Crédito habitação: os documentos que qualquer banco pede

Para pedir crédito habitação, qualquer banco a operar em Portugal vai pedir três grupos de documentos: identificação, comprovativos de rendimentos e encargos, e documentos do imóvel. A lista base é muito semelhante em todas as instituições, porque todas têm de cumprir as mesmas regras de avaliação, definidas na lei e pelo Banco de Portugal.

Desde 2018, os bancos são obrigados a avaliar a capacidade de cada cliente para pagar o empréstimo antes de assinar o contrato. Essa obrigação está no Decreto-Lei n.º 74-A/2017 e foi concretizada pelo Aviso do Banco de Portugal n.º 4/2017. É esta avaliação que justifica a quantidade de papéis pedidos.

Quem reúne os documentos para crédito habitação antes de entrar no primeiro banco ganha tempo e compara propostas mais depressa. A própria lei prevê que o banco avise o cliente de que, sem informação correta e completa, o crédito pode não ser concedido.

Perceba porque é que todos os bancos pedem o mesmo

O banco não pede documentos por excesso de zelo. Cada papel responde a um dos critérios que o Banco de Portugal manda verificar: quanto rende o agregado, quanto já paga em créditos e qual a relação entre o empréstimo e o valor da casa.

O indicador central é a taxa de esforço, que corresponde ao peso de todas as prestações de crédito do cliente no rendimento mensal. Nos contratos com taxa variável ou mista, o banco não a calcula com a prestação de hoje, mas com uma prestação agravada por uma subida simulada da taxa de juro.

Por isso, além dos recibos de vencimento, vai precisar de mostrar todos os créditos que já tem: pessoal, automóvel ou cartões. A lei impede também que a decisão assente sobretudo no valor da casa ou na expectativa de que esta venha a valorizar.

Reúna estes documentos antes do pedido de crédito

A primeira fase serve para o banco analisar o perfil financeiro e dar, ou não, uma pré-aprovação. São pedidos os documentos de todos os titulares e, se existirem, também dos fiadores:

• Identificação – Cartão de Cidadão ou, no caso de cidadãos estrangeiros, documento de identificação equivalente;
• Rendimentos – última declaração de IRS e respetiva nota de liquidação, recibos de vencimento mais recentes (o número pedido varia de banco para banco) e declaração da entidade patronal com o tipo de contrato e a antiguidade;
• Contas e encargos – extratos da conta à ordem principal, extratos dos cartões de crédito e contratos de outros empréstimos;
• Mapa de Responsabilidades de Crédito – pode obtê-lo no site do Banco de Portugal, na área da Central de Responsabilidades de Crédito, autenticando-se com as credenciais do Portal das Finanças;
• Outros – comprovativo de morada e de IBAN, formulário de pedido de crédito do banco e autorização para consulta da Central de Responsabilidades de Crédito.

Se trabalha a recibos verdes

Os documentos e o período de histórico pedidos a trabalhadores independentes variam de banco para banco. Prepare a declaração de início de atividade, os recibos emitidos nos últimos meses, as declarações de IRS dos últimos anos e as certidões de não dívida das Finanças e da Segurança Social.

Antes de entregar a papelada, confirme quanto pode pagar por mês com a calculadora de taxa de esforço do Ekonomista. Assim evita pedir um montante que o banco vai recusar.

Prepare os documentos do imóvel para a avaliação

Com a pré-aprovação, o banco pede uma avaliação do imóvel a um perito independente. A lei obriga a que o cliente receba uma cópia do relatório e, se pagou a avaliação, é ele o titular desse relatório. Nesta fase, os documentos mais pedidos são:

• Caderneta predial urbana, disponível no Portal das Finanças;
• Código de acesso à certidão permanente do registo predial;
• Contrato-promessa de compra e venda, se já tiver sido assinado;
• Plantas do imóvel;
• Licença ou autorização de utilização;
• Certificado energético.

Desde 1 de janeiro de 2024, com o Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico), a autorização de utilização e a ficha técnica da habitação deixaram de ser obrigatórias na escritura. Ainda assim, o banco pode pedi-la para a avaliação, e pedi-la ao vendedor ajuda a evitar a compra de uma casa com obras ilegais.

Se o crédito é para construção ou obras

Acrescem os documentos camarários que autorizam a obra, um orçamento detalhado com o NIF do empreiteiro e a certidão predial do terreno. Como cada banco define as próprias garantias para acompanhar a obra, confirme a lista exata antes de avançar.

Veja também Crédito à Habitação Jovem: como funciona a garantia do Estado para a primeira casa

Junte os documentos extra se tem até 35 anos

Quem pede a garantia pública para jovens, que permite financiar até 100% da compra, tem de provar que cumpre os requisitos do Decreto-Lei n.º 44/2024 e da Portaria n.º 236-A/2024/1. Além da lista anterior, deve entregar:

• Certidão de domicílio fiscal, emitida no Portal das Finanças;
• Nota de liquidação de IRS ou, se estiver dispensado de entregar a declaração, certidão de dispensa acompanhada de declaração da Segurança Social com os rendimentos dos últimos três meses;
• Certidão predial negativa, emitida pela Autoridade Tributária, que comprova que não é proprietário de outra habitação;
• Certidões de não dívida das Finanças e da Segurança Social;
• Documento com o valor de aquisição da casa;
• Declaração de que a casa se destina a primeira habitação própria e permanente e de que nunca beneficiou da garantia.

A garantia não obriga o banco a aprovar o crédito: a taxa de esforço continua a ser analisada. Para pessoas com deficiência existe ainda o crédito habitação bonificado, que exige o atestado médico de incapacidade multiuso.

Confirme a FINE e a minuta antes da escritura

Com o crédito aprovado, o banco entrega a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) e a minuta do contrato. A FINE indica a TAEG, o montante total a pagar e os seguros exigidos, e é o documento que deve usar para comparar bancos. O fiador também tem direito a receber cópia da FINE e da minuta, e dispõe de um prazo de reflexão de, pelo menos, 7 dias.

No dia da escritura, leve o Cartão de Cidadão, a caderneta predial, o código da certidão permanente e os comprovativos de pagamento, ou de isenção, do IMT e do Imposto do Selo. O vendedor tem de apresentar o certificado energético, cujo número fica registado na escritura, como prevê o Decreto-Lei n.º 101-D/2020. Para perceber o processo do início ao fim, veja também como funciona o crédito habitação.

Antes de assinar, peça a FINE a pelo menos dois bancos e compare a TAEG e o montante total imputado ao consumidor (MTIC), e não apenas o spread.

Próximo passo: a sua pasta do crédito

Num pedido de crédito habitação, cada documento em falta atrasa a análise. Crie hoje uma pasta digital com três separadores (identificação e rendimentos, imóvel, e garantia pública se tiver até 35 anos) e obtenha já o seu Mapa de Responsabilidades de Crédito. Se lá encontrar um erro, terá tempo de pedir a correção ao banco antes de o pedido de crédito ser analisado.

Receba no seu email tudo o que muda no crédito habitação. A newsletter Ekonomista traz as alterações que afetam o seu orçamento e as estratégias para poupar mais na compra de casa.