Vender uma casa herdada: impostos a pagar e os passos a não falhar

Receber uma herança é, ao mesmo tempo, um momento de afeto e de burocracia. Quando o casa inclui um imóvel que não vai habitar, surge a questão inevitável de como vai vender aquele ativo.

Vender a casa onde a avó vivia, o apartamento do pai, a quinta que ficou na família durante décadas não é apenas uma transação imobiliária. É um processo que carrega memória, responsabilidade e, inevitavelmente, obrigações fiscais.

Em Portugal, vender um imóvel herdado implica conhecer bem as regras do jogo. O desconhecimento pode custar dinheiro e tempo.

Primeiro passo: a habilitação de herdeiros

Antes de qualquer venda, o imóvel tem de estar efetivamente em seu nome ou no nome dos co-herdeiros. Isso exige um processo chamado habilitação de herdeiros, que pode ser feito de duas formas.

Numa conservatória do registo civil, opção mais rápida e económica, com honorários tabelados que rondam os 175€ a 250€ ou num cartório notarial, obrigatório quando existe testamento ou quando a herança apresenta situações mais complexas, com custos variáveis consoante o caso.

A habilitação resulta numa escritura que reconhece formalmente quem são os herdeiros. Sem ela, não há transmissão possível.

Segundo passo: aceitar ou renunciar à herança

Herdar implica uma decisão consciente. Pode aceitar a herança pura e simplesmente, aceitá-la a benefício de inventário (ficando apenas responsável pelas dívidas até ao valor dos bens herdados) ou simplesmente renunciar.

Se o imóvel tiver dívidas associadas, como hipotecas ou dívidas ao condomínio, é essencial perceber o saldo real antes de aceitar qualquer coisa.

A aceitação pode ser expressa, por declaração formal, ou tácita, por comportamento que a demonstre. A renúncia, pelo contrário, tem sempre de ser expressa e feita por escritura pública ou por termo lavrado no processo de inventário.

Terceiro passo: o inventário e a partilha

Se houver vários herdeiros, é necessário fazer a partilha dos bens. Quando todos estão de acordo, pode ser feita por escritura notarial, a chamada partilha amigável.

Em caso de conflito, o processo vai a tribunal, o que pode ser longo e dispendioso para todas as partes envolvidas.

Só após a partilha é que cada herdeiro fica proprietário do quinhão que lhe cabe. A partir daí, estão reunidas as condições legais para avançar com a venda.

Quarto passo: atualizar os registos

Com a herança aceite e partilhada, é necessário atualizar o registo do imóvel. Isso implica dois passos em paralelo: a inscrição na Conservatória do Registo Predial, para que o imóvel passe a constar em nome do novo proprietário e a comunicação à Autoridade Tributária, para efeitos de atualização da caderneta predial e do registo matricial.

Este passo é frequentemente esquecido ou adiado, mas não o ignore que sem o registo atualizado a escritura de venda não pode ser celebrada.

Herança: impostos que precisa de conhecer

Esta é, para muitos, a parte mais temida do processo e a que mais perguntas levanta. Em Portugal, a venda de um imóvel herdado pode envolver até três impostos distintos.

Imposto do Selo na herança

Quando herda um imóvel, a primeira preocupação fiscal é o Imposto do Selo. Em Portugal, filhos, cônjuges, unidos de facto e pais estão isentos desta tributação. Para outros herdeiros, como irmãos, sobrinhos ou pessoas sem laço familiar, a taxa é de 10% sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel.

IMT: quem paga é o comprador

O Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é da responsabilidade de quem compra, não de quem vende.

Enquanto herdeiro, não paga IMT por herdar o imóvel e esse imposto só entra em cena para o futuro comprador, antes da escritura.

Veja também Herança indivisa: cada herdeiro deve declarar a sua renda no IRS

Mais-valias: o imposto que mais dúvidas gera

Ao vender o imóvel, o resultado da transação pode gerar mais-valias, tributadas em sede de IRS. O cálculo não incide sobre o valor total da venda, mas sobre o ganho efetivamente obtido.

A fórmula base assenta no valor de venda, menos o valor de aquisição multiplicado pelo coeficiente de desvalorização da moeda, menos as despesas dedutíveis.

Para imóveis herdados, o valor de aquisição considerado é o VPT à data da herança. As despesas dedutíveis incluem obras documentadas, impostos pagos na aquisição e comissões de mediação imobiliária.

A mais-valia apurada é englobada no rendimento do agregado familiar, o que significa que, dependendo do escalão de IRS, a tributação pode ser considerável.

Existe, contudo, a alternativa de optar pela tributação autónoma à taxa de 28%, independentemente do escalão. Para rendimentos mais elevados, esta opção costuma ser mais vantajosa.

Quando não paga mais-valias

Há situações em que as mais-valias ficam isentas ou significativamente reduzidas. Se aplicar o produto da venda na compra de outra habitação para residência própria permanente, pode beneficiar de isenção total, desde que cumpra os prazos legais de 24 meses antes ou 36 meses após a venda.

Contribuintes com mais de 65 anos também podem ficar isentos se aplicarem o produto da venda em produtos financeiros de poupança-reforma elegíveis. Vendas a fundos de arrendamento acessível também beneficiam de isenção total em programas específicos.

Herança: a documentação que precisa de reunir

Antes de colocar o imóvel no mercado ou assinar qualquer contrato, verifique que tem em mãos toda a documentação exigida por lei. A falta de um único documento pode atrasar, ou mesmo inviabilizar, a escritura.

Precisa da caderneta predial atualizada, obtida no Portal das Finanças, certidão de teor do registo predial, licença de utilização, obrigatória para imóveis construídos após 1951 e certificado energético, emitido por técnico certificado.

É ainda exigida a ficha técnica de habitação, para imóveis posteriores a 2004, a planta do imóvel e a escritura de herança, partilha e habilitação de herdeiros.

O CPCV: o contrato que protege ambas as partes

Antes da escritura definitiva, é comum assinar um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Este documento vincula juridicamente comprador e vendedor, define o preço, o prazo para a escritura e as condições da transação.

Habitualmente, o comprador paga um sinal nesta fase, tipicamente 10% a 20% do preço acordado. Se o vendedor desistir, devolve o dobro do sinal. Se for o comprador a desistir, perde-o.

É um mecanismo de segurança para ambas as partes que vale sempre a pena formalizar com rigor.