Ação de despejo: saiba como proteger-se e contestar a decisão

Sabe o que fazer se receber uma ação de despejo que considere injustificada? A lei dá aos inquilinos a possibilidade de contestarem a decisão do senhorio, mas há prazos e procedimentos a ter em conta.

Uma ação de despejo tem como objetivo fazer com que o inquilino desocupe o imóvel. No entanto, tem de ser fundamentada e só pode ocorrer em algumas situações.

O que significa que o inquilino pode, em certos casos, contestar o despejo sem ter de recorrer aos tribunais.

Saiba como e em que circunstâncias se pode opor ao despejo e procurar reverter a decisão do senhorio.

Ação de despejo e procedimento especial de despejo: qual é a diferença?

Antes de contestar o despejo, há que perceber qual a forma como esse despejo está a ser feito. A lei prevê duas formas: a ação de despejo e o procedimento especial de despejo.

Em ambos os casos o inquilino tem a possibilidade de se opor, embora a forma de o fazer seja diferente.

A ação de despejo recorre à via judicial para ordenar a desocupação do imóvel e, por isso, só pode acontecer em situações de incumprimento do contrato como:

• Não cumprimento de regras de higiene, sossego, boa vizinhança ou de normas que constem do regulamento do condomínio;
• Utilização do imóvel de uma forma que contrarie a lei, bons costumes ou ordem pública;
• Utilização para um fim diferente daquele a que se destina;
• Se não usar o imóvel durante mais de um ano;
• Se o inquilino subarrendar ou emprestar o imóvel sem autorização do senhorio;
• Incumprimento no pagamento de rendas.

Quando estão em causa situações como a falta de pagamento de rendas ou a oposição do arrendatário à realização de obras, o senhorio pode recorrer ao procedimento especial de despejo. Como é um procedimento extrajudicial, é mais simples e rápido.

No entanto, o recurso a esta via extrajudicial só é possível se existir um contrato de arrendamento escrito e se o senhorio tiver a situação fiscal do imóvel regularizada. Ou seja, se tiver declarado os rendimentos obtidos com as rendas e pago os respetivos impostos.

Como contestar uma ação de despejo?

Como a ação de despejo é uma ação judicial, tem de ser contestada da mesma forma, ou seja, terá de existir um recurso ao tribunal e o pagamento das respetivas taxas de justiça. A contestação tem de ser feita no prazo de 30 dias.

Enquanto a ação de despejo estiver pendente, o inquilino tem de continuar a pagar a renda. Caso não o faça durante dois meses ou mais é notificado para, no prazo de 10 dias, regularizar a situação, indemnizando o senhorio pela demora. A estas despesas juntam-se outras custas, que serão calculadas quando o processo terminar.

Se o inquilino não pagar, o senhorio pode exigir o despejo imediato.

Como contestar o procedimento especial de despejo?

O procedimento especial de despejo é feito através do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), pelo que a oposição pode feita por via eletrónica, através do portal CITIUS. O BNA permite a entrega da documentação em papel, mas esta opção tem um custo de 204 euros, correspondente a 2 UC (unidades de conta).

Após receber a notificação, o inquilino tem 15 dias para contestar. A oposição ao despejo obriga a que contrate um mandatário, isto é, um advogado ou solicitador e pague as taxas de justiça. Se tiver rendimentos baixos, poderá beneficiar de proteção jurídica, mas é preciso ter em conta que a resposta ao pedido pode demorar 10 dias.

Se a ordem de despejo incluir um pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, deverá anexar um comprovativo do pagamento de uma caução nesse valor. Esta caução tem como limite o montante equivalente a 6 meses de renda.

Se a taxa de justiça ou a caução não forem pagas no prazo, a oposição à ação de despejo é rejeitada.

O que acontece depois de contestar o despejo?

O BNA envia uma cópia da oposição ao senhorio e o processo segue para o tribunal da área geográfica do imóvel. Após receber o processo, o juiz responsável pode decidir ouvir as partes ou exigir mais documentos. Caso contrário, a audiência de julgamento acontece no prazo de 20 dias a contar da distribuição.

Na data marcada, pode tentar que as partes cheguem a acordo. Caso tal não aconteça, ouve as testemunhas (até 3 por cada parte) e analisa as provas. Ouvidas as alegações dos mandatários, dita a sentença.

E se a sentença for favorável ao senhorio?

Se a contestação do despejo for rejeitada, o inquilino tem 30 dias para sair do imóvel e retirar todos os seus bens. Caso contrário, estes são considerados como abandonados.

Caso o senhorio e o inquilino acordem uma data para a desocupação e esta não seja cumprida, o proprietário pode recorrer à justiça para tomar posse do imóvel.

Há outras formas de contestar um despejo?

No caso do procedimento especial de despejo, o inquilino pode, dentro do prazo previsto para a oposição, fazer um requerimento ao juiz pedindo um diferimento da desocupação por razões sociais imperiosas.

Este requerimento tem de incluir provas e indicar até três testemunhas que possam confirmar essa situação.

Na avaliação deste pedido o juiz tem em conta fatores como a boa fé, o facto de o arrendatário não conseguir encontrar imediatamente outra habitação ou o seu agregado familiar. Também vai considerar a idade, estado de saúde e a situação económica e social do inquilino.

No entanto, o despejo só pode ser recusado nestas situações:

• Se estiver em causa o não pagamento de rendas e o motivo do incumprimento for a falta de meios do inquilino. Se, por exemplo, estiver a receber um subsídio de desemprego não superior ao salário mínimo ou rendimento social de inserção;

• Caso o inquilino tenha uma incapacidade igual ou superior a 60%.

Se o juiz aceitar o pedido com base no argumento da carência económica, o Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social deve pagar as rendas correspondentes ao período de diferimento.

O senhorio tem 10 dias para contestar o requerimento. A decisão do juiz tem de ocorrer até 20 dias após a apresentação do requerimento.

De qualquer forma, o diferimento não significa que o despejo não vá acontecer. Apenas o adia por um período máximo de 5 meses.

Impugnação

O inquilino pode impugnar a ordem de despejo nos casos em que a notificação do senhorio não respeite os pressupostos legais (artigos 9.º e 10.º e 15.º D do Novo Regime do Arrendamento Urbano).

O que acontece se não existir oposição ao despejo?

Caso o arrendatário não conteste a ação de despejo, o requerimento do senhorio transforma-se automaticamente em título de desocupação do locado. Ou seja, o inquilino tem 30 dias para deixar o imóvel e retirar os seus bens.

Nessa data, o agente de execução, notário ou oficial de justiça vai até ao local para tomar posse do imóvel. Quando o inquilino recusa sair, e se estiver em causa uma arrendamento para habitação, estes funcionários têm de pedir autorização ao tribunal para poderem entrar.

O desrespeito pela decisão judicial de desocupação é um crime de desobediência qualificada.