha o senhorio que respeita os limites?
O principal benefício é a isenção de IRS ou de IRC sobre as rendas, sem prazo de validade definido enquanto o contrato se mantiver e as condições forem cumpridas.
O benefício acompanha o imóvel em caso de venda ou herança, desde que o arrendamento continue nas mesmas condições.
Mas há três pontos a ter em conta.
- Quem opta pelo englobamento no IRS vê o rendimento isento contar para a taxa aplicável aos restantes rendimentos.
- Se a renda for atualizada acima do limite, a isenção perde-se a partir desse momento, com regularização do imposto e juros compensatórios.
- Fora do RSAA continua a existir uma taxa autónoma de 10% para rendas até 2.300 euros mensais, válida até 31 de dezembro de 2029. Qual das opções compensa mais depende da renda praticável e do horizonte do senhorio.
Os limites não são rendas obrigatórias. Os senhorios podem cobrar menos, mas não podem ultrapassar o teto correspondente se quiserem manter o benefício.
Rendas: como se adere ao RSAA?
A adesão faz-se na plataforma eletrónica do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).
O senhorio submete o contrato e o comprovativo de comunicação às Finanças até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração.
O IHRU comunica depois a adesão à Autoridade Tributária até ao final de fevereiro, e o contrato fica abrangido pelo regime desde a data da assinatura.
A duração mínima é de três anos para residência permanente e de três meses para residência temporária, por exemplo para estudantes ou trabalhadores deslocados.
Os limites são atualizados a 1 de janeiro, de acordo com o coeficiente de atualização das rendas previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), ou revistos através de nova portaria.
A plataforma do IHRU terá ferramentas para calcular majorações e rendas de quartos.
E para os inquilinos, o que muda nas rendas?
O efeito é indireto. O regime não obriga ninguém a baixar a renda, mas cria um incentivo fiscal para que mais casas surjam no mercado a preços abaixo dos livres.
Independentemente do regime, os inquilinos podem deduzir em IRS até 900 euros de rendas pagas em 2026, valor que sobe para 1.000 euros a partir de 2027.