Share the post "Alojamento local: que impostos tem de pagar quem explora este negócio em Portugal?"
Transformar um apartamento ou uma moradia num alojamento local (AL) pode ser uma forma de rentabilizar um imóvel e criar uma fonte de rendimento.
Mas, antes de receber os primeiros hóspedes, importa fazer contas. Além dos custos com limpeza, manutenção, lavandaria e plataformas de reservas, existem impostos e obrigações fiscais que podem ter um impacto significativo na rentabilidade do negócio.
Em Portugal, os impostos associados ao alojamento local dependem de vários fatores, nomeadamente de quem explora a atividade, do volume de rendimentos, do enquadramento fiscal escolhido e do município onde se encontra o imóvel.
Conhecer estas regras é essencial para evitar surpresas e perceber quanto dinheiro fica efetivamente disponível no final de cada mês.
Alojamento Local: obrigações fiscais a reter
Não existe um valor único aplicável a todos os alojamentos locais. A carga fiscal depende dos rendimentos, do regime de IRS ou IRC, do enquadramento em IVA, do valor patrimonial do imóvel e das taxas municipais em vigor.
IRS ou IRC: como são tributados?
O primeiro imposto a considerar é o que incide sobre os rendimentos gerados pela atividade. O enquadramento depende de o alojamento local ser explorado por uma pessoa singular ou por uma empresa.
Quando a atividade é exercida por uma pessoa singular, os rendimentos são, em regra, enquadrados na categoria B do IRS, correspondente aos rendimentos empresariais e profissionais.
Nestes casos, o contribuinte pode ficar abrangido pelo regime simplificado ou optar pela contabilidade organizada, desde que cumpra as condições legais.
No regime simplificado, o rendimento sujeito a imposto é calculado através da aplicação de coeficientes legais, em vez de se deduzirem diretamente todas as despesas efetivas da atividade.
Por isso, o valor sobre o qual incide o IRS não corresponde necessariamente ao lucro real do alojamento.
Existe ainda a particularidade de os titulares de alojamentos locais na modalidade de apartamento ou moradia podem optar, em cada ano, pela tributação segundo as regras da categoria F, relativa aos rendimentos prediais.
Esta opção deve ser analisada com cuidado, uma vez que o seu enquadramento e as despesas consideradas podem alterar o resultado fiscal.
Quando a exploração é feita através de uma sociedade, os lucros ficam, em regra, sujeitos a IRC (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas). A taxa aplicável e a tributação efetiva dependem do enquadramento da empresa e das regras em vigor.
IVA: quando é necessário cobrar no Alojamento Local?
O IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado) é outro dos impostos a ter em conta. No continente, o serviço de alojamento está, em regra, sujeito à taxa reduzida de 6%.
Nas regiões autónomas, as taxas podem ser diferentes. Os serviços adicionais, quando faturados separadamente, podem ter um enquadramento distinto.
Contudo, nem todos os exploradores têm de liquidar IVA. Quem reúne as condições legais pode beneficiar do regime de isenção previsto no artigo 53.º do Código do IVA, cujo limite geral de volume de negócios é de 15.000 euros anuais.
É necessário confirmar também os restantes requisitos, incluindo as regras aplicáveis ao início de atividade.
A isenção significa que, em regra, não se cobra IVA aos hóspedes, mas também limita a possibilidade de deduzir o imposto suportado nas despesas da atividade.
Por isso, a escolha do enquadramento deve ter em conta não apenas o volume de reservas, mas também os custos com obras, equipamentos, manutenção e serviços contratados.
IMI e AIMI: os impostos associados ao imóvel
O facto de um imóvel ser utilizado para alojamento local não elimina a obrigação de pagar IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).
Este imposto é anual e incide sobre o valor patrimonial tributário (VPT), sendo devido por quem conste como proprietário, usufrutuário ou superficiário a 31 de dezembro do ano a que respeita.
Nos prédios urbanos, as taxas municipais situam-se, em regra, entre 0,3% e 0,45%, podendo atingir 0,5% em determinadas situações previstas na lei. O valor concreto depende do município onde se encontra o imóvel.
Pode ainda existir AIMI (Adicional ao IMI), que incide, em regra, sobre o valor patrimonial tributário agregado de determinados imóveis habitacionais e terrenos para construção.
Para pessoas singulares, existe uma dedução de 600.000 euros ao valor tributável, com regras próprias para a tributação conjunta de casais. A aplicação deste imposto depende, entre outros fatores, do património imobiliário detido pelo contribuinte.
Taxa turística: obrigação depende do município
Além dos impostos nacionais, a exploração de alojamento local pode implicar a cobrança de uma taxa turística aos hóspedes.
Esta taxa é definida pelos municípios que a adotam e pode variar em função da localização, do número de dormidas, da época do ano e de outros critérios previstos no respetivo regulamento.
O explorador deve verificar se o município onde se encontra o alojamento cobra esta taxa e quais as regras aplicáveis.
Quando existe essa obrigação, poderá ter de cobrar o valor aos hóspedes, registar as dormidas e entregar as quantias à autarquia nos prazos definidos.
Faturas, declarações e outras obrigações fiscais
A gestão fiscal de um alojamento local não termina com o pagamento dos impostos. É necessário cumprir as obrigações declarativas e documentar os rendimentos obtidos.
- Emitir faturas: os serviços prestados aos hóspedes devem ser devidamente faturados, mesmo quando as reservas são efetuadas através de plataformas digitais.
- Comunicar as faturas à Autoridade Tributária: quando não são emitidas diretamente no Portal das Finanças, é necessário assegurar o cumprimento das regras de comunicação aplicáveis.
- Entregar a declaração de IRS: os rendimentos da atividade devem ser declarados no Modelo 3, geralmente entre abril e junho do ano seguinte, quando aplicável.
- Cumprir as obrigações de IVA: quem estiver enquadrado no regime normal deve entregar as declarações periódicas e pagar o imposto devido nos prazos legais.
Estas obrigações variam consoante o enquadramento fiscal e a estrutura do negócio. A Autoridade Tributária disponibiliza informação específica sobre o tratamento dos rendimentos de alojamento local e os procedimentos a cumprir